Дисбаланс спроса и предложения

Ожидать ли подорожания жилья в Баку?

Ситуация вокруг распределения новых ипотечных лимитов в Азербайджане на 2026 год оказалась непростой. Как только Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд объявил о приеме заявок, рынок столкнулся с ажиотажем, который в очередной раз подчеркнул, что ипотека остается единственным реальным инструментом приобретения жилья для подавляющего большинства граждан.

Статистические данные текущего периода выглядят более чем красноречиво: суммарно по стандартной и льготной программам было подано 13 388 заявок, однако в рамках утвержденного лимита регистрацию прошли лишь 2 165 обращений. Очевидно, что спрос превысил предложение в разы.

Такой наплыв заявок за считанные часы после открытия лимитов свидетельствует о накопленном отложенном спросе. Специалисты рынка недвижимости констатируют, что в последние месяцы данный сектор находился в состоянии относительной стагнации. Снижение покупательской активности было вызвано как высокой стоимостью квадратного метра, так и ожиданием новых траншей от фонда. Сейчас же утверждение лимитов выступает в роли катализатора, который должен оживить рынок, но одновременно с этим несет в себе риски ценового перегрева в определенных сегментах.

Анализируя текущую динамику, эксперт в сфере недвижимости Эльнур Фарзалиев указывает на важную закономерность: если в течение прошлого года цены оставались относительно стабильными, то новый ипотечный импульс неизбежно приведет к коррекции стоимости жилья. До этого момента рост фиксировался преимущественно в пригородных районах Баку, что было связано с процессами масштабного сноса ветхого жилья в центре столицы и выплатой компенсаций. Граждане, получившие выплаты, нередко переезжали в частный сектор на периферии, стимулируя там спрос. Однако теперь, с массовым выходом на рынок сотен ипотечных покупателей в предельно сжатые сроки, прогнозируется рост стоимости квартир, соответствующих критериям фонда, на уровне 15-20%.

За последние пять лет доля ипотечных сделок в общем объеме продаж недвижимости с выписками (купчими) превысила 60%. Это делает рынок критически зависимым от государственного кредитования. При этом возможности заемщиков объективно не успевают за рыночными ценами. Если десять лет назад выделяемые суммы позволяли свободно выбирать жилье в различных районах города, то сегодня ценовая реальность диктует иные условия.

«Цена на квартиры в девятиэтажных зданиях старой постройки в центре и прилегающих к нему районах столицы, подходящих для ипотечного оформления, составляет в среднем от 120 до 150 тысяч манатов. В новостройках стоимость однокомнатной квартиры, пригодной для ипотечного кредитования, колеблется приблизительно от 150 до 250 тысяч манатов. Если сравнить с ситуацией десятилетней давности, тогда жилье было значительно доступнее. Цены на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, особенно в зданиях старой постройки, были гораздо ниже, и именно из-за подорожания граждане теперь максимально ориентируются на пригородные территории Баку», - отмечает Э.Фарзалиев.

Центр города постепенно становится недосягаемым для участников государственных ипотечных программ, превращаясь в зону элитного жилья или коммерческой недвижимости. Таким образом, ипотека в 2026 году, с одной стороны, спасает рынок от застоя, обеспечивая приток ликвидности, а с другой - провоцирует новый виток инфляции на рынке недвижимости, выталкивая среднего покупателя все дальше за пределы центральных районов столицы. В долгосрочной перспективе это требует не только увеличения лимитов, но и пересмотра механизмов ценообразования на первичном и вторичном рынках, чтобы жилье оставалось доступным для тех, на кого ориентированы данные социальные программы.