400 min evin sənədləşməsi mümkün olsa da...

Dünya Bankı (DB) Qrupunun “Business Ready”  hesabatının 2025-ci il üzrə Yol Xəritəsində nəzərdə tutulan tədbirlərdən biri də daşınmaz əmlak sektorunda yeni hüquqi mexanizmlərin hazırlanmasıdır. Həmin mexanizmlərdən biri də sənədsiz tikintilərlə bağlı vəziyyətin tənzimlənməsi və əmlaka aid çıxarışların verilməsinin təmin olunmasıdır. DB-nin müəyyən etdiyi öhdəliklərə əsasən, Azərbaycanın müvafiq dövlət qurumu sentyabrın 1-ə qədər qeyd edilən məsələrlə bağlı normativ hüquqi akt layihəsi və əlaqəli sənədləri hazırlayaraq aidiyyəti üzrə təqdim etməlidir.

Bu prosesdə iştirak edən Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi, Ədliyyə Nazirliyi, ticarət qeydiyyatı ilə bağlı dövlət qurumları, həmçinin ictimai fəallar və sahibkarlar birgə fəaliyyət çərçivəsində hüquqi akt layihəsinin hazırlanmasını yekunlaşdırmaqdadır. Layihə çərçivəsində daşınmaz əmlakın qeydiyyatı, biznes fəaliyyəti üçün icazələrin verilməsi, fərdi və hüquqi şəxslərin həyata keçirdiyi fəaliyyətlərin dövlət tərəfindən tənzimlənməsi kimi bir çox istiqamətlər nəzərdə tutulur.

Amnistiya xarakterli fərman əmlakın rəsmiləşdirilməsinə yol açıb

Qeyd edək ki, dövlət başçısının 2015-ci ildə imzaladığı müvafiq fərmana əsasən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanuna dəyişikliklər edilib və daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsi asanlaşıb. Amnistiya xarakteri daşıyan bu fərman əvvəllər hüquq müəyyənedici sənəd kimi tanınmayan bəzi sənədlərin rəsmi qeydiyyat üçün əsas kimi qəbul edilməsini təsbit edib. Bununla da, vətəndaşlara əmlaklarını leqallaşdırmaq üçün əsaslı imkanlar yaranıb. Nəticədə, on minlərlə əmlakın rəsmi qeydiyyata alınması təmin olunub. Dövlət arxivlərində mövcud olan sənədlər, habelə əvvəlki inventar bürolar və digər müvafiq qurumlar tərəfindən verilmiş sənədlər nəzərə alınmaqla, əmlakın leqallaşdırılması elektronlaşdırılıb.

Bu istiqamətdə aparılan islahatların və Yol Xəritəsindən irəli gələn öhdəliklərin icrası daşınmaz əmlak sektorunda hüquqi mexanizmlərin daha da təkmilləşdirilməsinə səbəb olub. Sentyabrdan qüvvəyə minəcək yeni hüquqi akt da bu sahədə əlavə tədbirlərin tərkib hissəsidir. Yeni qaydalar, həmçinin, əcnəbilərin mənzil mülkiyyətində torpaq hüquqlarının tənzimlənməsi və torpaq icarəsi mübahisələrinin məhkəmədənkənar həlli üçün arbitraj mexanizminin tətbiqini nəzərdə tutur.

“Kölgə mülkiyyəti”nin səbəbkarı kimlərdir?

Mülkiyyət hüquqlarının dövlət tərəfindən tanınması daşınmaz əmlak bazarının sağlam inkişafı üçün başlıca şərt hesab olunur. İndiyə qədər bu istiqamətdə kifayət qədər işlər görülüb, texniki pasportu olan köhnə tikililərin sadələşdirilmiş qaydada qeydiyyata alınmasından sonra artıq yüzlərlə ailəyə rəsmi çıxarış əldə etmək imkanı yaradılıb.

Ancaq problemlər də kifayət qədərdir. Xüsusən də Abşeron yarımadasında təxminən, yarım milyona yaxın əmlak hələ də “kölgə mülkiyyəti” kimi qalır və çıxarış əldə etməsi müşkülə çevrilib. Onların böyük qismi bələdiyyə və yerli icra orqanlarının “xeyir-duası” ilə qanundankənar inşa olunub. Bu isə həmin daşınmaz əmlak sahiblərinin əmlakın girova qoyulması, ipoteka kreditləşməsi, rəsmi satışlar və investisiya axını baxımından məhdudiyyət yaradır.

Yeni hazırlanan layihə də məhz bu sahədə mövcud olan boşluğu aradan qaldırarsa, daşınmaz əmlakın kadastr qeydiyyatına və rəsmi bazara inteqrasiyasına şərait yaradılmasını nəzərdə tutur. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının Rəyasət Heyətinin sədr müavini Günay İsmayılqızı mediaya açıqlamasında bildirib ki, yeni hüquqi mexanizmlərin tətbiqi sayəsində ölkə üzrə 400 minə yaxın qanunsuz tikilinin rəsmi sənədləşdirilməsi mümkün olacaq. Bu, o deməkdir ki, layihənin tətbiqi dövlət orqanlarını müəyyən etdiyi meyarlara cavab verən daşınmaz əmlakların çıxarışla təmin olunmasını həll edə biləcək.

1 milyona yaxın sənədsiz evin taleyi yenə qaranlıq qalır

Elə sual da buradan doğur, 400 min tikilinin qanuni əmlak sənədləşməsi öz həllini tapdığı halda, yerdə qalan yüz minlərlə evin taleyi necə olacaq?

Ölkədə 1 milyondan artıq sənədsiz evin olmasını nəzərə alsaq, yeni hüquqi aktın daşınmaz əmlak bazarının təxminən 30 faizinin qanuni əmlak statusu əldə etməsinə imkan yaradacaq. Yəni, yenə də yüz minlərlə ev sahibinin mənzilinin çıxarış alması həll olunmamış qalacaq. Bunun başlıca səbəbi isə tələb olunan meyarlardır. Mövcud qanunvericiliyə əsasən, evin müvafiq sənədləri, ən əsası isə ilkin qeydiyyat sənədlərinin olması vacibdir. Sovet dövründən miras qalmış torpaq sahələrində tikilmiş evlər üçün problem yoxdur, çünki onların icra hakimiyyəti və müvafiq orqanların arxivlərində kökü var. Həmin sənədlərin böyük qismi “ASAN Xidmət” və Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin reyestrlərinə də inteqrasiya olunub. Ancaq müstəqillik illərindən sonra icra hakimiyyətinin sənədləri olmadan, bələdiyyələrin verdiyi əsaslı hesab edilməyən sənədlər hüquqi mənbə sayılmadığından bu tipli evlərin taleyi də qaranlıq olaraq qalır. Çünki onların mütləq əksəriyyəti icra hakimiyyəti və əmlak orqanlarının reyestrində görünmür. Bu cür evlər, Abşeron, Binəqədi, Sabunçu, Suraxanı, Xəzər və Xətai rayonlarında daha çoxdur.

Qanun güzəştə getməyi təşviq edir

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası təklif edir ki, yeni normativ akt sovet dövründən qalma tikililəri deyil, həm də sonradan bələdiyyə torpaqlarında sənədsiz tikilmiş evlərə də şamil olunsun. Bu, uzun illərdir ki, yorucu və bürokratik əngələ çevrilən qanunsuz əmlak probleminin birdəfəlik həllinə səbəb ola bilər. Proses isə daha çox dövlətə fayda gətirər. Çünki mülkiyyət hüquqlarının tam tanınması sayəsində yüz minlərlə ev və mənzil əmlak vergisinə cəlb ediləcək, ipoteka bazarının genişlənməsinə və vətəndaşların sosial rifahının yaxşılaşmasına təsir göstərəcək. Bu baxımdan yeni institusional çərçivə müəyyənləşməli, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və yerli icra orqanları, bələdiyyələr vahid platformada birləşərək  problemin həlli üçün güzəştli mexanim hazırlamalıdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanuna dəyişikliklərin özü amnistiyayönümlü olmaqla, müvafiq qurumlara bürokratik maneəni aradan qaldırmağı, əmlakın leqallaşdırılması üçün asan mexanizm tapmağı tələb edir. 

E.CƏFƏRLİ