Цены на жилье в Баку взлетели, средняя стоимость квартиры приближается к 200 000 манатов ОБЗОР

За последний год вторичный рынок жилья в столице продемонстрировал впечатляющую динамику как по объему предложения, так и по ценам. Согласно данным Палаты оценщиков Азербайджана, февраль текущего года ознаменовался значительным увеличением количества квартир на продажу – примерно на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го.

Эта тенденция сохранялась вплоть до апреля. К декабрю прошлого года общее число предложений по городу превысило отметку в 7 000 объектов. Рынок насыщен как новостройками, так и квартирами в старых зданиях, однако структура предложения претерпела изменения – доля старых зданий несколько увеличилась.

Эксперты связывают это явление преимущественно с падением интереса к квартирам, построенным до 1970 года, из-за введения ипотечных ограничений на такое жилье. При этом предложение новостроек остается на высоком уровне благодаря постоянному появлению новых проектов. Анализируя месячную динамику, специалисты отмечают, что в марте-апреле текущего года активность на рынке возросла, хотя и незначительно. В годовом сравнении (апрель 2024-го – апрель 2025-го) зафиксирован двузначный рост объема предложения.

Новостройки vs старые здания

Тенденция роста наблюдалась и в ценах на жилье в столице. В апреле 2024 года средняя цена за квадратный метр с изменяющейся структурой составила примерно 2 000 манатов. В апреле этого года данный показатель вырос до 2 300–2 400 манатов для новостроек и до 2 000–2 050 манатов для старых зданий. Таким образом, цены на новостройки выросли в годовом исчислении на 15–17%, а на старые здания – на 10–12%. Согласно отчету, в I квартале этого года жилье по стране подорожало на 14,4% в годовом сравнении. Это включает рост, наблюдаемый на вторичном рынке, и показывает реальный рост цен.

Средняя цена за квадратный метр в новостройках остается выше, чем в старых зданиях. В начале этого года данная разница еще больше возросла. Так, средняя цена за 1 кв. м в новостройках составила 2 167 манатов, а в старых зданиях – около 1 800–1 900 манатов. Эта разница объясняется тем, что новые здания более современные и пользуются большим спросом. Ограниченные возможности ипотечных продаж в некоторых старых зданиях также замедляют рост цен в этом сегменте.

Средняя площадь квартир на вторичном рынке варьируется в диапазоне 85–100 кв. м. На этом рынке, где наиболее продаваемыми являются «двушки» и «трешки», средняя площадь составляет примерно 90–93 кв. м. Так, средняя цена квартиры на апрель этого года составила около 180–200 тысяч манатов. Например, квартира площадью 90 кв. м при расчете по 2 200 манатов/кв. м имеет общую стоимость 198 000 манатов, что примерно равно 115 000 долларов. Для сравнения, в 2013 году средняя цена на вторичном рынке Баку составляла 113 162 доллара. За последние десять лет в долларовом выражении существенных изменений не произошло, но в манатах наблюдается резкий рост.

В последний месяц рост цен продолжился – в период с марта по апрель зафиксирован примерно 1%-ный рост средней стоимости продажи квартиры. В годовом сравнении подорожание варьировалось от 10 до 15%. Этот рост связан в основном с увеличением цены за квадратный метр, поскольку по средней площади существенных изменений не было.

Анализ цен по районам

Между тем на столичном рынке недвижимости наблюдаются значительные различия в ценах на квартиры по районам. Стоимость «вторички» в некоторых районах резко выросла, в то время как в других она либо оставалась стабильной, либо относительно снизилась.

Эксперты отмечают, что в возникновении этих различий играют роль несколько основных факторов. Во-первых, инфраструктурное обеспечение каждого района, доступ к общественному транспорту, расположение социальных объектов, доступность таких сервисных областей, как школы и больницы, напрямую влияют на цены. Например, близость к метро или доступ к основным магистральным дорогам являются одними из основных факторов, повышающих цены на квартиры. Кроме того, большое количество новостроек в некоторых районах приводит к увеличению предложения на рынке. Это может привести к стабилизации или даже снижению цен. В районах, где быстро возводятся новые жилые комплексы, рост цен происходит постепенно.

Другим важным фактором, влияющим на динамику цен на вторичном рынке, является возраст и общее состояние квартиры. Поскольку спрос на недавно отремонтированные, хорошо спланированные квартиры выше, они оцениваются дороже. Напротив, темп роста цен на квартиры без ремонта и в старых зданиях слабее. За последние месяцы в некоторых районах рост цен ускорился.

Особенно заметно это в таких близких к центру районах, как Наримановский, Ясамальский и Хатаинский. Кроме того, наблюдается более стабильное сохранение цен в некоторых периферийных локациях, таких как Сабунчи и Сураханы.

В целом тенденции, наблюдаемые на рынке недвижимости, показывают, что различия в ценах определяются не только территорией, но также типом здания, в котором расположена квартира, этажом, площадью и планировкой. На текущем этапе для тех, кто планирует покупку квартиры, важно внимательно анализировать рынок. Сравнивая цены по районам, учитывая инфраструктуру и учитывая обилие предложений, можно сделать более целесообразный выбор.

Источник: Report