Bakıda ev qiymətinə qaraj: Binanın parkinqi kimindir? ARAŞDIRMA

Bakıda yeni tikilidən mənzil alanların qarşısına çox vaxt gözlənilməz ikinci hesab çıxır: avtomobil üçün parklanma yeri. Bəzi komplekslərdə bir yerin qiyməti kiçik mənzilin dəyərinə yaxınlaşır, aylıq icarə haqqı isə ailə büdcəsinin daimi xərcinə çevrilir. Sakin haqlı olaraq soruşur: binanın altında və ya həyətində yerləşən bu sahə mənzil alanlara məxsus deyilmi?

Lent.az-ın əməkdaşının bu mövzu ilə bağlı araşdırmasını təqdim edirik:

Məsələnin cavabı parklanma yerinin harada yerləşməsindən daha çox, sənədlərdə necə rəsmiləşdirilməsindən asılıdır. Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsinə görə, binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, abadlaşdırma elementləri, texniki zirzəmi və birdən çox sahəyə xidmət edən digər obyektlər mənzil sahiblərinin ümumi paylı mülkiyyəti sayılır. Buna görə binanın ümumi həyətini MTK-nın öz şəxsi əmlakı kimi bölməsi, ayrı-ayrı şəxslərə satması və ya sakinlərdən əsaslandırılmamış pul tələb etməsi hüquqi mübahisə yarada bilər.

Ancaq yeraltı parkinq layihədə ayrıca qeyri-yaşayış sahəsi kimi göstərilib, müstəqil daşınmaz əmlak obyekti olaraq qeydiyyata alınıb və çıxarışla rəsmiləşdirilibsə, vəziyyət dəyişir. Belə parklanma yeri tikinti şirkətinin, fiziki şəxsin və ya başqa hüquqi şəxsin mülkiyyətində ola bilər. Mülkiyyətçi onu sata, icarəyə verə və qiymətini bazar şərtləri əsasında müəyyənləşdirə bilər. Yəni “binada yaşayıram, deməli, qarajda pulsuz yerim olmalıdır” yanaşması hər halda hüquqi əsas yaratmır.

Burada ən vacib fərq budur: ümumi həyət və texniki sahə bir anlayışdır, ayrıca sənədləşdirilən avtomobil yeri isə başqa. Problem ondadır ki, bir çox alıcı mənzil müqaviləsini imzalayarkən parkinqin hüquqi statusunu soruşmur. Sonradan məlum olur ki, reklamda “sakinlər üçün parkinq” kimi təqdim edilən ərazi mənzilin qiymətinə daxil deyil və əlavə olaraq satılır.

Yeni qaydalar tikinti şirkətlərinin məsuliyyətini daha da artırır. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin 2026-cı ildə təsdiqlədiyi normativə əsasən, yeni çoxmənzilli yaşayış binalarında hər mənzil üçün azı bir parklanma yeri nəzərdə tutulmalıdır. Sahəsi 180 kvadratmetr və daha çox olan mənzillər üçün göstərici 1,3 yer müəyyən edilib. Ümumi parklanma yerlərinin azı 50 faizi yeraltında yerləşməlidir. Lakin bu tələb ayrılan yerin mənzil sahibinə pulsuz verilməsi demək deyil; qayda ilk növbədə layihələndirmə və təminat öhdəliyini müəyyənləşdirir

Qaydanın əvvəl tikintiyə icazə alan bütün binalara avtomatik tətbiqi də nəzərdə tutulmur. Köhnə layihələrdə dəyişiklik aparıldıqda və ya mövcud obyekt yenidən qurulduqda yeni yaradılan sahələr üzrə tələblərin təmin edilməsi tələb olunur. Bu səbəbdən Bakıda uzun illər əvvəl tikilən binalarla yeni layihələri eyni meyarla qiymətləndirmək düzgün olmaz.

Bəs qiymətlər niyə bu qədər bahadır? Yeraltı parkinq sadəcə döşəmədə çəkilən ağ xətdən ibarət deyil. Torpağın dəyəri, qazıntı, beton konstruksiyalar, hidroizolyasiya, havalandırma, yanğınsöndürmə, işıqlandırma, liftə çıxış, mühafizə və daimi texniki xidmət ciddi xərc yaradır. Bakının mərkəzində torpaq məhdud, avtomobil sayı isə çox olduğundan qiyməti çatışmazlıq da yüksəldir. Bununla belə, real xərcin üzərinə yüksək mənfəət əlavə edilməsi və alternativ yerin olmaması bəzi komplekslərdə qiymətin süni şişməsinə şərait yaradır.

Binanın həyəti və ya parkinqi ümumi əmlakdırsa, onun istifadəsi barədə əsas qərarı MTK rəhbəri təkbaşına deyil, sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı verməlidir. Mənzil Məcəlləsinə əsasən, həmin yığıncaq binanın idarəetmə orqanıdır, ümumi əmlakdan istifadə və idarəetmə üsulu ilə bağlı qərar qəbul edir. Saxlanma, təhlükəsizlik və təmir məsuliyyəti isə seçilmiş idarəetmə formasına uyğun olaraq sakinlərin özünün, müştərək cəmiyyətin və ya idarəedici şirkətin üzərinə düşür.

Mənzil almazdan əvvəl alıcı parkinqin təsdiqlənən layihədə olub-olmadığını, ayrıca çıxarışının mövcudluğunu, sahənin ümumi əmlaka daxil olub-olmadığını və qiymətin müqavilədə necə göstərildiyini yazılı şəkildə öyrənməlidir. Həmçinin “yer satılır”, yoxsa yalnız “istifadə hüququ verilir” sualına dəqiq cavab alınmalıdır. Çünki sadə müqavilə və ya ödəniş qəbzi həmişə daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ yaratmır.

Əslində düzgün model belə olmalıdır: parkinq sayı mənzil sayına uyğun layihələndirilməli, onun hüquqi statusu satışdan əvvəl açıq bildirilməli, qiymət və xidmət haqqı ayrı göstərilməli, ümumi əmlakdan gələn gəlirin taleyi isə sakinlərin qərarı ilə müəyyənləşdirilməlidir. Əks halda, insan təkcə ev deyil, hər axşam öz binasının qarşısında yer axtarmaq problemini də satın alır.