Азербайджан столкнулся с жилищным кризисом: стройка замедлилась, цены взлетели МНЕНИЕ

В последние годы рынок недвижимости Азербайджана, особенно в Баку, демонстрирует устойчивый рост цен на жилье и строительные услуги. Согласно данным Государственного комитета статистики, в 2024 году стоимость жилья в стране увеличилась на 9,9% по сравнению с предыдущим годом. На первичном рынке рост составил 11,3%, а на вторичном - 9,8%.

При этом средняя цена одного квадратного метра в новостройках Баку достигла 2 930 манатов, а на вторичном рынке - 2 167 манатов. В элитных же районах столицы стоимость варьируется от 1 500 до 10 000 манатов на первичном рынке и от 1 400 до 12 000 манатов на вторичном.

Одновременно с этим выросла и стоимость строительства. В 2024 году средняя цена возведения одного квадратного метра жилья составила 1 089 манатов против 387 манатов годом ранее. Среди ключевых причин удорожания называют рост цен на строительные материалы, а также дополнительные затраты, вызванные налоговыми обязательствами и ужесточением требований к строительным компаниям.

Трудности испытывает и сектор строительства частных домов. По данным Государственного комитета статистики Азербайджана, объемы индивидуального жилищного строительства снизились на 14% по сравнению с предыдущими годами. Основной причиной стало решение, принятое в октябре 2023 года, которое запрещает подключение коммуникаций к домам, возведенным на участках без правоустанавливающих документов.

Тем не менее, ключевая проблема остается прежней: рост цен, который, по мнению многих, принял устойчивый характер.

Продолжится ли данная тенденция или рынок все же выйдет на стабильный уровень? Почему стоимость жилья растет столь стремительно, и что именно влияет на этот процесс? Когда, наконец, будет нажата кнопка «СТОП»?

Чтобы прояснить ситуацию, Vesti.az обратились за комментарием к эксперту в области недвижимости Ельнуру Азадову.

По словам эксперта, рост цен на жилье в Баку начался еще в 2021 году, с момента старта масштабных строительных работ на освобожденных от оккупации территориях. Именно тогда произошел первый ощутимый скачок, который повлек за собой подорожание и в столице, прежде всего на строительные материалы.

Однако, подчеркнул Азадов, дело не только в этом. Стоимость жилья в Азербайджане определяется совокупностью факторов, и все они продолжают оказывать влияние одновременно.

«Прежде всего, это стремительный рост цен на импортные строительные материалы. Затем, ужесточение строительных норм и усиление контроля над вторичным рынком, то есть над компаниями, занимающимися перепродажей уже построенного жилья. В ответ они повышают цены, и это немедленно отражается на рынке в целом, запуская цепную реакцию», - отметил эксперт.

Что касается частного сектора, Азадов подчеркнул сложившуюся непростую ситуацию: за последние 4–5 лет количество разрешений на строительство значительно сократилось.

«Объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья снижаются, конкуренция между застройщиками фактически исчезла. Оставшиеся на рынке компании не спешат с продажей объектов и, напротив, намеренно завышают цены, пользуясь нехваткой предложения», - добавил он.

Среди других значимых факторов аналитик назвал дефицит земли.

«Земельные участки сосредоточены в руках ограниченного круга владельцев, что естественным образом отражается на ценах. Мы наблюдаем реальный дефицит земли под застройку в таких крупных городах, как Баку и Сумгайыт, а также в прибрежных населенных пунктах. Главный ценовой импульс формируется в столице, а затем распространяется по всей стране», — пояснил Азадов.

Дополнительной проблемой, по словам эксперта, стала затянутая пауза в выдаче разрешений на строительство со стороны Госкомитета по градостроительству и архитектуре, которая продолжается уже около полутора лет.

«Генеральный план Баку должен был быть утвержден еще в декабре 2023 года, но из-за его задержки рынок оказался в подвешенном состоянии. Пока нет утвержденного плана и соответствующих разрешений, новое строительство не начинается. А без новых проектов — нет и предложения. Это сужает рынок, разрушает конкурентную среду и формирует искусственный дефицит», — подчеркнул Азадов.

На этом фоне, пояснил он, резко возрос интерес к ипотечным программам. Люди, наблюдая за постоянным ростом цен, стремятся приобрести жилье сейчас, опасаясь дальнейшего подорожания.

«Государство ежегодно выделяет значительные средства на ипотечное кредитование. Сегодня именно ипотека в основном подпитывает рынок недвижимости, но не экономику в целом. Это порождает свои последствия: бизнес теряет возможность открывать новые предприятия, гражданам становится всё сложнее купить жилье, темпы экономического роста снижаются. И все же некоторые экономисты продолжают утверждать, что рост цен на жилье якобы свидетельствует о здоровой экономике. Это заблуждение. В реальности в столице почти не ведется новое строительство - 99% предложений на рынке представляют собой перепродажу уже построенного жилья», - заявил эксперт.

Кроме того, по словам аналитика, в Азербайджане насчитывается около 16 тысяч многоэтажных домов, возведенных еще в советский период. Из них более 1 100 уже официально признаны аварийными, и эта цифра продолжает расти.

«Процесс реновации в Баку и других городах продвигается крайне медленно. В том числе из-за ограниченности ресурсов. В стране зарегистрировано около сотни строительных компаний, но лишь немногие обладают необходимыми техническими возможностями и производственной базой для выполнения таких масштабных задач. Это серьезный вызов для градостроительной политики, требующий комплексного и стратегического подхода. Пока такой механизм не выработан окончательно, тысячи людей продолжают жить в домах с высоким уровнем риска», — подытожил Эльнур Азадов.