Рухнул и ипотечный рынок России наш комментарий Haqqin

Банк России, взявший курс на ужесточение кредитно-денежной политики, ограничил выдачу ипотечных кредитов, что вызвало на рынке жилья настоящий кризис.

По данным издания РБК, в стране с начала года только объем просроченной задолженности по ипотеке вырос на 28 процентов. При том, что за весь 2023 год просрочка увеличилась лишь на 4 процента.

По регионам самыми крупными должниками стали Крым и Тува, где показатель невыплат вырос втрое. На Северном Кавказе просрочка увеличилась на 67 процентов, составив 2,2 миллиарда рублей. Высокий рост просроченных платежей по ипотеке отмечен также в Южном федеральном округе.

Все это может привести к резкому обесцениванию жилья

Наиболее проблемными, в основном, являются кредиты с низким первоначальным взносом и так называемые льготные кредиты. Это в очередной раз подтверждает, что, с одной стороны, первоначальный платеж должен составлять не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья, а с другой, прямое субсидирование процентной ставки не спасает заемщика от финансовых проблем в будущем. Такой рост просроченной задолженности говорит о значительных проблемах с платежеспособностью ипотечных заемщиков. И это не случайность, а четкий сигнал.

По мнению экспертов, в сложившейся ситуации во многом виноваты сами банки. В последние годы особенно в период лихорадочного спроса в 2020-2021 годах, ипотеку выдавали практически всем, даже без первоначального взноса, даже при высокой кредитной нагрузке, а порой и без справки о доходах. Итог плачевный – весомая доля заемщиков не может сегодня выполнять свои обязательства. А желание банков побить рекорды по выдаче ипотечных кредитов вернулось к ним бумерангом массовых задолженностей по выплатам.

Правда, и люди в России в целом стали меньше зарабатывать. Не все тянут платежи из-за возросших расходов, кто-то переехал в другие страны. И в таком росте просрочки есть «заслуга» жесткой денежно-кредитной политики Центробанка. Ведь раньше многие заемщики, просрочившие платежи, брали в ипотеку квартиры по выгодным, как тогда казалось, ценам, с надеждой рефинансировать кредит в этом году. А когда поняли, что просчитались, то просто перестали платить.

При этом рост долгов — это угроза стабильности отдельного банка и даже всей финансовой системы

По мнению финансистов, нынешний рост просрочки для сегодняшних масштабов ипотечного рынка пока еще особой угрозы не представляет. Но это лишь начало процесса. Если тренды не изменятся, то рынок недвижимости может столкнуться с определенными рисками. В частности, банки начнут забирать заложенные квартиры и продавать их. Для банков эти активы будут непрофильными, и они начнут искать варианты для реализации. Но если самые ликвидные заберут те, у кого есть связи, то неликвидные будут пытаться сбыть через торги, прямые продажи или срочный выкуп, но уже с приличным дисконтом. В зависимости от того, каким был размер кредита и сколько заемщик успел внести средств в счет погашения, продажи для банков вполне могут стать убыточными. И если такое явление приобретет массовый характер, начнутся серьезные проблемы, Центробанку придется системно дофинансировать значимые банки, а самим структурам - играть со ставками по вкладам и кредитам.

В итоге все это может привести к резкому обесцениванию жилья.

При этом рост долгов — это угроза стабильности отдельного банка и даже всей финансовой системы.

А между тем, в последние три месяца выдача ипотечных кредитов сократилась почти в три раза.