Əmlak bazarında durğunluğun səbəbi nədir ? EKSPERT AÇIQLADI

Bakıda köhnə tikili mənzillərin qiymət artımı tədricən zəifləyir. Analitiklərin proqnozlarına görə, 2025-ci ildə orta artım 9,4 % olmuşdusa, 2026-cı ildə 6,5%-ə, 2027-ci ildə isə 5 %-ə enəcəyi gözlənilir. Artım əsasən mərkəzi rayonlarda, kənar ərazilərdə isə daha zəif olacaq. Bəs, bu sabitləşmə alıcı və investorlar üçün nə deməkdir?

Məsələ ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov SİA-ya açıqlamasında bildirib ki, əmlak bazarında qiymətlərin hərəkəti əsasən bazarın öz-özünü tənzimləmə mexanizmi ilə bağlıdır:

"Bütün bazarlarda olduğu kimi, əmlak bazarında da qiymətlər tələbat və təklif arasındakı balansla müəyyənləşir. Başqa sözlə, hansı kateqoriya üzrə tələbat yüksəkdirsə, həmin kateqoriyadakı əmlakın qiyməti artır. Məsələn, hazırda daha çox tələbat yeni tikililərə yönəldiyi üçün köhnə binalarda müəyyən qədər qiymət azalmaları müşahidə olunur. Bununla belə, 2025-ci il əmlak bazarı üçün ümumilikdə uğurlu bir il olsa da, ilin sonunda, xüsusilə dekabr ayından etibarən bazarda zəiflik müşahidə edilməyə başladı. Bu da ondan qaynaqlanır ki, bazara müraciət edən alıcıların sayı azalır.

Yəni, hazırda əmlak bazarında nisbi sahətçilik hökm sürür: alıcıların sayı məhduddur, lakin satıcıların sayı daha çoxdur. Bu vəziyyət satıcılar arasında rəqabəti artırır. Alıcıların sayı çox olduqda qiymətlər artır, əksinə, alıcıların sayı az olduqda satıcılar arasında rəqabət yaranır və nəticədə qiymətlər tədricən düşür.

Məsələn, 2025-ci ilin dekabr ayından başlayaraq satıcılar qiymətləri endirməyə çalışırlar ki, bazarda real alıcı tapa bilsinlər. Sosial şəbəkələrdə və elan saytlarında digər satıcılar da qiymətləri endirir, nəticədə bazarda ümumi qiymətlərin azalması müşahidə olunur.

Köhnə binaların qiymətinin azalmasının digər səbəbi isə onların ipoteka üçün uyğun olmamasıdır. 1970-ci ildən sonra tikilmiş və yaxşı vəziyyətdə olan binalar ipoteka fondu tərəfindən daha çox təsdiqlənir. Bu, həmin mənzillərin alıcı bazasını genişləndirir və qiymət artımına səbəb olur. Əksinə, 1970-ci ildən əvvəl tikilmiş və ya qəzalı vəziyyətdə olan binalar ipoteka üçün uyğun olmadığı üçün alıcıların sayı azdır. Beləliklə, yeni tikililərdə və çıxarışı olan mənzillərdə ipoteka imkanları daha geniş olduğundan qiymət artımı daha çox müşahidə olunur. Köhnə binalarda isə 9 mərtəbəli və sökülmə təhlükəsi olmayan binalar ipoteka üçün daha çox qəbul edilir, buna görə də onların alıcı sayı daha çox olur.

Əmlak alıcılarının təxminən 50%-i ipoteka və daxili kreditlə mənzil alır. Qalan 50%-i isə digər kateqoriyalara bölünür. Bu səbəbdən köhnə, qəzalı və ya 1970-ci ildən əvvəl tikilmiş binaların alıcı sayı daha azdır və nəticədə satıcılar arasında rəqabət yaranır, qiymətlər azalır.

Hazırda bazarda durğunluq hökm sürür. Alıcıların sayı azdır və bazara müraciət səviyyəsi aşağıdır. Bu cür dövrlərdə adətən ümumi qiymətlərin aşağı düşməsi gözlənilir. Şəhərin kənar ərazilərində qiymətlər şəhərin mərkəzinə nisbətən daha fərqlidir, çünki bəzi ərazilərdə tələbat daha yüksəkdir.

İpoteka fondu mənzil alarkən binanın vəziyyətini diqqətlə nəzərdən keçirir: binanın sökülmə təhlükəsi, qəzalı vəziyyətdə olub-olmaması və ümumi vəziyyəti qiymətləndirilir. İpoteka üçün təsdiqlənmiş mənzillər digər mənzillərə nisbətən daha çox tələb olunur və qiymətləri yüksək olur. Əksinə, ipoteka üçün təsdiqlənməyən köhnə binalarda tələbat azdır və qiymətlər aşağı qalır. Qısaca desək, əmlak bazarında qiymətlər əsasən tələbat, satıcı-alıcı nisbəti və ipoteka imkanları ilə müəyyənləşir. Ən çox tələb olan kateqoriyalarda qiymət artımı daha sürətli baş verir. Hazırda bazarda dekabr 2025-dən etibarən nisbi qiymət azalması müşahidə olunur, lakin bu prosesin nə qədər davam edəcəyi hələ bilinmir".