Как остудить перегретый рынок жилья в Баку? Расклад Хазара Ахундова

Столичный рынок недвижимости сталкивается с рядом проблем: на фоне сравнительно невысокой динамики ввода в строй нового жилья в последние три-четыре года наблюдается стремительное подорожание квартир. В 2024–2025 годах также снижалась заемная активность по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ). Согласно данным опубликованного на днях полугодового «Отчета о финансовой стабильности» Центробанка Азербайджана (ЦБА), за последние пять лет цены на жилье на первичном и вторичном рынках в стране выросли на 46%. Более того, по оценкам ЦБА, в первой половине текущего года рост цен на жилье вдвое превысил динамику доходов населения. 

Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль в постпандемический период находилась под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости строительства и сокращению объемов возводимого в столице и регионах жилья. Ключевую роль здесь сыграл фактор импортируемой инфляции, приведший к подорожанию стройматериалов, строительной техники, также в самой стране возрастали расходы на топливо, транспортные, подрядные, проектные услуги, росла оплата труда. Динамику цен в предшествующие три-четыре года разгоняло стремительное подорожание пригодных для строительства земельных участков в Баку, Сумгайыте, Абшеронском полуострове и в некоторых других урбанизированных регионах страны. 

Согласно данным Госкомстата АР, капитализация строительного рынка страны в 2022 году упала на 5,8%, в 2023 году объемы строительства снизились на 3%, спад жилищного строительства продолжился и в 2024 году. Даже с учетом небывалого подъема строительства инфраструктурных, социальных и жилых объектов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана, общие темпы жилищного строительства в республике в последние годы не демонстрировали ощутимой динамики. Ситуация несколько улучшилась в первой половине текущего года: согласно данным «Отчета о финансовой стабильности» ЦБА, номинальный валовый внутренний продукт по строительному сектору страны вырос на 12,4%, а его доля в общем ВВП увеличилась на 0,5 процентных пункта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В том числе, в январе-июне 2025 года инвестиции в строительство жилья превысили 1,333 млрд манатов, составив 16,5% всех вложений в основной капитал. Согласно данным отчета, помимо реализации масштабных строительных проектов в Карабахском регионе, эта позитивная тенденция связана с восстановлением инвестиционных потоков в отрасль, осуществлением крупных строительных проектов в Баку и пригородных территориях, а также сохранением высокого уровня спроса на рынке недвижимости. «В том числе, продолжение процесса оформления юридических прав на дома без документов на основании распоряжения главы государства, активность в строительном секторе и на рынке недвижимости останется высокой», — говорится в отчете.

Так или иначе, но последствия спада в жилищном строительстве минувших лет сегодня продолжают сказываться в сокращении предложения готового жилья в новостройках Баку, что при ажиотажном спросе на жилье неизбежно ведет к росту цен. Несмотря на утверждение в начале прошлого года Генерального плана столицы, разрешения на строительство пока выдаются в ограниченном количестве, кроме того, многие строительные компании заняли выжидательную позицию в ожидании предоставления доступных для застройки участков в наиболее перспективных районах Баку. С другой стороны, изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и всё это также сдерживает динамику строительного рынка. В последние годы на фоне инфляционных рисков на рынке возросла активность покупателей-юрлиц с инвестиционными целями, приобретающих недвижимость, особенно квартиры в строящихся новостройках, как долгосрочные вложения. Также растет интерес к столичной недвижимости со стороны бывших соотечественников-предпринимателей, репатриирующих свои капиталы и бизнесы из Украины и России в Азербайджан, и это также оказывает давление на рыночные цены.

В результате, согласно официальной статистике, в 2024 году цены на жилую недвижимость в Азербайджане выросли на 10% по сравнению с предыдущим годом: наибольшее удорожание зафиксировано на рынке новостроек — 11,3%, ну а стоимость вторичного жилья увеличилась на 9,8%. В первой половине текущего года динамика роста цен на столичную жилую недвижимость в первичном и вторичном сегментах также держалась в пределах 10-15 процентов. 

Цены на квартиры в Баку сегодня существенно превышают показатели в других столицах стран региона, отметил в мае этого года председатель Палаты оценщиков Азербайджана Нусрет Ибрагимов. «Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Баку составляет около 2,4 тысячи манатов, и это ощутимо выше при сравнении с крупными столичными городами Южного Кавказа – Тбилиси и Ереваном, - полагает Н.Ибрагимов. - Высокий спрос на жилье в Баку обоснован его статусом ведущего делового центра региона, в то же время плотность населения и плотность застройки в столице Азербайджана также ощутимо выше, что также отражается на ценах на землю».

Указанные тренды фиксируются и в опубликованном на днях «Отчете о финансовой стабильности» ЦБА: «В 2020 году в связи с пандемией на рынке недвижимости наблюдалась относительная стабильность цен, однако в последую