Квартирный вопрос: особенности раздела ипотечного жилья между бывшими супругами при разводе Новости Азербайджана

Семейный кодекс четко определяет: имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов. При расторжении союза по заявлению одной из сторон происходит раздел квартиры, машины или земельного участка. Между тем в современных реалиях все больше семей решают жилищный вопрос с помощью ипотечного кредитования. Как же в случае развода происходит раздел недвижимости, обремененной ипотекой?

Для разъяснения всех юридических тонкостей этого непростого вопроса Media.Аz обратилась к адвокату Акраму Гасанову, который детально объяснил все нюансы процедуры раздела ипотечного имущества.

- Считается ли ипотека совместно нажитым имуществом, которое следует делить при расставании супругов?

- Ипотечная недвижимость является таким же совместно нажитым имуществом, как и любая другая собственность, приобретенная в браке. Рассмотрим конкретный пример. Супруг во время брака приобретает квартиру в ипотеку, оформляя право собственности исключительно на себя. При стоимости недвижимости в 100 тысяч первоначальный взнос составил 20 тысяч. В дальнейшем пара совместно осуществляла ежемесячные выплаты по кредиту.

На момент расторжения брака оставшаяся задолженность составляет 40 тысяч. Поскольку недвижимость приобреталась в период брака за счет общих средств супругов, оставшаяся сумма долга признается общим обязательством сторон и подлежит разделу при расторжении брака.

- Даже если жена вообще ничего не выплачивала по этому кредиту?

- При отсутствии брачного контракта квартира, приобретенная в ипотеку, автоматически становится совместным имуществом супругов, даже если платежи осуществлял только один из них.

Существует законный способ сохранить недвижимость за одной из сторон. Для этого необходимо доказать в суде, что ипотечные платежи производились из средств, полученных в качестве подарка или наследства. Однако на практике такая задача оказывается практически невыполнимой. Например, даже если удастся подтвердить получение наследства в размере 50 тысяч манатов, потребуется доказать, что именно эти средства были направлены на погашение ипотеки.

Единственным надежным решением может стать письменное соглашение между супругами, где один из них отказывается от претензий на недвижимость. В противном случае, независимо от фактического участия в выплатах, оставшиеся 40% имущества будут считаться совместными.

При необходимости дальнейшего погашения ипотеки после расторжения брака долговые обязательства распределяются поровну между бывшими супругами. По закону каждый получает право на 50% недвижимости, хотя практическая реализация такого раздела часто затруднительна из-за самой природы развода.

- Как делится недвижимость, если, например, супруга не может выплачивать кредит?

- При разделе ипотечной недвижимости действует особый принцип расчета долей. Рассмотрим это на конкретном примере: если остаток долга на момент развода составляет 60 тысяч, и эту сумму берет на себя супруг, он автоматически получает право на 80% недвижимости. Второй стороне в этом случае причитается 20% - доля, которая была выплачена в период брака.

Важный нюанс: при расторжении брака супруг обязан компенсировать жене стоимость ее доли, исходя из текущей рыночной стоимости недвижимости. Например, если при оформлении кредита квартира стоила 100 тысяч, а на момент развода ее цена выросла до 150 тысяч, супруг должен выплатить бывшей жене уже 30 тысяч.

Нередко именно определение рыночной стоимости становится камнем преткновения между бывшими половинками. В таких случаях окончательное решение принимает суд, который может вынести предписание о продаже недвижимости на аукционе. После реализации имущества средства распределяются согласно установленным долям: 80% получает бывший муж, 20% – экс-жена.

- А как такая недвижимость делится в случае, если один из супругов берет ипотеку до заключения брака?

- При разделе имущества супругов недвижимость, приобретенная в ипотеку до брака, имеет особый статус. Важно понимать, что такая собственность будет считаться совместно нажитым имуществом только с момента официальной регистрации брака.

Данный случай требует особого внимания при разделе имущества. Существует четкая формула расчета долей: если один из супругов до заключения брака выплатил определенную часть кредита (например, 40%), то именно эта доля автоматически закрепляется за ним сверх причитающейся при разделе части недвижимости.

Примечательно, что последующие выплаты по кредиту в период брака не влияют на раздел имущества – неважно, кто именно из супругов вносил платежи. Однако существует законный способ защитить свои интересы – заключение брачного договора перед свадьбой, где можно четко прописать, что недвижимость остается в собственности того, кто изначально оформлял кредит.

- Меняется ли что-то в пользу того супруга, с которым остаются дети? На несовершеннолетних тоже оформляют доли с этой недвижимости?

- Важно отметить, что расторжение брака не влияет на имущественные права супругов в отношении совместно нажитой недвижимости. Раздел общей собственности производится отдельно от вопросов, связанных с воспитанием и содержанием ребенка.

Согласно существующей практике, несовершеннолетние дети чаще всего остаются проживать с матерью, а бывший супруг должен выплачивать алименты.

- Насколько я понимаю, недвижимость за которую еще выплачивается ипотека, можно продавать и без решения суда, если супруги все обговорили между собой?

- При отсутствии разногласий между сторонами относительно долей в совместном имуществе процедура раздела может проходить максимально гладко и в соответствии с законодательством.

В ситуациях, когда обе стороны настроены на конструктивный диалог, существует возможность гибкого подхода к разделу имущества. Супруги вправе самостоятельно определять пропорции раздела, отступая от стандартного правила равных долей.

Например, если законная доля супруги составляет 20%, но муж готов увеличить ее до 40%, такая договоренность может быть закреплена юридически. При этом подобная уступка может быть обусловлена встречными договоренностями – например, когда определенные объекты имущества, такие как автомобиль, остаются в собственности одного из супругов.

Важно отметить, что при взаимном согласии сторон варианты раздела имущества могут быть самыми разнообразными, главное условие – соблюдение законности и добровольность принимаемых решений.

- Может ли банк отказать в продаже ипотечной недвижимости?

- Банки заинтересованы в быстрой продаже ипотечной недвижимости при разводе. Финансовые организации демонстрируют готовность к сотрудничеству в вопросах реализации таких квартир при расторжении брака заемщиков.

Вопреки распространенному мнению, банки положительно относятся к инициативе клиентов продать недвижимость, находящуюся в залоге. Особенно актуальным этот вопрос становится при разводе супругов, когда они заявляют о невозможности или нежелании дальнейшего погашения кредита.

В случае отказа от добровольной продажи финансовым организациям приходится инициировать длительные судебные разбирательства о возврате кредита. По их итогам недвижимость все равно выставляется на торги, но процесс может растянуться на годы. Именно поэтому банки предпочитают согласиться на добровольную продажу залогового имущества, если клиент проявляет такую инициативу.

- Можно ли переоформить кредит на другого супруга? К примеру, заем был взят на мужа, который и выплачивал его. При разводе стороны договорились, что недвижимость остается супруге и, соответственно, ей и погашать остаток кредита.

- Процедура переоформления кредита на бывшую жену возможна, но требует одобрения банка-кредитора. Финансовые организации подходят к данному вопросу с особой тщательностью, учитывая множество факторов.

При выдаче займа банк проводит комплексную оценку заемщика, включающую анализ платежеспособности, кредитной истории и других важных параметров. В случае переоформления кредита на супругу действует аналогичная процедура проверки.

Важно понимать, что банк имеет право отказать в переоформлении кредита, если финансовое положение нового заемщика не соответствует установленным требованиям. Среди ключевых факторов оценки: уровень дохода, наличие постоянного места работы и качество кредитной истории.

- Что делать в случае отказа?

- Кредитные обязательства могут оставаться оформленными на бывшего супруга, в то время как выплаты по ним будет производить жена. Такой механизм позволяет последней стать впоследствии полноправной владелицей имущества. Однако важно помнить, что подобная договоренность требует юридического оформления.

Ключевой момент в этой ситуации – необходимость заключения официального договора между бывшими супругами с обязательным нотариальным заверением документа. Это обеспечит законность сделки и защитит права обеих сторон.

Зулейха Исмайлова