Факторы роста и падения

Что происходит на отечественном рынке недвижимости

Динамика оформления недвижимости в Азербайджане демонстрирует стабильный интерес граждан к сделкам с жилым и коммерческим фондом, несмотря на ощутимые изменения в ценовой политике.

Времена меняются, а жилищный вопрос продолжает оставаться одним из ключевых для большинства семей, вот только цена его решения с каждым годом становится все более существенной финансовой нагрузкой.

Согласно данным Государственной службы по вопросам имущества Азербайджана, за период с января по июль 2026 года в стране зарегистрировали 207 035 прав собственности на различные объекты недвижимости, подтвержденных официальными выписками. Данный результат оказался на 1,25% выше показателей за аналогичные семь месяцев прошлого года. Анализ структуры показал, что 19% от общего массива сделок (39 556 случаев) составили первичные регистрации, в то время как на повторное оформление пришелся основной объем - 81% (167 479 случаев). При этом динамика первичного сектора выросла на 5,2%, а вторичного - показала незначительный подъем на 0,3%.

В разрезе типов объектов наибольшая доля традиционно распределилась между наделами земли и жилым фондом. За указанные месяцы граждане оформили 101 351 земельный участок, 52 822 квартиры и 44 830 частных или дачных построек. Сектор коммерческой и специализированной недвижимости представлен 5 684 нежилыми объектами, 1 918 нежилыми помещениями, 366 имущественными комплексами, а также 64 многоквартирными жилыми зданиями.

Географически главным центром активности ожидаемо осталась столица: в Баку зафиксировали 60 360 регистраций, а остальная часть пришлась на регионы республики. Параллельно на 0,1% увеличилась выдача технической документации - за 12 месяцев сформировано 145 778 паспортов.

Заметный рост продемонстрировал сектор залогового кредитования: объем зарегистрированных ипотечных договоров поднялся на 7,55%, достигнув 36 779 единиц.

При этом несмотря на визуальное увеличение числа строящихся жилых комплексов в столице, ценовая доступность метров продолжает снижаться. Сравнительный анализ показывает, что за несколько лет бюджет покупки в Баку вырос практически в два-три раза: там, где раньше сделки закрывались в пределах 60-70 тысяч манатов, сегодняшняя планка поднялась до 150-180 тысяч. Сильнее всего это бьет по семьям с невысокими доходами, вынужденным годами оплачивать съемное жилье без реальной перспективы накопить на собственный угол.

Разъясняя причины столь стремительного подорожания столичного жилья и оценивая вероятность отката цен, эксперт по недвижимости Эльнур Азадов отметил, что непрерывный восходящий тренд сформировался еще в 2021 году под влиянием целого комплекса причин. Прежде всего, масштабная программа восстановления и строительства на освобожденных территориях Карабаха и Восточного Зангезура вызвала колоссальный спрос на строительные материалы по всей стране. Это сказалось на стоимости ключевых позиций: например, тонна арматуры поднялась в цене с 700-750 манатов до 1 200-1 250 манатов, что закономерно заложилось в себестоимость новостроек.

Вторым мощным фактором, по мнению Э.Азадова, стало градостроительное регулирование. Начиная с 2018-2019 годов, объемы выдачи новых разрешений на строительство застройщикам сократились, что снизило уровень конкуренции. К 2026 году объем запуска новых проектов упал примерно в 8-10 раз по сравнению с показателями 2016 года. Внешнеполитические события 2022 года и связанные с ними миграционные потоки лишь подстегнули спрос. В условиях, когда предложение на рынке неуклонно сжималось, а число покупателей увеличивалось, застройщики получили возможность диктовать свои условия, выставляя отдельные объекты на 15-20% выше их реальной стоимости. Пиковые значения подорожания пришлись на 2022-2023 годы, когда ежегодный рост цен достигал 17-18% при среднемноголетней норме в 11-12%.

Дополнительным стимулом роста выступили инфляционные процессы и высокая привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента. На фоне ипотечных ставок в 4% для льготных категорий и 8% для остальных граждан многие покупатели стали оформлять кредиты не ради проживания, а для сохранения и приумножения капитала, ведь доходность от роста стоимости жилья перекрывала банковские проценты.

По оценке Э.Азадова, рассчитывать на удешевление жилья в Баку пока не приходится: вероятность дальнейшего роста остается высокой, а корректировка цен вниз станет возможной лишь тогда, когда девелоперы существенно нарастят объемы строительства, выведут больше квартир и восстановят баланс между предложением и спросом.

В то же время летний сезон внес коррективы в смежный сегмент - рынок земельных участков Баку и Абшеронского полуострова, где обозначилась четкая ценовая поляризация. Если ликвидные земли в элитных прибрежных зонах продолжают дорожать на фоне устойчивого интереса со стороны состоятельных покупателей, то на удаленных территориях зафиксирован спад.

Заметное проседание стоимости наблюдается в поселках Абшерона, находящихся вдали от побережья и ключевых автодорог - в Гобу, Хекмяли, Атъялы, а также в районах рядом с Гюздеком и Джейранбатаном. Основными причинами падения интереса со стороны покупателей стали слаборазвитая коммунальная инфраструктура, регулярные транспортные заторы и проблемы с правоустанавливающими документами. В результате летом стоимость земли в Гобу и Хекмяли просела на 10-15%. Если весной за сотку просили 1 500-2 500 манатов, то к началу августа ценник опустился до 1 300-2 100 манатов. В Джейранбатане и Гюздеке показатели снизились с 3 000-4 000 манатов до 2 600-3 400 манатов за сотку.

Аналогичная картина складывается на окраине Сабунчинского и Сураханского районов. В окраинных массивах поселков Маштага, Рамана, Савалан, Забрат и Бюльбюля покупательская активность существенно затормозилась. Пока состоятельный сегмент летом традиционно фокусировался на покупке дач в Мардакяне, Шувеляне и Бильгя, где цена сотки достигает 15 000-35 000 манатов, на менее престижных направлениях продавцам пришлось снижать запросы. В Маштаге и Рамане весенние ценники в 2 500-3 500 манатов упали до 2 100-3 000 манатов, а в Савалане и Забрате снизились с 4 50-6 000 до 4 000-5 200 манатов за сотку.

Определяющим фактором ценообразования остается юридический статус надела. Участки с неопределенным целевым назначением или вовсе не имеющие выписки из государственного реестра теряют в цене быстрее всего. В Мамедли, Дигяхе и Фатмаи удешевление такой земли без купчей составило 15-20%. В частности, сельскохозяйственные наделы в Мамедли и Дигяхе упали в цене с 2 000-3 000 до 1 600-2 300 манатов за сотку. Проседание на 8-18% затронуло и отдельные промышленные зоны, например, в Локбатане, где стоимость сотки под коммерческие объекты снизилась с 6 000-8 000 до 5 200-7 000 манатов.

Текущая ситуация ярко демонстрирует, что рынок недвижимости становится более избирательным: пока стоимость квартир и перспективных земель продолжает бить рекорды, объекты на окраинах с неразвитой инфраструктурой вынуждены уступать в цене, освобождаясь от перегретых весенних ожиданий.