Evlərin qiymətində fantastik bahalaşma yay amili, yoxsa...

Ekspertlər deyir ki, qiymətlər enməyəcək, əksinə..; iqtisadçı: “Mənzil bazarında bahalaşmanın əsas səbəbi tələbatın yüksək olmasıdır və...”
2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin aprelinə qədər Bakının təkrar mənzil bazarında satış üçün ümumi təklif həcmi əhəmiyyətli dərəcədə artıb. Bu barədə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının hesabatında qeyd edilib.
Məlumata görə, 2025-ci ilin əvvəllərində bazarda təklif edilən mənzillərin sayı illik müqayisədə təxminən 17% yüksəlib. Bu artım nəticəsində dekabr ayına doğru şəhər üzrə satışa çıxarılan mənzillərin ümumi sayı 7000-i ötüb.
Hesabata görə, Bakı şəhərinin təkrar mənzil bazarında 1 kvadrat metr üçün orta qiymət həm yeni tikililər, həm də köhnə tikililər üzrə yüksəlmə trendi göstərib. 2025-ci ilin aprelinə gəldikdə, yeni tikililərdə orta qiymət təxminən 2300-2400 AZN/kv.m həddinə çatdı, köhnə tikililərdə isə təxminən 2000-2050 AZN/kv.m oldu.
Beləliklə, bir il ərzində kvadratmetr qiymət artımı yeni tikililərdə təxminən 15-17%, köhnə tikililərdə isə 10-12% təşkil edib (bu da illik inflyasiya tempini xeyli üstələyir).
Məsələn, 2025-ci ilin fevral ayı etibarilə təkrar bazarda yeni tikililərdə qiymətlər 1,5% aylıq və 10,9% illik, köhnə tikililərdə isə 1,1% aylıq və 9,8% illik artım göstərirdi. Bu rəqəmlər aprel ayı üçün də bənzər səviyyədə qalmış, mart-aprel aralığında təxminən 1%-ə yaxın aylıq bahalaşma davam edib.
Bəs bahalaşmanın səbəbi nədir?

İqtisadçı Xalid Kərimli mövzu ilə bağlı “Yeni Müsavat”a fikrini bölüşüb: “Mənzil bazarında bahalaşmanın əsas səbəbi tələbatın yüksək olmasıdır. İnsanların iş tapdığı, təhsil aldığı və özünü reallaşdırdığı əsas bölgə Bakı-Abşeron yarımadasıdır. Bu isə burada həm yaşamaq, həm də investisiya məqsədilə mənzilə olan tələbatı artırır. İnsan iş yerinə yaxın yaşamaq istəyir, bu da Bakıya axını artırır. Kirayə mənzillərə tələbin artması isə ümumi bazarda qiymətlərin yüksəlməsinə səbəb olur.
Tələbatın artmasına insanların gəlirlərindəki artım da təsir edir. Daha çox insan Bakıda yaşamaq istəyir və onların maddi imkanları da genişlənir. Mənzil alanların 95 faizi yerli əhali, cəmi 4-5 faizi isə xarici vətəndaşlardır. Yəni, qiymətləri formalaşdıran əsas qüvvə daxili bazardır.
Digər tərəfdən, tikinti sektorunda xərclər artıb. Tikinti materiallarının qiyməti, inflyasiya, əmək haqlarının və xidmət tariflərinin yüksəlməsi bu prosesə təsir göstərir. Tikinti üçün torpaq məhduddur, xüsusilə Bakı-Abşeron ərazisində torpaq qiymətləri sürətlə artır. Tikinti üçün yeni sahələr tapmaq üçün mövcud obyektlər sökülməlidir ki, bu da əlavə xərclər yaradır.
Əvvəllər tikintilərdə şəhərsalma standartlarına ciddi əməl olunmurdu, binalar arasında məsafə gözlənilmirdi. İndi isə bu sahədə nəzarət güclənib və qaydalara riayət olunur. Bu da tikinti şirkətləri üçün əlavə xərc deməkdir. Məsələn, əvvəllər bir sahədə min ev tikmək mümkün idisə, indi bu rəqəm 600-ə düşür. Bu isə tikinti xərclərini 30-40 faiz artırır.
Bundan əlavə, daşıma xərcləri də artıb. Bu, həm yanacaq qiymətlərinin, həm də nəqliyyat üzərində nəzarətin güclənməsinin nəticəsidir. Yəni bir tərəfdən xərclər artır, digər tərəfdən tikinti üçün yararlı ərazilər azalır, eyni zamanda əhalinin tələbatı yüksəlir.
Bütün bu amillər mənzil bazarında qiymət artımını şərtləndirir. Manatla qiymətlərin gələcəkdə də artacağı gözlənilir, ucuzlaşma ehtimalı isə real deyil".
Daşınmaz əmlak üzrə ekspertlər də deyir ki, təkrar bazarda satılan mənzillərin sayı artsa da, xüsusən paytaxtda yaşamaq istəyənlərin sayı daha çoxdur. Bu da təklifin genişlənməsinə baxmayaraq qiymətlərin enməsinə imkan vermir. Tələb təkcə yaşayış məqsədli deyil, həm də investisiya yönümlüdür. Eyni zamanda son illərdə ipoteka imkanlarının genişlənməsi ilə daha çox insan ev almaq imkanı əldə edir. Bu da tələbin artmasına və nəticə olaraq qiymətlərin yüksəlməsinə səbəb olur. Torpaq, tikinti materialları, işçi qüvvəsi və logistik xərclər bahalaşıb. Bundan əlavə, şəhərsalma normalarına ciddi riayət edilməsi (binalar arasında məsafənin qorunması və s.) nəticəsində tikinti səmərəliliyi azalıb - bu da kvadratmetr başına maya dəyərini artırır. Tikinti üçün yararlı torpaq sahələrinin azlığı tikinti şirkətlərini mövcud tikililəri söküb yenisini inşa etməyə vadar edir. Bu da əlavə xərclər və zaman itkisi yaradır, nəticədə satılan mənzillərin qiyməti yüksəlir. Daşınma və tikinti ilə bağlı logistika xərcləri də artıb. Yanacağın bahalaşması və nəqliyyatda nəzarətin gücləndirilməsi də bu xərclərə təsir edən amillərdəndir. Mütəxəssislər onu da qeyd edir ki, yaxın gələcəkdə mənzil bazarında qiymətlərin ucuzlaşması gözlənilmir. Əksinə, pilot layihələr, dövlətin tikinti sektoruna nəzarəti və tələbin sabit qalması qiymətlərin növbəti aylarda da artımını stimullaşdıra bilər. İlin sonuna qədər qiymətlərin müəyyən fasilələrlə yüksələcəyi proqnozlaşdırılır.