Доступность с оговорками: что скрывается за успехами ипотечного фонда Азербайджана АНАЛИТИКА

Созданный в результате объединения двух профильных структур, Азербайджанский ипотечный кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ) за последние годы закрепил за собой роль ключевого инструмента жилищного кредитования.

По данным самой структуры, за годы ее работы по линии аффилированных банков было выдано 55 018 ипотечных кредитов на общую сумму 3 млрд 571,647 млн манатов. Определенная роль фонда прослеживается и в поддержке малого и среднего бизнеса — структура предоставила гарантии по предпринимательским займам на сумму 581 млн манатов. Кроме этого, в рамках программы аренды с последующим выкупом за все время ее реализации продано 7 776 квартир.

Эксперты отмечают возрастающую роль фонда. Основной причиной популярности его кредитных продуктов называют устойчивый рост цен на недвижимость. Сегодня ипотечное финансирование перестает быть лишь инструментом покупки жилья — оно становится значимым фактором, формирующим динамику всего рынка недвижимости.

В частности, в Баку, где цена за квадратный метр продолжает неуклонно повышаться, собственных сбережений большинства граждан уже недостаточно для полного покрытия стоимости квартиры. В такой ситуации все больше покупателей обращается к разнообразным финансовым решениям — от банковских кредитов до рассрочек, предлагаемых застройщиками. Падение активности банков, кредитующих на собственные средства, также повышает роль фонда в качестве важного звена общей системы жилищного финансирования.

Представители фонда отмечают, что благодаря сотрудничеству с уполномоченными банками гражданам доступны программы с процентными ставками значительно ниже рыночных. При этом выгодные условия становятся мощным драйвером устойчивого спроса на ипотечное кредитование, превращая в ключевой стимул покупательской активности на рынке жилья через подпитку потребительского спроса. Однако это может быть палкой о двух концах – в условиях дефицита подрастающий спрос приводит к росту цен на квадратные метры в столичном регионе, выступая своеобразным триггером ценовой динамики.

Особого внимания заслуживают данные фонда о том, что минимальная ставка по линии АИКГФ – одна из самых низких не только в республике, но и по странам Содружества. Хотя максимальная процентная ставка по обычным ипотечным кредитам держится на уровне 8%, среднегодовая стоимость таких займов на протяжении последних трех лет была и того меньше – всего 7,4%. Проценты по ипотеке у нас намного ниже, чем в сопредельных странах, говорит заместитель председателя правления АИКГФ Рамиль Тахиров. Например, средняя ставка в России сейчас на уровне 13%, в том числе 8% под госгарантии, а в Казахстане – 10,5%. Поэтому деньги берут все без остатка. В прошлом году фонд предоставил коммерческим банкам 459,4 млн манатов на ипотеку, и все эти средства были полностью использованы уже к началу года.

И, тем не менее, сравнительный анализ показывает: по финансированию жилищной ипотеки Азербайджан отстает от стран региона. По словам экономиста Самира Алиева, роль ипотечного кредитования в улучшении жилищных условий населения трудно переоценить. Правительства активно поддерживают этот инструмент через различные социальные программы, в первую очередь ориентированные на повышение доступности кредитов для уязвимых слоев общества. В странах Южного Кавказа - Азербайджане, Армении и Грузии реализуются государственные инициативы, нацеленные на разные социальные группы. При этом рынки ипотечного кредитования развиваются по-разному, свидетельствует он:

«Анализ ипотечного портфеля банков, действующих на Южном Кавказе, показывает, что Грузия сохраняет лидерство по объему ипотечного кредитования. Как и по ряду других банковских показателей, соседняя страна демонстрирует опережающие темпы роста. За первые шесть месяцев текущего года объем ипотечных займов там увеличился на 4,7% — с 4,3 млрд до 4,6 млрд долларов США.

Невзирая на схожие темпы прироста ипотечного портфеля в Азербайджане и Армении за первую половину текущего года — по 4,4%, объемы выданных кредитов существенно различаются. За отчетное время азербайджанские банки довели сумму ипотечных займов до 2,6 млрд долларов, тогда как в Армении упомянутый показатель достигает 4 млрд долларов. Для сравнения, на конец июня доля ипотечных кредитов в общем портфеле банковских кредитов составила 21,8% в Армении, 18,8% в Грузии и 15,6% в Азербайджане», - комментирует он.

Главное, на что следует обратить внимание, сообщил С. Алиев, — это заметная разница в финансировании жилищной ипотеки на душу населения между странами Южного Кавказа. В Грузии упомянутый показатель составляет около 1240 долларов США, в Армении — 1289 долларов, в Азербайджане - всего 255 долларов.

«При этом численность населения Азербайджана примерно втрое превышает аналогичные показатели Армении и Грузии, а общий объем ипотечного портфеля в стране в 1,5–2 раза меньше. Еще более разительна разница в пересчете на душу населения: по этому показателю наша республика отстает от соседних стран с пятикратным отрывом», - по уточнению эксперта, приведенная динамика рассчитана в национальных валютах с учетом колебаний обменного курса.

Такой отрыв специалисты рынка недвижимости объясняют дефицитом бюджетного жилищного фонда, а также тем, что предложение столичных квартир на условиях льготной ипотеки не поспевает за бурно растущим спросом. Жилищным кредитованием по линии фонда охвачены лишь отдельные категории граждан. Так что речь идет не столько о всеобщей доступности государственных ипотечных инструментов, сколько об их адресной направленности — на социально уязвимые и приоритетные категории граждан. В сложившейся ситуации долгосрочное финансирование жилья на собственные средства коммерческих банков сужается.

На протяжении прошлого года Центробанк информировал про ужесточение условий кредитования по ипотеке, выдаваемой на средства кредитно-финансовых структур. При этом условия по ипотечным кредитам, выдаваемым за счет Ипотечного и кредитного гарантийного фонда, по данным регулятора, не менялись. Принимавшие участие в опросе ЦБА банки объясняли ужесточение по ипотечным кредитам стоимостью финансирования, конкуренцией с другими игроками рынка, ситуацией на рынке недвижимости, а также собственной капитальной и ликвидной позицией.

Ситуация в сегменте коммерческой ипотеки усложняется растущей ценой квадратного метра – подорожание происходит в условиях дефицита жилья, особенно жилищного фонда эконом-класса, объясняет положение исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов. По его утверждению, нормативы Госкомитета градостроительства и архитектуры привели к падению конкуренции, росту цен и сокращению объемов предложения на рынке жилья. Они также тормозят процесс строительства новых многоквартирных домов вместо ветхого жилья.

«После памятного постановления у нас действительно развернулись проекты по демонтажу ветхого жилищного фонда и строительству на его месте нового. В основном это касалось старых домов на привлекательных территориях. Только за три-четыре года в Баку запустили около сотни проектов – по 25-30 новостроек в год. Но это строительство велось по прежним, выгодным застройщику нормативам. После 2018 года ввели более жесткие требования, поэтому строительные компании не заинтересованы сносить многоквартирные здания с последующим строительством новостроек».

Спад в сегменте жилищного строительства обернулся ценовым ростом — стоимость квадратного метра в черте города — Наримановском и Насиминском районах, увеличилась с нынешних 1200 — 1300 манат до 2 - 3 тыс. манат. На этом фоне средний размер ипотечного кредита, выдаваемого по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда едва превышает 63 тыс. манатов. Судя по этим данным, потенциальные покупатели на рынке квартир столичного региона активно используют не только ипотеку, но и свои финансовые возможности. Это могут быть накопления или средства, вырученные от продажи недвижимости – дворовых домов и земельных участков.