Ловушки первичного рынка

Какие проблемы подстерегают жильцов новостроек?

Несоответствие реальных условий сделки первоначальным обещаниям застройщиков становится одной из главных проблем при покупке первичного жилья. Покупатели все чаще сталкиваются с расхождением цен в договорах купли-продажи и несоответствием фактической площади заявленной.

Долгое время многие  покупатели предпочитали вторичный фонд, считая его более надежным, предсказуемым и безопасным вложением средств, однако сегодня ситуация на рынке недвижимости постепенно меняется. В первом квартале 2026 года ценовой разрыв между новым и старым фондом начал стремительно расширяться: если первичный сектор недвижимости показал рост на 13.1% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, то вторичный рынок прибавил всего лишь 8.1%.

Эксперты выделяют три ключевых фактора такого сдвига. Во-первых, речь идет запас эксплуатационной прочности новых зданий; во-вторых, о физическом и моральном износе старого жилого фонда, львиная доля которого уже исчерпала свой нормативный срок службы. В-третьих, имеет место прагматичный расчет покупателей, поскольку современные ипотечные программы гораздо охотнее финансируют покупку в новостройках, оставляя старые квартиры за бортом выгодного кредитования.

Люди все чаще смотрят в сторону современных жилых комплексов, но, покупая квартиру в новостройке, нередко сталкиваются с непредвиденными финансовыми и юридическими сложностями. Экономист Вугар Орудж заявил, что одной из главных проблем на рынке остается качество строительства, так как некоторые застройщики в целях снижения затрат используют более дешевые строительные материалы. Речь идет о качестве цемента, кровельных материалов, инженерных систем и даже лифтового оборудования, что в конечном итоге самым прямым образом отражается на качестве жилья.

Еще одной распространенной проблемой, по словам В.Оруджа, является несоответствие фактической площади квартиры заявленным параметрам, когда гражданин покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, а после получения документов выясняется, что ее реальная площадь составляет всего 80-85 квадратных метров, что вызывает серьезное недовольство покупателей.

Эксперт также обратил внимание на случаи изменения первоначальных строительных проектов, когда покупателям могут обещать определенную этажность здания или наличие парковой зоны, однако впоследствии проект меняется, и вместо обещанного 15-этажного дома строится 20-этажный, а на месте запланированного парка появляется новое здание.

Среди других проблем он назвал нехватку парковочных мест, слабую шумоизолюцию между квартирами и затягивание сроков строительства. Отдельное недовольство жильцов, по словам эксперта, вызывает вопрос управления многоквартирными домами после их сдачи в эксплуатацию, поскольку во многих случаях управление остается под контролем компаний, связанных с застройщиком, что снижает прозрачность деятельности и вызывает вопросы у собственников жилья. Кроме того, серьезной проблемой остается оформление документов, так как некоторые здания не соответствуют нормативным требованиям, из-за чего жильцы длительное время не могут получить выписки на свои квартиры. Эксперт также указал на многочисленные жалобы, связанные с комендантскими и сервисными платежами, поскольку жителям зачастую не объясняют, каким образом рассчитываются суммы за обслуживание здания, и отсутствие прозрачности становится причиной постоянных конфликтов между жильцами и управляющими структурами. По мнению экономиста, в перспективе управление жилыми комплексами должно осуществляться профессиональными управляющими компаниями, работающими на основе прозрачных договоров и ежегодной отчетности перед собственниками.

В условиях растущего рынка застройщикам необходимо кардинально пересмотреть подходы к ведению бизнеса и качеству работы. Дальнейшее развитие сектора недвижимости станет возможным только тогда, когда права покупателей будут полностью защищены, а параметры сделки в официальных документах будут строго соответствовать первоначальным обязательствам строительных компаний.