Bakının mənzil bazarında nələr baş verir? Qiymət “balonu” XƏBƏRDARLIĞI

Son illərdə Bakıda mənzil bazarında müşahidə olunan qiymət artımı iqtisadçılar və bazar iştirakçılarının diqqət mərkəzindədir. Ekspertlər bildirir ki, belə sürətli qiymət artımı uzunmüddətli sabitlik üçün potensial risklər yaradır, çünki mənzil qiymətləri əhalinin gəlir səviyyəsi ilə uyğunlaşmır və bazarda “balon” formalaşma ehtimalını artırır. Orta gəlirli ailələr üçün mənzil almağın çətinləşməsi, kirayə bazarında qiymətlərin yüksəlməsi bu tendensiyanın ən görünən nəticələrindəndir.
Mənzil bazarındakı vəziyyətə dair Bizim.Media-nın suallarını ekspert, biznes məsləhətçi Çinarə Ağayeva cavablandırıb.
-Son 1 ildə Bakıda mənzil qiymətlərinin artım tempini necə qiymətləndirirsiniz?
-2024–2025-ci illərdə Bakıda mənzil qiymətləri təxminən 20–25% artıb. Bu, tarixi baxımdan yüksək tempdir və həm yeni tikilən layihələrdə, həm də təkrar bazarda müşahidə olunur. Artım əsasən bir neçə faktordan qaynaqlanır. Bunlar ölkəyə daxil olan xarici investisiyalar, urbanizasiya və şəhərdə tələbin davamlı artması, həmçinin kreditləşmənin genişlənməsi ilə bağlıdır. Belə sürətli artım uzunmüddətli sabitlik üçün potensial risklər yaradır, çünki qiymətlər gəlir səviyyəsi ilə uyğunlaşmır və bazarda “balon” ehtimalını artırır.
-Daha da konkretləşdirsək, mənzil bazarında qiymətlərdəki dəyişikliyin əsas səbəbləri nələrdir?
-Bu, ilk növbədə tələb-təklif nisbətindən irəli gəlir. Bakıda urbanizasiya və əhalinin mərkəzləşməsi mənzil tələbatını sürətlə artırır. Son vaxtlar kreditləşmənin genişlənməsi fonunda ipoteka kreditlərinin artması da alıcıların bazara çıxışını asanlaşdırır, amma eyni zamanda qiymətlərin süni şəkildə yüksəlməsinə də şərait yaradır. Bundan əlavə, xarici investorlar və daşınmaz əmlaka spekulyativ yatırımlar qiymətləri sürətlə artırır.
-Bu sürətli qiymət artımı orta gəlirli ailələr üçün nə kimi nəticələr doğurur?
-Orta gəlirli ailələr üçün mənzil almaq çətinləşir. Əksər hallarda ilkin ödəniş və aylıq ipoteka ödənişləri onların gəlirlərinə nisbətən çox yüksəkdir. Bu isə kirayə bazarına tələbi artırır, kirayə qiymətlərini yüksəldir və sosial təzyiq yaradır. Uzun müddətdə bu, həm də iqtisadi bərabərsizliyi artırır, çünki yalnız yüksək gəlirli təbəqələr mənzil bazarına çıxış əldə edir.
-Daşınmaz əmlak bazarında qiymət “balon”u riski realdırmı, yoxsa hələ xəbərdarlıq səviyyəsindədir?
-Hazırda bu daha çox xəbərdarlıq səviyyəsindədir, amma risk yüksəkdir. Qiymət artımı gəlirlərlə uyğunlaşmadığı üçün bazar “overheated” vəziyyətinə yaxınlaşır. Əgər bazarda spekulyativ satışlar artarsa və kreditləşmədə sərtləşmə baş verməzsə, qarşıdakı dövrdə balon formalaşma ehtimalı mövcuddur.
-“Balon” formalaşarsa, iqtisadi sektorlara hansı təsirləri ola bilər?
-Qiymət “balonu” iqtisadi sektorlara bir neçə yolla təsir edə bilər. İlk növbədə bank sektorunu qeyd etmək olar. İpoteka kreditlərinin dəyəri düşərsə, bankların aktiv portfeli risk altında qalır. Qiymət “balonu” iqtisadi qeyri-müəyyənliyi artırır, istehlakçı xərclərini azaldır. Daha bir təsir isə kirayə bazarınadır. Kirayə qiymətləri sürətlə artırsa, əhalinin xərcləri yüksəlir.
-Yeni ipoteka alətləri və subsidiyalar qiymət “balonu”nun qarşısını ala bilərmi?
-Bəli, lakin yalnız düzgün strukturlu alətlər vasitəsilə. Məsələn, uzunmüddətli, ilkin ödənişin bölünməsi və ya dövlət dəstəyi ilə tələbin daha geniş təbəqələr arasında paylanması balon riskini azalda bilər. Əsas şərt odur ki, bu alətlər bazarı süni şəkildə stimullaşdırmamalı, tələbi tarazlaşdırmalıdır.
-Dövlətin sözügedən istiqamətdə tənzimləmə rolunu necə qiymətləndirirsiniz?
-Dövlət bu sahədə müəyyən addımlar atır: yeni layihələrin qeydiyyatı, vergilərin tənzimlənməsi, kreditləşmə mexanizmlərinin optimallaşdırılması və s. Lakin bazar sürətlə dəyişdiyi üçün tənzimləmələr bəzən gözlənildiyi qədər təsirli olmur. Daha aktiv rol - statistik göstəricilərin toplanması, bazar monitorinqi, şəffaflıq və investorların maarifləndirilməsi balon riskini azaltmağa kömək edə bilər.
-Xarici investisiyaların bazara təsiri və riskləri nələrdir?
-Xarici investisiyalar bazara likvidlik gətirir və layihələrin maliyyələşməsini asanlaşdırır. Eyni zamanda, əgər investorlar qısa müddətli spekulyativ məqsəd güdürsə, bu, qiymət artımını süni şəkildə sürətləndirə və balon riskini böyüdə bilər. Bazarın dayanıqlığı üçün uzunmüddətli investisiyalar və yerli bazar iştirakçıları ilə tarazlıq vacibdir.
-Uzunmüddətli perspektivdə mənzil bazarının dayanıqlığını təmin etmək üçün nə tövsiyə edirsiniz?
-İlk növbədə ipoteka və kredit siyasətində balans, bazarda şəffaflıq və monitorinq, qiymət artımının və tələbin davamlı izlənməsi çox vacibdir. Fərqli mənzil növləri, məsələn ucuz mənzil, orta sinif, premium sinif üzrə layihələrin icrası önəmlidir. Dövlət-özəl tərəfdaşlığı, subsidiyalar və tənzimləmələr vasitəsilə orta gəlirli təbəqə üçün mənzillərə çıxış imkanı da artırıla bilər. Eyni zamanda, xarici investisiyaların uzunmüddətli təşviqi xüsusi önəm kəsb edir. Bu zaman spekulyativ kapitalın qarşısını almaq üçün qanunvericilik və vergi siyasəti sahəsində də əlavə tədbirlər görülə bilər.
Bizim.Media