Жизнь в квадратных метрах: феномен дорогого жилья в Баку АНАЛИТИКА

Стоимость жилья в столице продолжает расти значительно быстрее, чем заработные платы. По расчетам Центрального банка, чтобы приобрести квартиру в Баку при среднем уровне дохода, гражданину потребуется более 18 лет жизни.

Рост цен на жилую недвижимость остается одной из наиболее обсуждаемых тем. Судя по недавнему «Отчету о финансовой стабильности» Центрального банка, причина удорожания квадратного метра заключается в высокой строительной активности. На рынок выводится большое количество новых проектов, говорится в разъяснении регулятора.

При этом в структуре капитальных вложений увеличивается доля инвестиций в жилищное строительство. Этот сегмент остается одним из ключевых драйверов роста. За пять лет жилье в Баку подорожало на 46%, а кратковременная стабилизация цен в период пандемии сменилась ускорением их роста после снятия ограничений.
Впрочем, с такой постановкой вопроса согласны не все.

Как утверждает исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов, за четыре года, начиная с 2021-го, повышение цен в сегменте застройщиков даже превысило 50%.

По его словам, новая волна подорожания многоквартирного жилья берет начало с 2020 года — из-за стартовавшего тогда роста цен на стройматериалы и ужесточения строительных нормативов. Пик подорожания пришелся на 2022–2023 годы: тогда цены выросли на 15–17%. Темпы повышения несколько снизились под занавес 2023-го, а в 2024-м подъем не превысил 10–12%. Особенно сильно дорожали квартиры в сегменте строительных компаний из-за отсутствия там конкуренции. Повышение продолжилось и в последующие годы.

Причиной удорожания Азадов считает невысокое предложение, особенно в сегменте бюджетных квартир: «Поэтому считаю, что до конца года подорожание продолжится. Если же в следующем году стартует большое количество строительных проектов, высокая конкуренция приведет к стабилизации ценовой ситуации». Кроме того, уточняет он, на цены давит уменьшение пригодных для строительства земельных участков:
«Чтобы процесс повышения цен прекратился, стройкомпании должны массово выйти на рынок и приступить к обширной застройке столицы.

Между тем Госкомитет градостроительства и архитектуры уже длительное время ограничивает выдачу разрешений. Сейчас застройщики выстроились в очередь и ожидают вердикта этой структуры».

Особую роль в повышении средней цены квадратного метра играют ипотечные кредиты, а также проекты по сносу зданий и строительству новостроек, отмечает председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж. Недавно подведомственное ему объединение отчиталось об итогах исследования цен на квартиры в девяти из двенадцати столичных районов. Как показали цифры, теперь квадрат столичного жилья предлагают в среднем уже за 2–3 тыс. манатов, а цены во многом зависят от локации многоквартирных домов.

Наиболее высокие цены на жилье фиксируются в Низаминском, Хатаинском, Ясамальском, Наримановском и Насиминском районах Баку. Здесь стоимость одного квадратного метра, по данным объединения, уже превысила отметку в 3 тыс. манатов. На периферии ситуация иная: в Бинагадинском, Сураханском и Сабунчинском районах квартиры заметно дешевле — в среднем не более 2 тыс. манатов за квадрат.

Тем не менее инвесторы проявляют осторожность и не спешат вкладываться в недвижимость на окраинах. Основной аргумент — низкая доходность таких объектов. В центральных районах вложения кажутся более привлекательными: высокие арендные ставки и динамичный рост цен обеспечивают куда большую рентабельность. Наибольшая доходность от вложений в недвижимость наблюдается именно в крупных городах, прежде всего в столице. В результате цены в Баку продолжают стремительно расти, превращая покупку квартиры не только в решение жилищного вопроса, но и в популярный инструмент сохранения и приумножения капитала.

Фантастически высокая по меркам средней зарплаты стоимость городских апартаментов и непрерывное повышение исключают возможность накопить на жилье своими силами. В результате долгосрочные кредиты по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда становятся главным триггером спроса и роста цен на рынке, уверены специалисты этой сферы. По их данным, рынок жилья Баку, Сумгайыта и Абшерона насчитывает до полумиллиона квартир. Не менее 100 тыс. единиц недвижимости подходит для ипотеки, а количество выданных ипотечных кредитов не превышает 10–15%.

Словом, на сегодняшний день реализована лишь небольшая часть всего подходящего для ипотеки жилищного фонда, но льготная и социальная ипотека, выдаваемая фондом под 4% и 8% годовых, не рассчитана на широкий охват всех желающих. В то же время, по данным ЦБА, «структура финансирования банков ограничивает их возможности ипотечного кредитования на собственные средства». В главном банке подсчитали, что собрать на квартиру в Баку при средней зарплате (1083,8 маната — в первом квартале этого года) получится за 18 лет.

Таким образом, уровень цен в Баку остается выше, чем в соседних странах, несмотря на более низкие доходы населения и ВВП на душу населения, говорит экономист Эльданиз Амиров. Для сравнения, заметил он, в Грузии накопить на жилье при среднем доходе можно за 13 лет, в Армении — за 10 лет.

Дело в том, что значительная часть капитала направляется в сферу недвижимости, а не в производство или экспорт, отметил он. Ограниченные возможности вывода валютных средств за рубеж приводят к тому, что квартиры становятся удобным инструментом для сбережений. Приобретенное жилье зачастую используется не для проживания, а исключительно в качестве актива, что создает эффект «пустующих домов» и дополнительно стимулирует рост цен.

Среди основных предпосылок подорожания специалисты называют снижение покупательной способности денег. Из-за инфляции и дефицита инвестиционных инструментов возрастает привлекательность столичных апартаментов для денежных вложений.

Вопрос о сроках накопления на жилье в Баку остается дискуссионным. Как уже говорилось, по расчетам Центрального банка, обладателю средней зарплаты потребуется около 18 лет, чтобы приобрести квартиру. При этом методика подсчетов не раскрывается.

Финансист Акрам Гасанов считает такие оценки обоснованными, хотя и с оговорками. По его словам, регулятор опирается исключительно на официальные доходы населения, тогда как значительная часть жителей столицы имеет и неофициальные источники заработка. Тем не менее в среднем ситуация именно такова: реальные доходы снижаются, цены на жилье продолжают расти, и этот рост во многом искусственный — обусловленный неофициальными расходами в строительной отрасли и завышенными ценами со стороны компаний.

«Почему же квартиры покупают даже по таким ценам? Все просто: у многих граждан есть свободные средства, которые они предпочитают вкладывать в недвижимость. Для них это способ сохранить и приумножить капитал. Но для рядового покупателя такое жилье фактически недоступно», — отмечает Гасанов. Дополнительное препятствие создают высокие процентные ставки по ипотеке в коммерческих банках, делающие покупку квартиры еще более тяжелой задачей.

Говоря о «средних» 18 годах накопления, Гасанов уточняет: скорее всего, речь идет не о жилье в центре, а о квартирах на окраинах города, например, в районе станции метро «Ахмедлы». Там на вторичном рынке двухкомнатная квартира может стоить около 100 тыс. манатов. «Суть подсчетов в целом понятна, просто не раскрывается, какие именно параметры брались за основу. Думаю, дело обстоит именно так», — заключает он.