Пять гектаров вместо мелких наделов

Как меняются правила для сельхозугодий

Земельное законодательство Азербайджана переживает настоящую революцию. Правила игры изменились кардинально: новые нормы затронули куплю-продажу, объединение и раздел участков, кадастровый учет и регистрацию собственности. Пожалуй, самым обсуждаемым нововведением стал запрет на измельчение угодий. Впредь вновь создаваемый сельскохозяйственный участок не может быть меньше пяти гектаров.

Что стоит за этими реформами? Придется ли делиться землей с соседями, как теперь передавать участки по наследству и какие ведомства будут контролировать процесс? Обо всех тонкостях обновленного законодательства мы поговорили с экономистом Асиманом Гулиевым.

- Давайте начнем с главного - какие правовые документы приняты в сфере земельных отношений и в чем состоит их основное содержание?

- Знаете, если говорить о юридическом фундаменте, то у нас сейчас все сходится к одному ключевому документу - это закон от 14 июля с. г. № 460-VIIQD. Именно он стал катализатором больших перемен, буквально разом перекроив целую цепочку важнейших правил. Он внес серьезные коррективы в земельный и гражданский кодексы. Мало того, под его прямое влияние попали и другие базовые законы - «О государственном земельном кадастре, мониторинге земель и землеустройстве», «О земельном рынке», а также закон «О государственном реестре недвижимого имущества». Так что правила игры обновились по всем фронтам.

Среди наиболее важного нужно отметить формирование правовой основы для консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Если говорить проще, речь о возможности реорганизации разрозненных, мелких либо неудобно расположенных земельных участков в более целостные и удобные для хозяйственного использования земельные массивы.

Для применения упомянутого закона был принят в начале этого месяца принят указ главы государства № 785. Он определяет полномочия государственных органов и основные направления дальнейшего нормативного регулирования, необходимого для реализации новых норм.

И вот на следующем этапе правительство приняло акт по обеспечению исполнения президентского указа. Таким образом, прослеживается последовательная правовая конструкция: закон формирует правовую основу, указ определяет механизм исполнения, а решения Кабмина обеспечивают его практическую реализацию.

- А что означает для граждан норма о минимальном размере земельного участка в пять гектаров?

- Пожалуй, это одно из самых громких новшеств закона. Если говорить просто, государство установило жесткую планку: теперь при разделе сельскохозяйственных земель нельзя «нарезать» участки меньше пяти гектаров.

Будь то продажа части земли, раздел имущества при разводе или любые другие сделки, новые дробленые участки обязаны быть крупными. Дробить землю на мелкие лоскутки больше не позволят.

Но здесь важно сразу успокоить людей и расставить точки над i. Это правило не касается тех, у кого земля уже в собственности. Если у вас сейчас есть участок в один, два или три гектара, никто его не отберет и статус его не изменится. Закон смотрит в будущее: он запрещает именно новое дробление земель.

Кстати, авторы закона учли и тонкий вопрос с наследством. Ради  этого даже поправили Гражданский кодекс. Скажем, как быть, если земля переходит по наследству нескольким людям, а физически поделить ее по пять гектаров на каждого просто невозможно? На этот случай прописали специальные механизмы. Наследники не останутся ни с чем: закон защитит их права, предложив другие юридические варианты компенсации вместо реального распиливания участка.

- Поясните, пожалуйста, как понимать термин - «консолидация земель»? Что это вообще такое?

- Если говорить простыми словами, вопрос в укрупнении и наведении порядка на земле. А закон № 460-VIIQD впервые заложил для этого четкие правила в Земельном кодексе.

Но важно понимать: консолидация - это не просто механическое склеивание соседних огородов. Это целый комплекс мер. Закон позволяет менять форму участков, двигать их границы, перераспределять земли и, что очень важно, сразу решать вопросы инфраструктуры. То есть параллельно планируется, где пройдут новые дороги, как проложить оросительные каналы и мелиоративные системы, чтобы хозяйства могли нормально работать.

Конечно, у людей сразу возникает вопрос: а как же мои права? Здесь закон стоит на защите собственников. Все процессы завязаны на рыночную стоимость земли. Если при обмене или перераспределении ваш новый участок окажется чуть дешевле старого, вам обязательно компенсируют разницу в деньгах.

Естественно, все эти перемещения границ не остаются просто на бумаге у фермеров. Перекройку участков обязательно узаконят. Для этого жестко обновили законы о земельном кадастре и госреестре недвижимости. Любое изменение границ моментально фиксируется в официальных базах данных и документах на собственность.

А благодаря поправкам в закон «О земельном рынке» вся эта обновленная, укрупненная земля становится полноценным товаром. Ее можно будет легко и абсолютно легально продавать, покупать или сдавать в аренду.

- Какое практическое значение имеют недавний Указ Президента и те решения, которые принимаются вслед за ним?

- Если закон - это правила игры, то Указ № 785 конкретная инструкция, кто и как в эту игру играет. Он был подписан специально для того, чтобы запустить новый закон в полную силу. Заодно пришлось обновить и старый Указ 1999 года, который регулировал применение Земельного кодекса еще с прошлых десятилетий.

Главная фишка нового документа в распределении ролей. Закон прописал саму возможность укрупнять участки, по-новому их делить и регистрировать. Он четко определил: какие именно ведомства, министерства и чиновники за это отвечают и что конкретно они имеют право делать.

Сейчас мы вышли на следующий этап. Кабинет Министров уже принимает свои нормативные акты, которые запускают реальную административную машину на местах.

И потому обычным гражданам важно понимать: чтобы разобраться в новых правилах, одного текста закона мало. Нужно смотреть на всю цепочку. В правительственных документах сейчас прописываются самые прикладные нормы: какие бумаги собирать, куда их нести, сколько дней ждать оформления, как именно будет проходить кадастровый учет и регистрация «перекроенной» земли.

По сути, реформа нынешнего года подошла к земельному вопросу глобально. Государство перестало смотреть на землю просто как на объект купли-продажи. Так что земельный рынок, кадастр, госреестр и сельское хозяйство увязаны в одну понятную и работающую экосистему.