Снос аварийных зданий в Баку вызвал бум на рынке недвижимости: цены растут, спрос не падает

С началом масштабной программы сноса аварийных и непригодных для проживания зданий в Баку наблюдается рост спроса на арендное жилье и квартиры в новостройках, что привело к существенному подорожанию недвижимости на столичном рынке.

Об этом Trend сказал председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж.

По его словам, увеличение числа сделок и растущий интерес к недвижимости как к инвестиционному активу стали ключевыми факторами роста цен.

«Если раньше граждане и предприниматели предпочитали вкладывать средства в банковские депозиты, то сейчас ситуация кардинально изменилась. При годовой ставке по депозитам в 12%, ежегодный рост стоимости недвижимости составляет от 15 до 20%. Кроме того, инвестиции в недвижимость сопряжены с меньшими рисками. Помимо ежегодного роста стоимости, объекты недвижимости можно сдавать в аренду, получая дополнительный доход. Фактически, инвесторы в этот сектор получают двойную прибыль», - отметил он.

Эксперт также затронул проблемы, возникающие в процессе сноса аварийного жилья. Основные конфликты возникают, когда граждане не согласны с самим фактом сноса или с предлагаемой суммой компенсации.

«В таких случаях гражданин имеет законное право обратиться в суд и требовать проведения повторной оценки. Однако следует понимать, что здания, подлежащие сносу, находятся в аварийном состоянии, и их рыночная стоимость объективно низкая», – пояснил В.Орудж.

Ключевая проблема заключается в том, что выплачиваемой компенсации часто недостаточно для приобретения квартиры в новостройке, что вызывает недовольство среди жителей сносимых домов.

«Более справедливым решением было бы строительство нового жилого дома на месте снесенного здания с предоставлением квартир прежним жильцам. Если это невозможно, компенсация должна рассчитываться исходя из стоимости квадратного метра в новостройках аналогичного района», – предложил эксперт.

Особого внимания, по мнению В.Оруджа, заслуживают случаи с малогабаритными квартирами.

«Когда квартиры в старых зданиях имеют небольшую площадь, а граждане хотят получить более просторное жилье, можно было бы предоставлять квартиры с площадью на 20% больше или выплачивать соответствующую компенсацию. К таким случаям необходим индивидуальный подход с учетом членов семьи, расположения недвижимости и других факторов», - сказал он.

Эксперт в сфере недвижимости Эльнур Азадов указал на ряд других факторов, влияющих на рынок жилья в Баку.

«В последние годы наблюдается резкое сокращение проектов по обновлению зданий с истекшим сроком эксплуатации. Если в 2016–2018 годах была произведена реконструкция более 120 зданий, что оживило рынок, то с 2020 года этот процесс сократился примерно в 10 раз. Строительные компании, столкнувшись с дефицитом новых проектов, начали повышать стоимость имеющихся квартир», – пояснил он.

Существенное влияние на рынок оказали и новые строительные нормативы.

«Комитет архитектуры ужесточил строительные условия, что серьезно повлияло на себестоимость для застройщиков. Если раньше на одном гектаре строили до 50 тысяч квадратных метров жилья, то теперь этот норматив сократился в 2–2,5 раза», - заявил эксперт.

Среди других факторов Э.Азадов отметил возвращение в Азербайджан значительного числа граждан из-за военного конфликта между Россией и Украиной, которые активно приобретают жилье, а также резкое подорожание строительных материалов.

«Цена арматуры выросла с 780 до 1 250 манатов за тонну, а стоимость других строительных материалов увеличилась на 5-25%, что неизбежно отразилось на конечной цене жилья», – добавил он.

Эксперт предложил ряд мер для нормализации цен на рынке недвижимости и формирования более конкурентной среды.

«Несмотря на утверждение в начале 2024 года Генерального плана города Баку, активность строительных компаний до сих пор не вернулась на прежний уровень. Разрешения на строительство выдаются в ограниченном количестве, что напрямую влияет на цены», – отметил Э.Азадов.

По данным эксперта, в стране из 16 тысяч зданий с истекшим сроком эксплуатации 1 100 находятся в аварийном или частично аварийном состоянии, а 194 здания признаны опасными для проживания.

«Для решения этой проблемы создана специальная комиссия, и в текущем году планируется реализация программы сноса ряда объектов. Это может сыграть положительную роль в стабилизации рынка», – подчеркнул эксперт.

Э.Азадов уверен, что только увеличение числа застройщиков и предложения жилья на рынке может привести к нормализации цен: «В противном случае высокая стоимость жилья в столице будет сохраняться, а затем распространится и на регионы».

Согласно официальным данным, собранным агентством, с 2020 года цены на жилье в Азербайджане выросли на 32%. Только за 2024-й цены на первичном рынке жилья увеличились на 11,3%, а на вторичном – на 9,8%.

В течение прошлого года в стране было построено 20 149 частных жилых домов. Из них 11 502 были возведены населением, 6 341 – частными предприятиями, а 2 306 – государственными учреждениями. За указанный период в экономику было направлено 2,573 миллиарда манатов инвестиций в жилищное строительство, что на 92,8% больше по сравнению с предыдущим годом. В конце прошлого года в секторе недвижимости Азербайджана работали 19,6 тысячи человек со средней номинальной месячной заработной платой в 1 073 маната.

В государственном секторе этот показатель составил 1 250 манатов, в частном – 1 007 манатов. Объем валовой внутренней продукции, произведенной в строительном секторе страны в 2024 году, составил 8,478 миллиарда манатов. В экономику страны в связи со строительным сектором было направлено 5,354 миллиарда манатов инвестиций, что на 11,8% больше в годовом выражении. В строительном секторе страны работали 119,1 тысячи наемных работников со средней номинальной месячной заработной платой в 1 083 маната.