Mənzil bazarına yatırım

Son bir neçə ildir paytaxt Bakıda və ətraf ərazilərin daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət artımı müşahidə olunur. Mütəxəssislərin fikrincə, bahalaşmanın başlıca səbəblərindən biri insanların investisiya məqsədilə pullarını mənzil bazarına yatırmasıdır. İllər öncə insanlar evi əsasən yaşamaq üçün alınırdısa, bu gün bir çox insan daşınmaz əmlakı pulunu qorumaq və artırmaq vasitəsi kimi görür. Alternativ investisiya imkanlarının məhdudluğu isə insanları mənzil bazarına yönəldir. İnsanların çoxu "al, kirayə ver, gəlir əldə et" prinsipini əsas tutaraq mənzil bazarına yatırım edirlər. Yeni tikililərin də əhəmiyyətli hissəsi məhz bu investor tələbatına uyğun layihələndirilir. Bahalı, kiçik sahəli, tez satılan mənzillər inşa olunur. Halbuki geniş ailələr və orta gəlirli vətəndaşlar üçün əlçatan mənzillərin sayı getdikcə azalır.

İqtisadçı ekspert Razi Abasbəyli bildirib ki, bu gün paytaxtda mənzillərin çoxu investisiya məqsədilə alınır. Bu mənzillərin çoxunda yaşayış yoxdur, boşdur. Bu da bazarda süni qıtlıq yaradır və qiymətlərin bahalaşmasına səbəb olur: "Paytaxtda daşınmaz əmlak bazarında tələb əsasən investisiya yönümlüdür. Bu da təbii ki, qiymətlərin real gəlirlərlə uzlaşmamasına səbəb olur. Daşınmaz əmlak əhali üçün ən etibarlı sərvət qoruma vasitəsi kimi qəbul olunur. Yüksək inflyasiya riskləri, maliyyə bazarlarının dərinliyinin zəif olması və uzunmüddətli investisiya alətlərinə inamın aşağı səviyyədə qalması fonunda vəsaitlərin mənzil bazarına yönəlməsi təbii haldır. Bir çox hallarda mənzillər ya kirayə vermək, ya da gələcəkdə daha yüksək qiymətə satmaq məqsədilə alınır".

İqtisadçının sözlərinə görə, bu gün mənzil bazarı sosial funksiyasını qismən itirərək maliyyə bazarının alternativinə çevrilib: "Təkrar alıcılar üçün ev portfel genişləndirmə alətidir, ilkin alıcılar üçün isə əlçatmaz ehtiyac. Bu disbalans uzun müddət davam edərsə, kirayə bazarında da qiymət təzyiqi qalıcı xarakter alacaq".

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev bildirib ki, əmlak alıcılarının böyük əksəriyyəti təkrar alıcılardır. Yəni adamın gəlir mənbəyi var, pulu evdə, bankda saxlamır və əmlaka yatırır: "Əmlak bazarında aparılan müşahidələr göstərir ki, alıcıların böyük əksəriyyəti ilk dəfə ev alanlar yox, təkrar alıcılardır. Bu kateqoriyaya artıq yaşayış evi olan, sabit gəlir mənbəyinə sahib şəxslər daxildir. Onlar pulu nə bankda saxlamağı, nə də istehlaka yönəltməyi üstün tuturlar; əvəzində vəsaiti daşınmaz əmlaka yatıraraq dəyərini qorumağa çalışırlar. Mövcud iqtisadi şəraitdə bank faizlərinin inflyasiyanı tam kompensasiya etməməsi, maliyyə alətlərinə etimadın məhdudluğu və valyuta riskləri əmlakı daha cəlbedici edir. Nəticədə mənzil yaşayış vasitəsindən çox, investisiya alətinə çevrilir. Bu tendensiya bazarda real tələbatı üstələyən süni tələb yaradır və qiymətlərin davamlı artımına səbəb olur. Təkrar alıcıların üstünlüyü bazar balansını pozur: ilkin alıcılar, xüsusən gənc ailələr, daha yüksək qiymətlər və daha sərt maliyyə şərtləri ilə üzləşirlər. Uzunmüddətli perspektivdə bu vəziyyət sosial bərabərsizliyi dərinləşdirir və mənzil əlçatanlığını azaldır".

Ekspertlərin fikrincə, bazarın sağlamlaşması üçün investisiya məqsədli çoxsaylı alışlara diferensial vergi yanaşması, sosial və əlçatan mənzil proqramlarının genişləndirilməsi, həmçinin alternativ investisiya alətlərinin inkişafı vacibdir. Əks halda təkrar alıcıların üstün mövqeyi qiymətləri yüksəltməyə davam edəcək.

Ekspert Vüqar Oruc bildirib ki, daşınmaz əmlaka investisiya yatırmaq səmərəli sayıldığından Azərbaycan vətəndaşları istər ölkə daxilində, istərsə də xaricdə bu sahəyə sərmayə qoymaqda maraqlıdırlar: "Vətəndaşlar öz vəsaitlərini banklarda depozit şəklində də saxlaya bilərlər. Amma bu, mənfəət əldə etmək baxımından səmərəli deyil. Məsələn, vətəndaş vəsaitini depozit formasında hansısa banka yerləşdirərsə, il ərzində maksimum 8-10 faiz gəlir əldə edə bilər. Daşınmaz əmlak isə sürətlə bahalaşdığından il ərzində təqribən 15-20 faiz mənfəət qazanmaq olur. Bu əmlak torpaq sahəsi olduqda gəlir hətta 50 faizə qədər arta bilər. Buna görə də azərbaycanlı investorlar zaman-zaman Türkiyədə, Gürcüstanda, Dubayda daşınmaz əmlaka investisiya yatırırlar".

İqtisadçı ekspert Natiq Cəfərlinin sözlərinə əsasən, artıq bir neçə ildir ki, insanların bir neçə mənzil alaraq onları kirayə verməklə gəlir əldə etməsi tendensiyası geniş yayılıb. Bu gün sabit gəliri olan insanlar üçün kirayə mənzili passiv gəlir mənbəyi kimi daha etibarlı görünür. Ona görə də əlində imkanı olan insanlar paytaxtın müxtəlif ərazilərindən əmlak alırlar: "Bank depozitləri və digər maliyyə alətləri ilə müqayisədə kirayədən əldə olunan gəlir daha yüksək və daha proqnozlaşdırıla biləndir. Ən əsası isə daha etibarlıdır. Üstəlik, mənzilin özü də zamanla dəyər qazandığı üçün investor ikiqat qazanc əldə edir. Həm aylıq kirayə haqqı, həm də əmlakın kapitallaşması hesabına. Bu proses əmlak bazarında ciddi təsir yaradır. Çoxsaylı mənzillərin investorların əlində cəmlənməsi təklifin real yaşayış ehtiyacından kənara çıxmasına səbəb olur. Nəticədə kirayə qiymətləri yüksəlir, satış bazarında isə qiymətlər süni şəkildə yüksək səviyyədə qalır. Ən çox zərər görən tərəf isə ilk dəfə ev almağa çalışan vətəndaşlardır".

Ekspert vurğulayıb ki, qonşu ölkələrin daşınmaz əmlaka yatırımlarım edən azərbaycanlıların sayı son dövrlərdə daha da artıb. Məsələn, qardaş Türkiyədə Azərbaycan vətəndaşları mənzil bazarında ilk beşliyə daxil olublar. Yəni kifayət qədər çoxlu sayda azərbaycanlılar öz vəsaitini Türkiyədə mənzil almağa yönəldiblər: "Nəzərə almaq lazımdır ki, Türkiyənin müxtəlif bölgələrində, İstanbulda qiymətlər bir az fərqlidir. Amma Ankara, İzmir, Ege bölgəsi kimi şəhərlərdə çox da baha olmayan qiymətə normal 2-3 otaqlı tam təmirli evlər almaq mümkündür. Yəni qiymətlər hələ də Bakıdan xeyli dərəcədə ucuzdur. Ona görə də insanlarımızın bir hissəsi bu yolla öz əmanətlərini və yığdıqları vəsaiti qorumağa üstünlük verirlər".

Sevinc QARAYEVA