İnvestisiya əmlaka yönəldiləndə...

Daşınmaz əmlak hər zaman insanlar üçün ən etibarlı investisiya hesab edilib. Bir çox insanlar yığımlarını mənzilə yönəldərək əmlakın gələcəkdə bahalaşmasından faydalanmağa və ya onu kirayəyə verməklə davamlı gəlir əldə etməyə çalışırlar. Daşınmaz əmlaka marağın əsas səbəblərindən biri də onun real və fiziki aktiv olmasıdır. Mütəxəssislər hesab edirlər ki, mənzilin qiyməti 15 illik kirayə gəlirindən aşağıdırsa, kirayə baxımından yaxşı investisiya hesab edilə bilər. 15-20 il isə normal intervaldır. 20 ildən yuxarı qalxdıqca kirayə gəlirliliyi zəifləyir.

Mənzil təkcə kirayə gəliri gətirmir, eyni zamanda özü də bahalaşa bilər. Məsələn, illik inflyasiyanı 6 faiz, mənzilin nominal qiymət artımını isə 10 faiz götürülsə, onun real dəyər artımı təxminən 3,8 faiz edir. Yəni 100 min manatlıq mənzil bir ildən sonra 110 min manat olsa da, həmin 10 min manatın hamısı real qazanc deyil. Onun bir hissəsi pulun dəyərdən düşməsinin nəticəsidir.

İqtisadçı ekspert Razi Abasbəyli deyir ki, bu gün paytaxtda mənzillərin çoxu investisiya məqsədilə alınır. Bu mənzillərin çoxunda yaşayış yoxdur, boşdur. Bu da bazarda süni qıtlıq yaradır və qiymətlərin bahalaşmasına səbəb olur. Paytaxtda daşınmaz əmlak bazarında tələb əsasən investisiya yönümlüdür. Bu da təbii ki, qiymətlərin real gəlirlərlə uzlaşmamasına səbəb olur. Ekspert qeyd edib ki, daşınmaz əmlak əhali üçün ən etibarlı sərvət qoruma vasitəsi kimi qəbul olunur. Yüksək inflyasiya riskləri, maliyyə bazarlarının dərinliyinin zəif olması və uzunmüddətli investisiya alətlərinə inamın aşağı səviyyədə qalması fonunda vəsaitlərin mənzil bazarına yönəlməsi təbii haldır. Bir çox hallarda mənzillər ya kirayə vermək, ya da gələcəkdə daha yüksək qiymətə satmaq məqsədilə alınır: "2019-cu ildən etibarən əmlak bazarında müşahidə olunan tendensiya göstərir ki, evə qoyulan vəsait investorlara gəlir gətirməyə davam edir. Hazırkı vəziyyətdə Bakı və ətraf qəsəbələrdə əmlaka qoyulan pul, xüsusilə də evlərə yatırılan investisiya dəyərini itirmir. Əksinə, həm qiymət artımı, həm də kirayə gəliri hesabına qazanc əldə etmək mümkündür. Bu baxımdan, investor öz vəsaitini əmlaka yönəldərsə, düşünürəm ki, bundan daha çox qazanc əldə edə bilər".

İqtisadçı ekspert Asif İbrahimovun sözlərinə görə, mənzilin yaxşı ərazidə yerləşməsi, metroya yaxın olması və ya gələcəkdə bahalaşacağına dair gözlənti onun avtomatik olaraq yaxşı investisiya olması demək deyil. İnvestor üçün əsas məsələ ödədiyi kapitalın hansı gəliri yaratması və özünü neçə ilə doğrultmasıdır. Mənim yanaşmama görə, mənzilin investisiya cəlbediciliyini müəyyən edən əsas göstəricilərdən biri illik kirayə gəlirliliyidir. Məsələn, 200 min manata alınan mənzil ayda 700 manata kirayə verilirsə, illik gəlir 8400 manat, brutto gəlirlilik isə cəmi 4,2 faizdir. İnvestor 200 min manat kapital bağlayaraq təxminən 4 faiz gəlir əldə edirsə, təbii olaraq alternativ investisiya imkanlarını da müqayisə etməlidir: "Mənzil investisiyası üçün 6 faiz və daha yuxarı illik brutto gəlirliliyi daha məntiqli hesab edirəm. 7 faizdən yuxarı göstərici isə artıq daha cəlbedici investisiya modeli yaradır. Nümunə üçün deyim ki, Nərimanov metrosu ətrafında bunu daha aydın görmək mümkündür. Hazırda 2 otaqlı mənzillər üzrə kirayə qiymətləri mənzilin sahəsindən, təmirindən və yerləşdiyi binadan asılı olaraq təxminən 700-1000 manat və daha yuxarı səviyyədə dəyişir. Mənzil 250 min manata alınırsa, eyni kirayə gəliri ilə gəlirlilik artıq 3,84 faizə düşür. Bu rəqəmlərlə həmin əmlakı sırf kirayə gəliri baxımından yüksək gəlirli investisiya hesab etmək çətindir. Əksinə, eyni mənzil 150 min manata alınıb 800 manata kirayə verilirsə, illik brutto gəlirlilik 6,4 faiz təşkil edir. 160 min manatlıq alış qiymətində isə bu göstərici 6 faizə düşür. Deməli, investorun əsas məqsədi sadəcə Nərimanovda mənzil almaq deyil, Nərimanovda gəlir gətirən mənzili düzgün qiymətə almaq olmalıdır. Mənzil 220-250 min manata satılır, lakin 700-800 manat kirayə gətirirsə, bu halda alıcı yüksək gəlirli aktiv deyil, daha çox gələcək qiymət artımına ümid etdiyi aktiv alır".

Ekspert qeyd edib ki, mənzil bazarında "mənzil onsuz da bahalaşacaq" yanaşması da risklidir. Əgər satış qiyməti mövcud kirayə gəlirinə nisbətən həddindən artıq yüksəkdirsə, investor faktiki olaraq gəlir gətirən aktiv deyil, gələcək qiymət artımına bağlı aktiv almış olur. Bu isə risk səviyyəsini artırır. Xüsusilə yüksək qiymət seqmentində likvidlik problemi yarana bilər və mənzili istənilən vaxt gözlənilən qiymətə satmaq mümkün olmaya bilər. Orta gəlirli vətəndaş baxımından isə məsələ daha ciddidir. Azərbaycanda mənzil sahibi olmaq istəyən vətəndaş üçün problem yalnız mənzil qiymətinin yüksək olması deyil, gəlirlərlə daşınmaz əmlak qiymətləri arasındakı fərqin böyüməsidir. Əgər mənzilin qiyməti əhalinin gəlirlərindən daha sürətlə artırsa, vətəndaş mənzil almaq üçün daha uzun müddət yığım etməli və ya daha böyük kredit öhdəliyi götürməli olur. Bu isə mənzilə çıxış imkanlarını məhdudlaşdırır və ailələrin gəlirlərinin daha böyük hissəsinin uzunmüddətli borc ödənişlərinə yönəlməsinə səbəb ola bilər.

İqtisadçının sözlərinə görə, mənzilin bahalı olması onun mütləq pis investisiya olması demək deyil, ucuz olması da avtomatik olaraq yaxşı investisiya olduğu anlamına gəlmir. Əsas məsələ qiymətlə gəlir arasında sağlam nisbətin olub-olmamasıdır. Mənzil bazarında həm tikinti xərclərinin, həm bazar qiymətlərinin, həm də əhalinin real gəlirlərinin birlikdə təhlil edilməsinə ehtiyac var. Əks halda, mənzil bazarında qiymət artımı ilə real investisiya dəyərini bir-birinə qarışdırmaq riski qalacaq.

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirib ki, son illərin müşahidələri şəhər mərkəzində və mərkəzə yaxın ərazilərdə yerləşən bir və ikiotaqlı mənzillərə marağın artdığını göstərir: "Bu tip mənzillərə maraq göstərənlərin sayı daha çoxdur. Vətəndaşlar həmin mənzilləri əsasən investisiya məqsədilə alır, təmir edir və kirayəyə verirlər. Baxmayaraq ki, onların gəlirlilik dərəcəsi qeyri-yaşayış obyektləri ilə müqayisədə daha aşağıdır, bu mənzillər daha asan kirayəyə verildiyi və boş qalma ehtimalı az olduğu üçün likvid əmlak hesab olunur. Buna görə də onlara maraq ildən-ilə artır".

Bununla belə, ekspert hesab edir ki, gəlirlilik baxımından qeyri-yaşayış sahələri digər daşınmaz əmlak növləri ilə müqayisədə investisiya üçün daha səmərəli hesab oluna bilər.

Sevinc QARAYEVA