Жилье без иллюзий

Что происходит на отечественном рынке недвижимости?

В последние годы рынок недвижимости Азербайджана развивается под влиянием сразу нескольких долгосрочных факторов. На его динамику оказывают воздействие колебания спроса и предложения, структурные изменения в жилищном фонде, градостроительная политика, а также институциональная среда. Все это формирует сложную, многослойную картину, которая определяет логику развития сектора и стратегию участников рынка.

Согласно анализу Палаты оценщиков Азербайджана, рынок постепенно переходит к более рациональной модели. Эксперты отмечают, что уходят в прошлое эмоциональные и спекулятивные подходы к ценообразованию; сегодня все решает экономическая целесообразность. В фокусе внимания покупателей и инвесторов - качество объектов, их расположение, функциональность и долгосрочная инвестиционная привлекательность. Такой подход сопровождается отказом от иллюзий быстрого обогащения и снижением рисков, связанных с резкими и искусственными колебаниями цен.

Одним из заметных процессов последних лет стало углубление пространственной дифференциации рынка. Ценовые и инвестиционные различия между центральными и периферийными районами усиливаются, что отражает изменившиеся приоритеты и поведение покупателей и инвесторов. Если раньше удорожание носило относительно равномерный характер, то сегодня рынок проявляет более избирательную, «селективную» логику: ключевую роль играют качество городской среды и уровень развития инфраструктуры конкретного района.

Особого внимания заслуживают Абшеронский полуостров и Сумгайыт, которые все активнее интегрируются в общую структуру бакинского рынка недвижимости, становясь его логическим продолжением. В этих районах рост цен поддерживается преимущественно спросом на объекты среднего сегмента, что говорит о формировании устойчивого, рационального спроса, а не о краткосрочной спекулятивной активности.

Что касается рынка аренды жилья, то этот сегмент в последние годы развивается более динамично, чем сегмент купли-продажи. В течение года стоимость съемного жилья выросла примерно на 13-15 %. В Баку среднемесячная арендная плата установилась в диапазоне 850-900 манатов. Такой рост обусловлен концентрацией экономической активности в столице, миграционными процессами, а также ограниченным доступом части населения к приобретению жилья через ипотечное кредитование.

При этом, по оценкам экспертов, рынок аренды развивается постепенно и остается относительно контролируемым. Он пока не демонстрирует признаков резкого перегрева или спекулятивного давления, что позволяет прогнозировать стабильность в ближайшей перспективе и формирование более упорядоченной структуры спроса и предложения.

Что касается ипотеки, то в 2025 году этот рынок развивался умеренными темпами и не достиг уровня полного оживления. Кредиты, выдаваемые по государственной линии, частично поддерживали спрос, однако повышение процентных ставок по банковским ипотекам сузило круг покупателей. Такая ситуация способствовала предотвращению искусственных скачков цен и обеспечила более здоровое, но замедленное развитие рынка. Среди факторов риска выделяют ограниченность реальных доходов населения, рост стоимости кредитов и несоответствие спроса и предложения по отдельным локациям.

Нельзя не отметить значительные изменения в структуре жилищного фонда, которые формируют долгосрочные тенденции на рынке недвижимости. По данным профильных ведомств, в Баку сохраняется существенное количество зданий с истекшим сроком эксплуатации, а также аварийных домов, подлежащих поэтапному сносу в рамках долгосрочной программы обновления городской застройки, рассчитанной до 2040 года. Эти изменения неизбежно окажут влияние на предложение жилья и его ценовую динамику.

В таких условиях особое значение приобретают административные меры, направленные на повышение прозрачности и эффективности рынка. Ключевыми элементами являются укрепление институтов оценки недвижимости, совершенствование строительных и градостроительных стандартов, а также поэтапное расширение ипотечных механизмов, способствующих стабильности и долгосрочной устойчивости рынка.

Недавно Государственный комитет по градостроительству и архитектуре утвердил новые правила, направленные на повышение устойчивости зданий и сооружений, включая требования к проектированию фундаментов, плотности застройки и расстоянию между объектами. Эти нормы распространяются на здания различной этажности и ориентированы на повышение безопасности и долговечности жилого фонда. Эксперты отмечают, что соблюдение новых стандартов требует дополнительных затрат со стороны строительных компаний, однако в долгосрочной перспективе способствует повышению качества жилья и снижению рисков для собственников.

Таким образом, рынок недвижимости Азербайджана сегодня формируется под воздействием не только ценовых факторов, но и более глубоких структурных и институциональных процессов.

Своей оценкой текущих тенденций на рынке жилья в Баку, а также прогнозами на ближайшее будущее в беседе с нашим корреспондентом поделился исполнительный директор Ассоциации риелторов и строительных компаний Эльнур Азадов.

- Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости в столице?

- Если говорить о динамике цен на столичном рынке жилья, то наибольший рост был зафиксирован в период с 2021 по 2023 годы - это был период значительного скачка стоимости. С декабря 2023 года спрос на жилье начал снижаться, что замедлило темпы дальнейшего роста. При этом эксперты чаще всего оценивают именно бакинский рынок, хотя по Азербайджану цены на недвижимость могут существенно различаться в зависимости от местоположения и уровня развития инфраструктуры конкретного населенного пункта.

- Какая недвижимость пользуется сегодня наибольшим спросом?

- Прежде всего востребованы квартиры и частные дома. Особенно заметна резкая динамика цен на новостройки: количество предложений от строительных компаний сокращается, а конкуренция растет. Рост цен во многом обусловлен самой отраслью - изменения в себестоимости и других ключевых расходах напрямую коснулись первичного рынка недвижимости.

Если обратиться к недавним событиям, то в 2021 году, с началом активного строительства на освобожденных территориях, существенно подорожали строительные материалы. Особенно это коснулось арматуры - цена за тонну выросла с 780 до более чем 1200 манатов, что сразу отразилось на себестоимости строительства. Кроме того, было ограничено количество выдаваемых разрешений для строительных компаний, что также способствовало росту цен на жилье.

Кроме того, нельзя не учитывать влияние внешних факторов. В частности, рост потока мигрантов в Азербайджан, вызванный военными действиями между Россией и Украиной, заметно сказался на сегменте недвижимости. Повышенный спрос на жилье позволил строительным компаниям увеличивать цены, что дополнительно ускорило динамику рынка.

В последние два года уменьшение конкуренции привело к тому, что строительные компании стали выводить на рынок значительно меньше объектов. При этом стоимость выставленных на продажу квартир и домов часто превышала их реальную ценность на 15-20 %. Ограниченное предложение на фоне растущего спроса способствовало практически полной реализации всех объектов, выставленных на продажу, а также стимулировало формирование устойчивого ценового уровня на рынке.

- Как это повлияло на рынок?

- В таких условиях вырос спрос на ипотечные кредиты. Ипотекой стали пользоваться не только те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, но и те, кто рассматривает недвижимость как инструмент инвестиций. Стабильный рост цен на жилье - минимум на 10% в Баку и других крупных городах республики - дополнительно стимулировал спрос, тогда как количество предложений оставалось ограниченным. За последние три года количество обращений по ипотеке увеличилось в 2,5-3 раза, и ликвидность на рынке продолжает оставаться высокой.

- Есть ли предпосылки к тому, что ситуация на рынке недвижимости улучшится в обозримом будущем?

- Еще год назад я давал прогноз о том, что если строительные компании не выйдут на рынок в большом объеме и не появится высокая конкуренция, то динамика останется на том же уровне. Но рост цен не будет таким, как в предыдущие годы. В среднем, цены будут расти на 10-12% в зависимости от места расположения и сегмента недвижимости. Основной рост коснется квартир. Я не ожидаю, что цены поднимутся более чем на 15% в следующем году. Активизация строительных компаний пока так и не произошла, поэтому прогноз на 2026 год остается таким же, как в уходящем году.

Напротив, в регионах страны ожидается рост цен на промышленные участки, сельскохозяйственные земли, коммерческие объекты и жилье - в среднем на 8-10%. В Баку, на Абшеронском полуострове, в Сумгайыте, Хырдалане и Гяндже цены на жилье могут вырасти на 12%. Однако есть и исключения. Например, в проекте Sea Breeze, где остается высокая активность, ожидается, что общий объем квартир на ближайший год будет равен 40-45 тыс. Это достаточно большой жилой фонд. Здесь также остается высокий спрос на земельные участки, цены на которые за последний год выросли вдвое.

Высокий спрос сохранится и в проекте White City, при этом все будет зависеть от объема начала новых проектов в этом сегменте. Это люксовый сегмент, и объем инвестиций в него будет меньше, чем в Sea Breeze. В Sea Breeze немало студийных квартир, 1-2 комнатных квартир, на которые наблюдается высокий спрос. В White City строятся в основном 2-3 комнатные квартиры, которые стоят дороже - до 30%.

- В последнее время в Баку наблюдается всплеск популярности квартир-студий. С чем это связано?

- Рост популярности квартир-студий в Азербайджане наблюдается последние лет пять. Это связано с непропорциональным ростом цен на жилье, что нельзя назвать нормальным с точки зрения интересов потребителей. Строительные компании, видя высокую ликвидность студий, начали проектировать их в большом количестве и зачастую продавать на 20-25% дороже стандартных квартир. В других странах подобная практика не применяется - студии проектируются в ограниченных количествах.

Нужно также учитывать, что квартиры-студии имеют ряд серьезных недостатков, о которых часто умалчивают при продаже. В частности, это могут быть проблемы с вентиляцией в кухонной зоне, что особенно важно при активном использовании плиты или вытяжки. Кроме того, компактная планировка нередко создает сложности с размещением инженерных коммуникаций и бытовой техники, а также ограничивает возможности для рационального зонирования пространства. В результате такие особенности могут со временем привести к техническим трудностям для жильцов и усложнить эксплуатацию жилья, что важно учитывать при покупке.

- Как снижение налоговой ставки на доходы от сдачи жилья в аренду с 14% до 10% повлияет на рынок?

- Инициатором этой идеи был я, выступив перед правительством с предложением снизить налогообложение в этой сфере до минимума или хотя бы в два раза. Дело в том, что в нашей стране около 95% всего жилого фонда сдается нелегально. Но понижение с 14 до 10%, почти не повлияет на рынок. Может быть, небольшой процент лиц начнет сдавать свою недвижимость легально, но таких арендодателей будет немного.