Icma.az, Cebheinfo portalına istinadən məlumat verir.
Bakı şəhərində oktyabr ayı ərzində fərdi yaşayış evləri seqmentində orta qiymət artımı 13,2 % səviyyəsində qeydə alınıb.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) məlumatına əsasən, fərdi evlər seqmentində ən yüksək qiymət artımı Səbaildə müşahidə olunub – 22,8 %. Nizamidə bahalaşma 16,8 %, Nərimanovda 15,9 %, Xəzərdə 15,6 %, Nəsimidə 14,1 %, Sabunçuda isə 13,2 % həddində olub.
Binəqədidə fərdi yaşayış evlərinin dəyəri 12 %, Suraxanıda 10,9 %, Yasamalda 10,1 %, Xətaidə isə 9,4 % yüksəlib. Qaradağda artım 6,5 %, Pirallahıda isə 7,8 % təşkil edib. Qeyd edək ki, bu ilin oktyabr ayında Bakı şəhərində torpaq sahələrinin dəyəri orta hesabla 17,9 % bahalaşıb. Rayonlar üzrə ən böyük qiymət artımı Səbail rayonunda müşahidə edilib – 29,1 %. Yasamal rayonunda torpaq sahələrinin qiyməti 27,1 %, Nəsimi rayonunda 24,5 %, Nizami rayonunda isə 22,3 % yüksəlib. Xəzər rayonunda bahalaşma 20,2 %, Nərimanov rayonunda 19,7 %, Xətai rayonunda isə 16,5 % səviyyəsində olub. Nisbətən mülayim artım Binəqədi rayonunda (14,9 %), Sabunçu rayonunda (12,3 %), Suraxanı rayonunda (11,2 %), Pirallahı rayonunda (8,6 %) və Qaradağ rayonunda (8 %) qeydə alınıb.
Bəs yüksək qiymət artımının qeydə alınması daşınmaz əmlak bazarında hansı dəyişikliklərdən xəbər verir?
Mövzu ilə bağlı "Cebheinfo.az"-a açıqlamasında əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli bildirib ki, fərdi yaşayış evləri mənzil bazarından fərqli iqtisadi xüsusiyyətlərə malikdir:
“Belə əmlakın dəyəri yalnız tikilinin sahəsi, keyfiyyəti və texniki vəziyyəti ilə deyil, həm də torpaq sahəsinin ölçüsü, yerləşdiyi ərazi, hüquqi statusu, kommunikasiya imkanları və gələcək inkişaf potensialı ilə müəyyən edilir. Bu səbəbdən fərdi evlərin qiymətində müşahidə olunan artım əslində həm tikinti obyektinin, həm də onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin kapitallaşmasının nəticəsidir.
Bakıda fərdi yaşayış evlərinin bahalaşmasını şərtləndirən əsas amillərdən biri torpaq təklifinin məhdud olmasıdır. Paytaxtın mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərində tikinti üçün əlverişli, sənədləri qaydasında olan torpaq sahələrinin sayı getdikcə azalır. Torpaq resurslarının fiziki baxımdan məhdud olması, şəhərin sıxlaşması və mövcud torpaq sahələrinin alternativ istifadə imkanlarının artması onların bazar dəyərini yüksəldir. İkinci mühüm amil tikinti və yenidənqurma xərclərinin artmasıdır.
Tikinti materiallarının, işçi qüvvəsinin, mühəndis-kommunikasiya xidmətlərinin və digər istehsal komponentlərinin qiyməti yeni evlərin bazara hansı maya dəyəri ilə çıxarılmasına birbaşa təsir göstərir. Bu səbəbdən yeni tikilən fərdi evlərin satış qiymətləri yüksəlir, bu isə mövcud evlərin qiymətləndirilməsinə də təsirsiz ötüşmür. Üçüncü amil daşınmaz əmlakın investisiya aləti kimi qəbul edilməsidir. İnflyasiya gözləntiləri, milli valyutada vəsaitlərin dəyərinin qorunması istəyi və daşınmaz əmlakın uzunmüddətli kapital qoruma vasitəsi hesab edilməsi müəyyən alıcı qruplarını bu bazara yönəldir. Xüsusilə torpaq sahəsi olan fərdi evlər investorlar üçün əlavə cəlbedicilik yaradır.
Çünki belə əmlakın gələcəkdə yenidən qurulması, genişləndirilməsi və ya başqa funksional təyinatla istifadəsi potensialı mövcuddur. Dördüncü amil şəhərin inkişaf istiqamətləri ilə bağlıdır. Nəqliyyat infrastrukturunun genişlənməsi, yeni yolların, yol qovşaqlarının, sosial və kommersiya obyektlərinin yaradılması əvvəllər nisbətən az tələb olunan ərazilərin iqtisadi cəlbediciliyini yüksəldə bilər. Bu proses torpaq və fərdi ev qiymətlərində qabaqlayıcı artım gözləntiləri formalaşdırır. Rayonlar üzrə göstəricilərin təhlili qiymət artımının təsadüfi və bərabər paylanmış proses olmadığını göstərir”.
Onun sözlərinə görə, Səbail rayonunda 22,8%-lik artımın qeydə alınması həmin ərazinin yüksək investisiya dəyəri, məhdud torpaq təklifi, mərkəzə yaxınlığı və premium daşınmaz əmlaka tələbatı ilə əlaqələndirilə bilər:
“Burada fərdi evlər yalnız yaşayış obyekti deyil, həm də torpaq aktivi və gələcək kommersiya potensialı daşıyan əmlak kimi qiymətləndirilir.
Nizami, Nərimanov və Nəsimi rayonlarında yüksək artım isə şəhərin formalaşmış infrastrukturuna, nəqliyyat əlçatanlığına, sosial obyektlərin sıxlığına və mərkəzi ərazilərə yaxınlığa olan tələbatın güclü qalmasını göstərir.
Xəzər və Sabunçu rayonlarında qiymətlərin nəzərəçarpacaq dərəcədə yüksəlməsi isə fərqli bir tendensiyaya işarə edir. Bu ərazilərdə həyət evlərinə, daha geniş torpaq sahələrinə və nisbətən fərqli yaşayış mühitinə maraq artır. Xüsusilə şəhərin mərkəzində mənzil və fərdi evlərin qiymətlərinin yüksək olması müəyyən alıcı qruplarını alternativ yaşayış zonalarına istiqamətləndirir. Qaradağ və Pirallahıda artımın nisbətən aşağı olması isə həmin ərazilərdə bazar aktivliyinin, lokasiyanın iqtisadi cəlbediciliyinin və alıcı tələbinin mərkəzi rayonlarla müqayisədə fərqli olduğunu göstərir”.
F. Cəfərli vurğulayıb ki, burada vacib məqam odur ki, qiymət artımı ilə əmlakın likvidliyi eyni anlayış deyil:
“Qiymətin yüksəlməsi həmin əmlakın daha tez satılması və ya real alıcıların bu qiyməti qəbul etməsi demək deyil. Mənim fikrimcə, burada əsas diqqət qiymət indeksinin hansı metodologiya ilə hesablanmasına yönəldilməlidir. Təklif qiymətləri, real alqı-satqı müqavilələri, median qiymətlər və orta çəkili qiymətlər fərqli nəticələr verə bilər. Xüsusilə fərdi yaşayış evlərində hər bir obyektin torpaq sahəsi, təmiri, sənədləri və yerləşməsi fərqli olduğundan, müqayisə edilən əmlakların strukturu ümumi göstəriciyə ciddi təsir göstərir. Fərdi yaşayış evlərinin qiymətində torpaq komponenti mühüm paya malikdir.
Bəzi ərazilərdə evin fiziki vəziyyətindən daha çox onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin gələcək istifadə potensialı qiymətə təsir edir. Xüsusilə mərkəzi ərazilərdə köhnə fərdi evlərə marağın artmasının səbəblərindən biri də budur. Alıcı bəzən mövcud tikilini deyil, həmin tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsini və gələcək inkişaf imkanlarını satın alır. Bu baxımdan fərdi evlər bazarında torpaq amilinin təsirinin güclənməsi təsadüfi deyil. Torpaq artıq yalnız tikinti üçün resurs deyil, həm də müstəqil investisiya aktivinə çevrilir.
Mənim qənaətimə görə, Bakı şəhərində fərdi yaşayış evlərinin qiymətlərinə təsir edən fundamental amillər hələ də qüvvədədir. Xüsusilə torpaq təklifinin məhdudluğu, tikinti xərcləri, şəhərsalma prosesləri və daşınmaz əmlaka investisiya marağı orta və uzunmüddətli perspektivdə qiymətləri dəstəkləyən amillər olaraq qalacaq. Bununla belə, hazırkı artım tempinin eyni sürətlə davam edəcəyini söyləmək düzgün olmazdı”.
Ekspert qeyd edib ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin yüksəlməsi müəyyən mərhələdən sonra alıcılıq qabiliyyətinin sərhədləri ilə qarşılaşır:
“Satıcıların gözləntiləri ilə real alıcıların ödəməyə hazır olduqları məbləğ arasında fərq yarandıqda satış müddəti uzana, bazarda təklif yığıla və qiymətlərdə korreksiya baş verə bilər. Bu səbəbdən qarşıdakı dövrdə bazarda ümumi və kütləvi bahalaşmadan daha çox lokasiyaya, sənədləşməyə, tikintinin keyfiyyətinə və torpaq sahəsinin potensialına görə fərqlənən qiymət dinamikasının formalaşmasını gözləyirəm. Xüsusilə çıxarışlı, hüquqi statusu şəffaf, mühəndis-kommunikasiya təminatı olan və nəqliyyat baxımından əlverişli ərazilərdə yerləşən fərdi evlər daha dayanıqlı qiymət dinamikası nümayiş etdirə bilər.
Digər tərəfdən, sənədləşmə problemi olan, infrastruktur təminatı zəif və bazar dəyəri ilə müqayisədə həddindən artıq yüksək qiymətə təklif olunan evlərdə likvidlik problemi yarana bilər. Mən hesab edirəm ki, Bakıda fərdi yaşayış evlərinin bahalaşmasını yalnız tələb və təklifin sadə nisbəti ilə izah etmək artıq kifayət etmir. Burada şəhər iqtisadiyyatının transformasiyası, torpaq resurslarının kapitallaşması, əmlakın investisiya funksiyasının güclənməsi və yaşayış seçimlərinin dəyişməsi kimi daha dərin proseslər mövcuddur.
Lakin bir məqamı xüsusi vurğulamaq istəyirəm ki, daşınmaz əmlakın qiymətinin artması özlüyündə bazarın sağlam inkişaf etdiyini göstərmir. Sağlam bazar qiymət artımının real iqtisadi göstəricilərlə, alıcılıq qabiliyyəti ilə, gəlirlərin dinamikası ilə və faktiki alqı-satqı əməliyyatları ilə uzlaşdığı bazardır. Əgər qiymətlər əhalinin gəlirlərindən və real tələb imkanlarından daha sürətlə artırsa, müəyyən müddətdən sonra bazarda əlçatanlıq problemi, alıcı-satıcı gözləntiləri arasında uçurum və satışların zəifləməsi riski yaranır. Əsas məsələ qiymətlərin nə qədər artması deyil, bu artımın hansı iqtisadi əsaslara söykənməsidir”.
Gülər Həsənli
“Cebheinfo.az”
Açar sözlər: evlər Fərid Cəfərli
Problemlərinizi bizə yazın, şahidi olduğunuz hadisələri çəkib göndərin