Bəzi ekspertlər mənzil bazarında ajiotaj yaradır Təlaşdan yaranan qiymət artımı

Hər ilin əvvəli daşınmaz əmlak bazarında sükunət hökm sürür. Yanvar-fevral aylarında alğı-satqı minimuma düşür. Mart ayından başlayaraq bazarda canlanma yaranır. Bu il də oxşar hal müşahidə olunur. Ənənəvi olaraq bu zaman alğı-satqı şirkətləri, mənzil tikinti kooperativləri, əmlak ekspertləri səhnəyə daxil olub bazarı canlandırmaq üçün təbliğata başlayır.

Mənzil bazarında qiymətlərin artacağı barədə yayılan xəbərlər çox vaxt süni ajiotajın yaranmasına və bazarda qeyri-sabitliyin artmasına səbəb olur. Bu cür xəbərlər bazarda alıcı və satıcıların davranışlarını dəyişdirə və nəticədə qiymət artımlarını daha da sürətləndirə bilər. Mənzillərin qiymətlərinin artacağına dair xəbərlər yayıldıqda alıcılar gələcəkdə qiymətlərin daha da yüksələcəyini nəzərə alaraq təlaşla alış etməyə başlayır. Bu da bazarda əlavə tələbin yaranmasına səbəb olur. İnsanlar "indiki qiymətlərlə alıram, yoxsa sonra daha yüksək məbləğ ödəyəcəyəm?" düşüncəsi ilə bazara yönəlir.

Alıcıların tələbinin artması satıcıları qiymətləri şişirtməyə təşviq edir. Satıcılar bazarda artan marağı görüb mənzillərin qiymətlərini qaldırırlar. Modern.az-ın məlumatına görə, bəzi hallarda əmlak sahibləri bu tələbi süni şəkildə artırmaq üçün "gələcəkdə qiymətlərin yüksəlməsi" kimi fərziyyələr irəli sürərək alıcılara psixoloji təzyiq edir.

"Qiymətlər artacaq" kimi xəbərləri bazarda spekulyasiyanı daha da artırır. İnsanlar mənzil alaraq gələcəkdə daha yüksək qiymətlərlə satmaq istəyirlər.

Mütəxəssislər və əmlak ekspertləri tərəfindən verilən "qiymətlər artacaq" açıqlamaları da bazarda təlatüm yaratmağa səbəb olur. Alğı-satqı ilə məşğul olanlar deyir ki, bu sınanmış və köhnə təcrübədir. İlk dəfə bu təcrübə 2008-2009-cu illər böhranı zamanı sınaqdan uğurla keçdi. Həmin ilədək mənzil bazarında qiymətlər davamlı olaraq və yüksək templə artırdı. 2008-ci il böhranı zamanı bazar sabitləşdi, hətta bir qədər də enmələr müşahidə olundu. Həmin illər tikinti bumunun gur çağları idi. Yeni tikilən binalarda satışlar azaldı. Bu zaman mənzil tikinti kooperativləri vəziyyətdən çıxış yolunu təbliğatı artırmaqda gördü və əmlak ekspertlərinin xidmətlərindən istifadə olunmağa başlandı. Bu sövdələşmə 2012-2013-cü illərdə, 2015-2016 devalvasiya və 2020-2021-ci il pandemiya dönəmlərində də məharətlə istifadə olundu.

Artıq 2024-cü ilin sonlarından başlayaraq qiymətlərin kəskin artacağı barədə təşviş doğuran xəbərlər yayılmaqdadır.

Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı Modern.az-a açıqlamasında bildirib ki, bu il daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət artımını şərtləndirəcək hər hansı əhəmiyyətli amil görünmür. Bu cür məlumatlar daha çox spekulyativ xarakter daşıyır. Eyni zamanda psixoloji amillərə dayanan hallardır: “Ötən illərdə baş vermiş qiymət artımları müəyyən informasiyalar ortaya çıxardı. Xüsusilə 2030-cu ilədək Bakı şəhərində yeni metro stansiyalarının tikiləcəyi ilə bağlı məlumatlar yayıldıqdan dərhal sonra həmin ərazilərdə mənzillərin qiymətlərinin artacağı ilə bağlı informasiyalar səsləndirilməyə başlanıldı. Halbuki, metro stansiyalarının hansı ərazilərdə açılacağı dəqiq bəlli deyildi.

Faktiki olaraq indi heç bir iqtisadi əsaslandırmaya söykənməyən qiymət artımları ilə bağlı informasiyalar ya müəyyən qrup və şəxslər tərəfindən ortaya atılmış spekulyativ informasiyalardır. Bəzi hallarda mediada konteksdən çıxarılan məlumatlar da bazara təsir edir. Ona görə də bu cür yanaşmaların əleyhinəyəm və həmin informasiyaları bölüşmürəm.

Hesab edirəm ki, qiymət artımları ola bilər və gözlənilir. Lakin 2024-cü ildəki kimi nisbi xarakter daşıyacaq, kəsin artım olmayacaq”.

Ekspertlərin fikrincə, süni ajiotajın yaratdığı yüksək qiymətlər alıcıları çətin vəziyyətə salır. Qiymətlərin artdığı şəraitdə xüsusilə gənc ailələr və orta gəlirli insanlar mənzil almaqda çətinlik çəkir. Nəticədə insanlar ya mənzil almaqdan vaz keçir, ya da yüksək kredit götürərək daha çox borc altına düşürlər.

Qiymətlər yüksəldikdən sonra bazarda qiymətlərin təbii olaraq aşağı düşməsi mümkündür. Bu zaman yüksək qiymətə satmaq istəyən satıcılar "balonun partlaması" riskini yaşayırlar.

Belə hallar təkcə Azərbaycanda baş vermir. Xaricdə də oxşar təcrübədən istifadə olunur.

2020-ci ilin ortalarında ABŞ-nin müxtəlif şəhərlərində mənzil bazarında qeyri-sabitlik müşahidə olunurdu. Bir çox əmlak eksperti pandemiyanın təsirinin keçəcəyini və mənzil bazarının bərpa olunacağını, nəticədə qiymətlərin artacağını bəyan etmişdi. Bu çağırışlar bazarda böyük təsir yaratdı. Alıcılar qiymətlərin artacağı proqnozuna əsaslanaraq qərarlarını tezləşdirməyə başladı və çox sayda insan sürətlə mənzil almağa başladı. Bunun nəticəsində, bazarda mənzil təklifinin azalması və tələbin artması ilə qiymətlər kəskin şəkildə yüksəldi.

2016-2017-ci illərdə Avstraliyanın Sidney və Melburn şəhərlərində mənzil qiymətləri sürətlə artmağa başladı. Əmlak ekspertləri qiymətlərin daha da artacağını və bu artımın davam edəcəyini bəyan edərək bazarda alıcıları hərəkətə keçirməyə təşviq etdilər. Bu çağırışlar ciddi təsir yaratdı. Nəticədə bu şəhərlərdə mənzil qiymətləri rekord səviyyələrə çatdı.

Bir il sonra 2017-ci ildə Kanada əmlak bazarındakı qiymət artımları ilə bağlı ekspertlər xəbərdarlıq etdilər. Onlar Toronto şəhərində əmlak qiymətlərinin daha da artacağını proqnozlaşdırırdılar. Ekspertlər xarici investorların bazara daha çox daxil olacağını bildirirdilər. Bu proqnozlar da bazarda güclü reaksiyaya səbəb oldu. Alıcılar ekspertlərin qiymət artımı ilə bağlı verdikləri xəbərdarlıqlara görə mənzil almağa başladılar.

Honq-Konqda 2017-ci ildən başlayaraq əmlak bazarında qiymət artımları müşahidə olunurdu. Bir çox əmlak eksperti qiymətlərin daha da artacağını, xüsusən də premium ərazilərdə tələbin yüksələcəyini bildirirdi. Bu çağırışların təsiri ilə bazara əlavə tələbat daxil oldu. Qiymətlərin daha da artacağına inanan alıcılar bazara daxil oldular və qiymətlər sürətlə yüksəldi.

İsveçrənin Cenevrə və Sürix şəhərlərində mənzil qiymətləri 2018-ci ildən sonra artmağa başladı. Əmlak ekspertləri imkanlı investorların alıcıların bazara daxil olması ilə qiymət artımlarının davam edəcəyini bildirdilər. Ekspertlərin bu çağırışlarına qoşulan alıcılar bazara daxil oldular və bu da qiymətlərin yüksəlməsinə səbəb oldu.

2016-cı ildən başlayaraq Münhen və Frankfurt kimi alman şəhərlərində əmlak qiymətləri sürətlə artmağa başladı. Əmlak ekspertləri, bu artımın səbəbinin yüksək tələbdən qaynaqlandığını və qiymətlərin daha da artacağını iddia edirdilər. Bu çağırışlardan sonra Münhen və Frankfurt şəhərlərində mənzil qiymətləri əvvəlki illərə nisbətən daha sürətlə artdı.

Bu faktlar göstərir ki, əmlak ekspertlərinin qiymətlərin artacağı barədə verdikləri çağırışlar, bazarda əhəmiyyətli təsir yaratmağa səbəb olur. Bu da öz növbəsində qiymətlərin yüksəlməsinə yol açır.