О неприкосновенности права частной собственности и недобросовестных застройщиках

О застройщиках, нарушающих права собственников в Азербайджане не писал разве что ленивый. Можно сказать, что все отечественные средства массовой информации хоть раз да обращались к данной проблеме. А это говорит о том, что вопрос нарушения жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) прав собственности граждан носит настолько распространённый характер, что превратился в настоящую головную боль для жильцов старых домов, подпадающих под снос. Достаточно прошерстить азербайджанский сегмент интернета, чтобы понять интенсивность проблемы. 

Сегодня же написать об этом побудила не только информация, распространённая в понедельник председателем Государственного комитета по градостроительству и архитектуре Анаром Гулиевым, но и продолжающиеся нарушения и сложные ситуации, в которых оказались некоторые жители Баку и Сумгайыта, и не только.

Тем более необходимо писать о проблеме, мошеннических схемах ЖСК, до тех пор, пока она не привлечет к себе внимания соответствующих структур и не будет устранена. Но пока вместо этого мы видим, как нечистоплотность застройщиков разрастается как снежный ком.

Напомним, что периодически отдел по работе с документами и обращениями граждан Администрации президента выдавал черный список строительных компаний, на которые жаловались граждане. К примеру, в 2016 году таких компаний насчитывалось более 100. Наивно полагать, что за прошедший период все строительные аферисты были наказаны, а проблема полностью исчерпана. Более того, аферы в строительном секторе с каждым годом приобретают новые формы, но об этом потом.

Между тем Анар Гулиев заявил журналистам, что то, как будет меняться облик Баку в определенной части города, зависит от отдельных заказчиков, в том числе предпринимателей и исполнительной власти.

«В настоящее время строительные компании заинтересованы в сносе старых зданий и строительстве на их месте новых, и эти проекты реализуются как в Баку, так и в регионах», — сказал он.

По его словам, на начальном этапе могут быть снесены одно-, двухэтажные дома с плохими жилищными условиями: «Кроме того, имеется достаточное количество аварийных зданий. Такие здания есть как в Баку, так и в Гяндже и Сумгайыте».

«На месте части снесенных зданий появятся современные жилые комплексы, а там, где новое строительство невозможно, будут разбиты парки и скверы. Масштабную программу реновации городов сложно реализовать исключительно за счет частных инвестиций, поэтому государство окажет застройщикам необходимую поддержку», — заявил председатель Госкомитета.

Кстати, напомним, что еще в 2017 году экс-премьер-министр Азербайджана Артур Расизаде подписал распоряжение о перестройке микрорайонов в Баку. Документ предусматривал снос пятиэтажек («хрущевок»), которые были построены в свое время в качестве временного жилья, и возведение на их месте современных многоэтажных жилых домов. На месте «хрущевок», «портящих внешний облик столицы и находящихся в аварийном состоянии», предусматривалось возведение новых домов. Для решения всех вытекающих вопросов и координации работ была создана постоянная рабочая группа с участием представителей Кабмина, МЧС, Минэкономики, МВД, Минфина и Госкомитета по вопросам имущества.

В том же году начался процесс выселения жильцов и сноса «сталинок». Причем назвать «сталинки» аварийными нельзя, за некоторым исключением. Они, в отличие от «хрущевок», построены добротно. Единственной причиной для сноса, которую любят приводить застройщики, является истекший срок эксплуатации этих домов. И к слову сказать, строительство высотной жилой новостройки на месте «сталинок» намного выгоднее застройщикам, чем снос «хрущевок», в которых количество квартир в три-четыре раза больше, соответственно, и вопрос компенсации подразумевает более широкие обязательства.

Дело в том, что есть постановление Кабинета министров от 25 февраля 2016 года за номером 86, согласно которому, здания, находящиеся в аварийном состоянии, сносятся и компания-инвестор обязуется построить на их месте новые, отвечающие современным требованиям дома. До завершения строительства компания переселяет жильцов на съемные квартиры, оплачивая их проживание там. В новых домах жильцам выдается квартира, которая площадью на 20-25 % больше их прежнего жилья. Согласно правилам, при сносе старых домов министерство по чрезвычайным ситуациям составляет акт об аварийности здания и компания приступает к строительству.

О том, что частная собственность в Азербайджане неприкосновенна, хоть и прописано в законе, на деле же часто обстоит иначе: сегодня вас спокойно могут лишить жилья и при этом остаться безнаказанными. Конечно же, нельзя все без исключения ЖСК обвинить в мошенничестве. Есть немало компаний, которые решают вопросы выселения и компенсации по совести, и стараются не доводить дело до суда. Но, если бы все действовали бы по букве закона…

К примеру, в центре Сумгайыта, прямо под носом Исполнительной власти города, застройщик, дожидающийся выселения жильцов, чтобы ускорить этот процесс, разрушил два жилых дома («сталинки») наполовину, чем привел их в аварийное состояние. В оставшихся половинах все еще живут люди, которые (на свой страх и риск) не торопятся съезжать, потому что сумма, предлагаемая им представителями компании, не устраивает их. Оно и понятно, рынок жилья подорожал, а если учесть, что эти люди живут в центре города, то вряд ли они захотят переехать на окраину. Поэтому требования жильцов, а они являются собственниками жилья, совершенно обоснованы, что, очевидно, не нравится застройщику. Ведь он намерен сорвать с этого проекта большой куш, разумеется, с минимальными расходами. И уж точно в его планы не входила компенсация на условиях жильцов, потому что изначально они постучались в дверь с предложением бартера (квартиру — на квартиру в новом доме).

Между тем, адвокат Фуад Агаев в беседе с Minval.az заявил, что процесс, где застройщики начинают рушить дома еще до того, как с них съедут жильцы, создавая тем самым невыносимые условия для жизни, буквально выживая людей из своих квартир, продолжается более 10 лет.

«К сожалению, не все строительные компании ведут себя добросовестно, в соответствии с законом. А после известного постановления Кабмина (речь идет о постановлении за номером 86 — ред.) этот процесс был интенсифицирован. Я бы не сказал, что все застройщики ведут себя подобным образом. Есть компании-подрядчики, которые предлагают компенсацию. И тут, если и бывают споры, то только по части размера компенсации. Я знаю застройщиков, которые вообще не доводят дело до суда и пытаются решить вопрос мирно, заключая мировые соглашения», — сказал он.

При этом адвокат затруднился ответить на вопрос: «Кого больше, добросовестных застройщиков или нечистоплотных?», и сказал, что не имеет возможности вести статистику, поскольку жалобщики обращаются только, когда дело доходит до необходимости подать исковое заявление в суд.

«То есть я допускаю, что соотношение может быть и в пользу добросовестных застройщиков, а может быть и наоборот. Что касается того, что людям предлагают квартиры в новых домах, строительство которых еще не началось, и исключительно этой опцией ограничиваются, то, конечно, это никак не соответствует Конституции АР. Подобные договоры должны быть заключены на основе добровольного согласия со стороны собственников квартир. Если компания – застройщик настаивает на том, что договор должен быть заключен на ее условиях и начинает уже рушить пустующие квартиры дома, единого жилищного комплекса, то я считаю это крайне неправильным подходом. В этом случае люди имеют право обращаться в суд. Более того, им следует добиться оценки рыночной стоимости своих квартир и на основе этого требовать соответствующую компенсацию, поскольку они — собственники недвижимости, чтобы все это не выглядело как притязание на получение необоснованно завышенных денег за квартиру. Если предлагают только квартиру, люди имеют право не соглашаться с этим условием. Если в отношении их дома начался процесс выведения здания из строя, плюс ограничивается подача электроэнергии, воды, газа, то, естественно, они в праве обратиться в суд. Они могут обратиться в МЧС по номеру «113». Могут обращаться в полицию. Эти службы обязаны отреагировать, но и тут, надо сказать, одинакового подхода не бывает (я исхожу из своих наблюдений). То есть, если есть нарушение права собственности, возникают необоснованные претензии к недвижимости этих людей, то последние вправе подать в суд», — заявил юрист.

На вопрос о том, насколько часто гражданам удается добиться справедливого правосудия и наказания недобросовестных застройщиков, адвокат ответил, что бывает, что суд выносит обоснованное и справедливое решение: «Редко такое бывает, но бывает».

«В любом случае за свои права надо бороться, надо обращаться в полицию и суд. Необходимо делать то, что предписано законом. В крайнем случае, если решение суда не удовлетворяет и пройдены все судебные инстанции в стране, то можно обратиться в Европейский суд по правам человека», — заключил адвокат.