Имущество вне реестра

ЦБА готовит цифровую реформу для упрощения страхования жилья без «купчих»

Центральный банк анонсировал модернизацию рынка обязательного имущественного страхования в рамках Стратегии развития на 2027- 2030 годы. Главной целью заявленных изменений является ликвидация многолетнего административного барьера, мешающего гражданам без выписки из госреестра («купчей»), официально застраховать недвижимость.

По словам начальника отдела надзора за страховыми посредниками регулятора Рамина Джафарова, ведомство намерено запустить сквозную интеграцию баз данных между страховым сектором и государственными структурами для автоматизации проверки прав на имущество.

Действующее законодательство и ранее формально разрешало страховать недвижимость на основании альтернативных документов, включая договоры купли-продажи с государственными структурами, распоряжения местных органов Исполнительной власти и акты муниципалитетов. Однако на практике эта норма оставалась нерабочей, поскольку страховые компании имели доступ только к электронной базе Службы недвижимости и массово отказывали гражданам из-за технической невозможности проверить подлинность иных документов. Предоставление страховщикам прямого доступа к цифровым архивам Министерства юстиции, органов Исполнительной власти и муниципалитетов призвано полностью решить эту проблему.

Новый механизм планируется сделать автономным по аналогии с успешным опытом в сфере обязательного автострахования (ОСАГО). В рамках действующей системы ОСАГО страховой агент лишь вводит данные техпаспорта и номерного знака, после чего необходимая информация мгновенно подтягивается из базы Министерства внутренних дел. Аналогичный проект разрабатывается и для рынка недвижимости, где агенту будет достаточно ввести уникальный номер альтернативного документа для автоматического подтверждения параметров объекта, его площади, точного адреса и имени законного владельца.

При этом цифровизация не предполагает легализацию опасных или незаконных построек, так как подключение к государственным базам данных позволит жестко фильтровать объекты. Страховую защиту по-прежнему невозможно будет оформить на жилье, возведенное в охранных зонах магистральных трубопроводов, железных дорог и ЛЭП, а также на землях нецелевого назначения, включая пашни и пастбища. Под запретом остаются объекты на оползневых участках, загрязненных территориях и абсолютный самострой, возведенный без первичных документов, поскольку сведения о таких строениях отсутствуют в ведомственных архивах.

По экспертным оценкам, интеграция разрозненных ведомственных архивов в единую цифровую сеть потребует масштабной верификации данных. В отличие от централизованной базы Министерства внутренних дел, используемой в автостраховании, архивы местных муниципалитетов и органов Исполнительной власти формировались обособленно в течение десятилетий, и это может привести к техническим сбоям, наложениям кадастровых границ или обнаружению неточностей в старых документах, что потребует времени на ручную сверку и исправление ошибок.

Другой момент касается процедуры урегулирования убытков при наступлении страхового случая. Упрощение выдачи полиса на основе альтернативных документов автоматически переносит юридическую ответственность на этап экспертизы ущерба. Если при утере или повреждении имущества в архивных справках обнаружатся юридические несоответствия, процедура выплаты компенсации может затянуться из-за необходимости дополнительных проверок.

Кроме прочего, цифровизация выявит контуры фонда недвижимости, находящегося в так называемой «серой зоне». При этом, с одной стороны, включение альтернативных документов в систему позволит гражданам полноценно исполнять законодательные требования об обязательном страховании. Но с другой - объекты абсолютного самостроя, возведенные без каких-либо первичных разрешений, по-прежнему останутся вне правового и страхового поля.