Mənzil qiymətləri niyə sürətlə artır? Bazara təsir edən amillər

Bakı şəhərində qəzalı və istismara yararlı olmayan binaların söküntüsünün başlaması ilə əlaqədar əhalinin kirayə mənzillər və ya yeni tikili binalarda mənzillər axtarması əmlak bazarında qiymətlərin artmasına səbəb olur.

Day.Az bildirir ki, bu sözləri Trend-ə açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc deyib.

Sədrin sözlərinə görə, bazara müraciətlərin sayının artması ilə yanaşı, daşınmaz əmlakın investisiya obyekti kimi çıxış etməsi də qiymət artımına təsir göstərir:

"Əvvəllər əhali və sahibkar kapital yığımı üçün vəsaitlərini banklara qoyurdu. İndi isə banklarda depozit faizi illik 12%-dirsə, daşınmaz əmlakda illik qiymət artımı 15-20% arası olur. Həm də daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq risk baxımından da daha az risklidir. Daşınmaz əmlak təkcə ildən-ilə qiymət artması ilə kifayətlənmir, eyni zamanda, həmin daşınmaz əmlak növündən kirayə məqsədilə istifadə etmək olur ki, bu da əlavə gəlirlər gətirir. Demək olar ki, daşınmaz əmlaka investisiya edən şəxslər iki qat gəlir götürür".

V.Orucov söküntü işləri həyata keçirilən əmlakın qiymətləndirilməsi prosesində yaşanan çətinliklərdən də danışıb. O bildirib ki, Azərbaycan qanunvericiliyinə görə, vətəndaş öz əmlakından imtina edə bilər və dövlət ehtiyacı üçün bazar dəyəri ədalətli şəkildə hesablanmış kompensasiya formasında ödəniş edilərək əmlak hüququ alına bilər:

"Vətəndaşlar özləri imtina edən zaman həmin ərazidə və ya yaxın yerlərdə mənzillə təmin olunurlar, əgər yaxın ərazidə mənzillər tikilmirsə, digər ərazilərdə mənzi almaq üçün kompensasiya məbləği müəyyənləşdirilir. Vətəndaşa kompensasiya məbləği ödənildikdən sonra onun mülkiyyət hüququ alınır.

Söküntü prosesində problemlər o zaman meydana gəlir ki, vətəndaş buna razı olmasın və ya verilən kompensasiya məbləğinə razı olmasın. Bu zaman da vətəndaşın hüququ var ki, məhkəməyə müraciət etsin və yenidən qiymətləndirilmənin keçirilməsini tələb etsin. Həmçinin, sökülən binaların qəzalı vəziyyətdədir və onların bazar dəyəri aşağıdır.

Vətəndaşa bu mənzillərə uyğun kompensasiya verildikdə yeni tikili binalardan mənzil almaq üçün kifayət etmir. Buna görə də vətəndaş narazılıq bildirir. Bunun üçün daha yaxşı olar ki, vətəndaşın əmlakının yerləşdiyi binanın yerində yeni tikili inşa olunsun və həmin yeni tikilindən vətəndaşa mənzil ayırılsın. Bu hal mümkün deyilsə, vətəndaşa bir kvadratmetr üçün yeni tikili mənzillərin qiymətini hesablamaqla kompensasiya verilsin. Bu, həmin problemin həlli üçün alternativ yoldur.

Bəzən köhnə tikililərdə mənzillərin sahəsi kiçik olur, vətəndaş da onlara veriləcək mənzillərin daha böyük olmasını istəyir. Bununla əlaqədar olaraq, mövcud normativlər nəzərə alınmaqla vətəndaşın əmlakının 20% artıq əmlak sahəsi və ya həmin sahəni əldə etmək üçün kompensasiya məbləği ayırmaq mümkündür. Buna görə də, kiçik sahəsi olan mənzillərə individual yanaşma göstərmək lazımdır ki, həmin yanaşmada vətəndaşın ailə üzvlərinin sayı, o cümlədən, ona məxsus əmlakın yerləşdiyi yer və digər individual xüsusiyyətlər nəzərə alınmalıdır".

Mövuz ilə bağlı əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadov da fikirlərini Trend-ə bildirib. O, əmlak bazarında qiymət artımının digər səbəblərinə toxunub:

"Son zamanlar Bakı şəhərində istismar müddəti bitmiş binaların yenilənməsi ilə bağlı demək olar ki, layihələr icra olunmadı. Əgər 2016-2018-ci illərdə 120-dən çox binanın yenidən qurulması baş verdisə, bazar kifayət qədər canlandısa, bu proses 2020-ci ildən etibarən 10 dəfə azaldı. Bu, qiymətlərin bahalaşmasına səbəb oldu, tikinti şirkətləri satdıqları mənzillərin qiymətlərini qaldırmağa başladılar.

Həmçinin, Arxitektura Komitəsinin yeni normativlər tətbiq etməsi, inşaat şərtlərinin sərtləşməsi tikinti şirkətlərinin maya dəyərinə ciddi təsir etməyə başladı. Tikinti şirkətləri keçmişdə bir hektar ərazidə 50 min kvadratmetr inşa edirdilərsə, bu normativ 2-2,5 dəfə azaldı.

Daha sonra Rusiya-Ukrayna arasında başlayan müharibə həmin ölkələrdə olan bir çox vətəndaşların Azərbaycana geri dönüş etməsinə səbəb oldu. Onlar kütləvi şəkildə daşınmaz əmlak almağa başladılar. Bu axımın nəticəsində tikinti şirkətləri süni şəkildə qiymətləri artırmağa başladı. 2020-2021-ci illərdən etibarən ölkədə mənzil bazarında ciddi qiymət artımı müşahidə olundu.

Qiymət artımının digər səbəbi tikinti materiallarının bahalaşması ilə bağlıdır. Xüsusilə armaturun qiyməti bir ton üçün 780 manatdan 1 250 manat kimi kəskin bahalaşdı. Bununla yanaşı, bəzi inşaat materiallarının qiymətinin 5-25% aralığında bahalaşması mənzil qiymətlərinin artımına səbəb oldu".

Ekspert əmlak bazarında qiymətlərin normallaşması üçün və daha rəqabətli bazarın təşkil olunması üçün bir neçə təkliflə çıxış edib:

"Baxmayaraq ki, 2024-cü ilin əvvəllərindən Bakı şəhərinin Baş Planı təsdiqlənib, amma bu gün də tikinti şirkətlərinin aktivliyi əvvəlki səviyyəyə qayıtmayıb. Tikinti sektorunda icazələr məhdud sayda verilir ki, bu da daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərə birbaşa olaraq təsir edir.

Ölkədə istismar müddəti bitmiş 16 min binanın 1 100-ü artıq qəzalı və qismən qəzalı vəziyyətdə, 194 bina isə yaşayış üçün ciddi şəkildə təhlükəlidir. elə buna görə Komisiya yaradılıb. Bu il ərzində həmin binaların sökülməsi ilə bağlı planlama işləri aparılacaq, bəzi binalarda isə artıq söküntü işlərinə başlanılıb. Bu proses əmlak bazarı ilə bağlı yaxşı xəbərdir. Bazarın normallaşmasında əhəmiyyətli rol oynaya bilər.

O cümlədən, nə zaman bazarda tikinti şirkətlərinin sayı əvvəlki dövrdəki qədər olarsa, tikinti şirkətləri aktiv bazara çıxarlarsa, kifayət qədər əmlak satışa çıxarılarsa, yalnız bu müddətdən sonra əmlak bazarında stabilləşmə ola bilər. Bunun üçün kifayət qədər vaxt lazımdır. Əks halda ölkədə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər baha olacaq, xüsusilə də paytaxtda. Getdikcə bütün regionlarda bu, öz əksini tapacaq".

Bunlarla yanaşı Trend əmlak və tikinti bazarı ilə bağlı rəsmi məlumatlar əsasında bəzi statistik göstəricilər toplayıb. Belə ki, rəsmi məlumatlara görə, Azərbaycanda mənzil qiymətləri 2020-ci ildən bəri 32% artıb. Təkcə 2024-cü ildə isə ilkin mənzil bazarında qiymətlər 11,3%, təkrar mənzil bazarında qiymətlər isə 9,8% bahalaşıb.

Ötən il ərzində ölkədə 20 min 149 fərdi yaşayış evi tikilib. Yaşayış evlərinin 11 min 502-si əhali tərəfindən inşa edilib, 6341 ədədi qeyri-dövlət (özəl) müəssisələri tərəfindən inşa edilib, 2306-sı dövlət müəssisələri tərəfindən inşa edilib. Bəhs olunan dövrdə mənzil tikintisi ilə əlaqədar iqtisadiyyata 2,573 milyard manat (illik müqayisədə 92,8% çox) investisiya yönəldilib. Daşınmaz əmlakla əlaqədar əsas kapitala 9,8 milyon manat investisiya yönəldilib.

Ötən ilin sonunda Azərbaycanda daşınmaz əmlak sektorunda 19,6 min nəfər çalışıb. Onlardan 5,5 min nəfəri dövlət, 14,1 nəfəri isə özəl şirkətlərdə fəaliyyət göstərib. Həmin işçilərin orta aylıq nominal əməkhaqqı 1 073 min manat olub. Dövlət sektorunda bu məbləğ 1 250 manat, özəl sektorda isə 1 007 manat təşkil edib.

Həmçinin, ötən il dövlət büdcəsinə 338,5 milyon manat əmlak vergisi ödənilib.

O cümlədən, 2024-cü il ərzində ölkədə tikinti sektorunda ümumi daxili məhsul istehsalının həcmi 8,478 milyard manat təşkil edib. Tikinti materiallarının istehsalı sahəsində isə illik müqayisədə 16,9% çox olmaqla 1,423 milyard manatlıq məhsul istehsal edilib. Tikintisi sekoru ilə əlaqədar ölkə iqtisadiyyatına 5,354 milyard manat (illik müqayisədə 11,8% çox) investisiya yönəldilib.

Keçən il ölkədə tikinti sektorunda muzdla çalışan işçilərin sayı 119,1 min nəfər olub. Onların 24,5 min nəfəri dövlət sektorunda, 94,6 min nəfəri isə özəl sektorda fəaliyyət göstərib. Onların orta aylıq nominal əməkhaqqı 1 083 manat təşkil edib. Bu rəqəm özəl sektorda 1 091 manat, dövlət sektorunda 1 054 manat təşkil edib.