Жилищный бум в Баку: цены на квартиры выросли на 17%

С апреля 2024 по апрель 2025-го вторичный рынок жилья Баку продемонстрировал значительный рост предложения, что отражает глубокие изменения в экономике и жилищной политике Азербайджана. Согласно отчёту Палаты оценщиков, в начале текущего года количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го.

К декабрю 2024 года общее число объектов недвижимости на вторичном рынке столицы превысило 7 000 единиц, что стало рекордным показателем за последнее десятилетие.

«Предложение включает как новостройки, так и квартиры в домах старого фонда, при этом наблюдаются заметные структурные изменения», - указано в отчёте.

Доля квартир в старых зданиях выросла, несмотря на снижение спроса на них из-за ограничений ипотечного кредитования для жилья, построенного до 1970 года. В то же время сегмент новостроек активно расширяется благодаря новым проектам застройщиков.

Анализ месячной динамики показывает, что с марта по апрель 2025 года объём предложения стабилизировался после периода бурного роста. Однако в годовом исчислении (апрель 2024 – апрель 2025) рост числа объектов составил двузначный процент, что свидетельствует о значительном оживлении рынка. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в феврале 2025-го, когда количество предложений превысило показатель предыдущего года на 17%, и эта динамика сохранялась до апреля.

Ценовая динамика: новостройки лидируют в гонке

Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке жилья Баку демонстрирует устойчивый рост. В апреле 2024 года она составляла около 2 000 манатов за кв.м с небольшими вариациями в зависимости от типа жилья. К апрелю 2025-го средняя цена в новостройках достигла 2 300 - 2 400 манатов за кв.м, а в старых зданиях - 2 000 - 2 050 манатов за кв.м. Таким образом, годовой рост цен составил 15-17% для новостроек и 10-12% для старого фонда.

В феврале 2025 года цены на новостройки выросли на 1,5% за месяц и на 10,9% за год, тогда как в старых зданиях рост составил 1,1% за месяц и 9,8% за год. В марте-апреле 2025-го ежемесячное удорожание продолжалось на уровне около 1%. Для более точной оценки ценовой динамики эксперты используют индексы с постоянной структурой, исключающие влияние изменений в характеристиках объектов (площадь, местоположение). Согласно данным Государственного комитета статистики, в первом квартале текущего года цены на жильё в Азербайджане выросли на 14,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, что подтверждает реальный рост цен, а не структурные изменения в предложении.

Разница в ценах: новостройки против старого фонда

Исследование выявило существенную разницу в уровнях цен между новостройками и старыми зданиями. В начале 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках составляла около 2 167 манат, тогда как в старых зданиях этот показатель находился на уровне 1 800 - 1900 манат/кв.м.

«Эта разница объясняется двумя ключевыми факторами. С одной стороны, новостройки привлекают покупателей современной инфраструктурой и планировками. С другой стороны, ограничения по ипотечному кредитованию для старых зданий, особенно с большим сроком эксплуатации, сдерживают рост цен в этом сегменте», - говорится в сообщении.

В результате в 2024-2025 годах цены на новостройки на вторичном рынке росли быстрее, чем на старые квартиры (годовой рост 14-15% против 10-11%).

Средняя площадь квартир на вторичном рынке Баку остаётся стабильной - 85-100 кв.м, с преобладанием 2-3-комнатных квартир. Исходя из текущих цен, средняя стоимость квартиры в апреле 2025 года составляет 180-200 тысяч манатов. Например, квартира площадью 90 кв.м по цене 2 200 манатов за кв.м оценивается в 198 тысяч манатов (примерно 115 тысяч долларов). Для сравнения, в 2013-м средняя стоимость квартиры на вторичном рынке составляла 113 162 доллара. Несмотря на девальвацию маната, долларовая стоимость жилья осталась практически неизменной, тогда как в манатах наблюдается значительный рост.

В заключение отчёта Палаты оценщиков отмечается, что за последний месяц (март-апрель 2025) средняя цена продажи квартир выросла на 1%. В годовом сравнении (апрель 2024 – апрель 2025) стоимость жилья увеличилась на 10-15%, что соответствует росту цен за квадратный метр при стабильной средней площади объектов.

Источник: Qaynarinfo