Əmlak bazarında qiymət artımı: səbəblər nədir?

Son aylarda daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan canlanma ölkə üzrə mənzil satışları və kirayə seqmentində ciddi aktivlik yaradıb. Bazar iştirakçıları qiymətlərdə baş verən artımı müxtəlif iqtisadi və şəhərsalma amilləri ilə izah edirlər. Xüsusilə ipoteka kreditlərinin yenidən aktivləşməsi, dövlət tərəfindən ayrılan vəsaitlərin bazara yönəlməsi və alıcı marağının artması tələb tərəfini gücləndirib.

Eyni zamanda, paytaxtın mərkəzi hissələrində həyata keçirilən genişmiqyaslı söküntü və yenidənqurma layihələri də bazara birbaşa təsir göstərən əsas faktorlardan biri kimi qiymətləndirilir. Bu proseslər nəticəsində bir çox vətəndaş kompensasiya alaraq yeni mənzil axtarışına yönəlir ki, bu da həm satış, həm də kirayə bazarında əlavə təzyiq yaradır.

Digər tərəfdən, bazarda yeni tikililərin sayında nisbi azalmanın müşahidə olunması və tikinti şirkətləri arasında rəqabətin zəifləməsi də qiymət artımını sürətləndirən amillər sırasında göstərilir. Nəticədə həm mənzil satış qiymətlərində, həm də kirayə haqlarında yüksəliş tendensiyası daha da güclənir və bazarda ümumi dinamika artır.

Tələb tərəfini gücləndirən əsas amillərdən biri

Əmlak eksperti Elnur Azadov “Xalq Cəbhəsi”nə açıqlamasında bildirib ki, daşınmaz əmlak bazarında son aylarda müşahidə olunan canlanma bir neçə əsas amillə birbaşa bağlıdır.

Onun sözlərinə görə, son 1–2 ay ərzində bazara təsir edən əsas faktorlardan biri ipoteka proqramlarının yenidən aktivləşməsidir: “2026-cı il üçün ayrılmış ipoteka vəsaitlərinin təsdiqlənməsi və prosesin start götürməsi xüsusilə ipoteka seqmentində alqı-satqı aktivliyini artırıb. Bu, bazarda tələb tərəfini gücləndirən əsas amillərdən biridir”.

Ekspert qeyd edib ki, ikinci mühüm amil şəhərin mərkəzində həyata keçirilən söküntü və yenidənqurma layihələridir. Onun sözlərinə görə, “Bayır Şəhər” və Mərkəzi Parkın genişləndirilməsi, eləcə də Nərimanov prospekti ətrafında aparılan söküntülər daşınmaz əmlak bazarına birbaşa təsir göstərir: “Bu çərçivədə vətəndaşlara kvadratmetrə görə təxminən 2700 manat kompensasiya ödənilir və bu da bazara əlavə maliyyə axını yaradır. Kirayə bazarında da paralel olaraq canlanma müşahidə olunur: “Pilot layihələr çərçivəsində mərkəzi ərazilərdə aparılan söküntülər kirayə təklifini azaldıb və nəticədə qiymətlərdə artım yaranıb. Hazırda şəhərin müxtəlif nöqtələrində söküntü işləri davam edir və bu tendensiya bazara təsirini göstərməkdədir.

Ümumi qiymət artımının digər mühüm səbəblərindən biri də son illərdə tikinti şirkətləri arasında rəqabətin zəifləməsi və bazarda mənzil qıtlığının yaranmasıdır”.

Onun sözlərinə görə, son 5 il ərzində daşınmaz əmlak qiymətlərində təxminən 70 faiz artım qeydə alınıb.

Kompleks iqtisadi proseslərin nəticəsi

İqtisadçı ekspert Xalid Kərimli qeyd edib ki, hazırda daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan qiymət artımı kompleks iqtisadi proseslərin nəticəsidir və bu tendensiyanı yalnız bir faktorla izah etmək mümkün deyil: “Həm əhalinin gəlirlərində artım, həm tikinti sektorunda xərclərin yüksəlməsi, həm də şəhərsalma və torpaq resurslarının məhdudlaşması bazarın ümumi dinamikasına birbaşa təsir göstərir. Son illərdə ölkədə əhalinin gəlirlərində müəyyən artım müşahidə olunub və bu, əmlak bazarında tələbin genişlənməsinə səbəb olan əsas amillərdən biridir. Müqayisəli baxsaq, son 5 ildə əhalinin gəlirləri orta hesabla 45 faiz artıb. Eyni dövrdə əmlak qiymətləri də təxminən 47 faiz yüksəlib. Bu göstəricilər onu deməyə əsas verir ki, bazarda qiymət artımı təkcə xərclərlə yox, eyni zamanda alıcılıq qabiliyyətinin yüksəlməsi ilə də bağlıdır.

Gəlirlərin artması bazarda tələb formalaşdırdığı üçün tikinti şirkətləri də fəaliyyətlərini bu tələblə uzlaşdırmağa çalışırlar. Tikinti şirkətləri əsasən sata biləcəkləri seqmentlər üzrə layihələr həyata keçirirlər. Əgər bazarda alıcı aktivliyi yüksəkdirsə, bu, yeni layihələrin də daha çox reallaşmasına şərait yaradır. Əks halda isə bazarda durğunluq yaranır. Qiymət artımına təsir edən əsas struktur amillərdən biri Bakı şəhərinin mərkəzi hissələrində tikintiyə yararlı torpaq sahələrinin ciddi şəkildə azalmasıdır. Ekspert qeyd edib ki, artıq şəhərin mərkəzində boş torpaq sahələri demək olar ki, qalmayıb və yeni layihələr əsasən söküntü və yenidənqurma hesabına həyata keçirilir: “Bu proseslər həm vaxt, həm də maliyyət baxımından daha ağırdır və təbii olaraq son qiymətlərə təsir göstərir. Tikinti sektorunda xərclərin artması da bazar qiymətlərini yüksəldən mühüm faktorlardandır. Tikinti norma və standartlarının daha ciddi şəkildə tətbiqi, nəzarət mexanizmlərinin gücləndirilməsi, həmçinin inşaat materiallarının və daşınma xərclərinin bahalaşması ümumi maya dəyərini artırır”.

Xalid Kərimli həmçinin bildirib ki, inflyasiya təzyiqləri də bu prosesdə mühüm rol oynayır: “Kommunal xidmətlərin, enerji resurslarının və ümumi istehsal xərclərinin artması tikinti sektorunda əlavə yük yaradır. Bu xərclər isə son nəticədə mənzil qiymətlərinə yansıyır və bazarda ümumi qiymət səviyyəsini yüksəldir.

Yaxın dövrdə əmlak bazarında kəskin qiymət enişi real görünmür. Onun fikrincə, qiymətlərin azalması üçün ya ciddi iqtisadi böhran, ya da bazara böyük həcmdə yeni mənzil təklifinin çıxması lazımdır. Hazırkı şəraitdə bu iki amilin heç biri müşahidə olunmur. Buna görə də qiymətlərdə eniş deyil, daha çox artımın yavaş templə davam etməsi gözlənilir”.

Sonda Xalid Kərimli vurğulayıb ki, Bakı şəhərində əmlaka olan yüksək tələbat, urbanizasiya prosesləri və iqtisadi sabitlik qorunduğu müddətdə bazarda qiymətlərin aşağı düşməsi ehtimalı zəif qalır və əsas tendensiya tədrici artım istiqamətində davam edəcək.

Günel Elxan