Mənzil bazarında son vəziyyət: 2025ci ildə evlərin ucuzlaşması GÖZLƏNİLMİR

2024-cü ildə həm alğı-satqı, həm də kirayə bazarlarında qiymətlərin yüksəlməsi daşınmaz əmlak bazarına olan marağın artdığını göstərir. Əhali gəlirlərinin artması və şəhər mərkəzlərində yaşayış sahələrinin məhdudluğu insanlar üçün daha əlverişli və müasir mənzil almaq ehtiyacını gündəmə gətirdi. Tikinti materiallarının qiymətinin yüksəlməsi və bazara çıxarılan əmlakın məhdudluğu da qiymət artımına təkan verdi. 

Modern.az bu yazıda 2024-cü ildə daşınmaz əmlak bazarının əsas meylləri, qiymət artımlarının səbəbləri və 2025-ci ildən gözlənilən dəyişikliklərə toxunacaq.

2024-cü ilin daşınmaz əmlak bazarına dair müzakirələr ilin əvvəlindən başladı. 2023-cü ilin dekabrında Bakı şəhərinin 2040-cı ilə qədərki inkişafına dair Baş Planının təsdiq edilməsi yeni ilin ilk günlərində əsas gündəm mövzularından birinə çevrildi. Bu plan paytaxtın 212,3 min hektarlıq inzibati ərazisini əhatə edir və növbəti 20 il ərzində Bakı şəhərinin inkişaf prioritetlərini müəyyən edir. Proqnozlara görə, 2040-cı ilədək Bakıda əlavə 143 min mənzilə tələbat yaranacaq. Əmlak ekspertləri bildirdi ki, bu dövr ərzində şəhərdə genişmiqyaslı söküntü və tikinti işləri aparılacaq ki, bu da öz növbəsində mənzil qiymətlərinə təsir göstərəcək.

Ümumilikdə proseslər gözlənildiyi kimi getdi. 2024-cü il daşınmaz əmlak bazarının bütün seqmentlərində qiymət artımları müşahidə olundu. İl ərzində müxtəlif əmlak növlərində, o cümlədən mənzillərdə, fərdi yaşayış evlərində, qeyri-yaşayış obyektlərində və torpaq sahələrində qiymət artımları müşahidə olundu. Əmlak mütəxəssisləri bu artımı bir neçə əsas amillə əlaqələndirirlər. Əhali gəlirlərinin artması, bazara çıxarılan əmlakın məhdudluğu və tikinti materiallarının qiymətinin yüksəlməsi qiymət artımını stimullaşdıran əsas faktorlar kimi qeyd olunur. Eyni zamanda Azərbaycan beynəlxalq tədbirlərə ev sahibliyi etməsi daşınmaz əmlaka, xüsusən kirayə mənzillərə tələbatı artırdı. Daşınmaz əmlakın həm də investisiya və pul yığımı vasitəsi kimi aktuallaşması, eləcə də qlobal inflyasiya və digər beynəlxalq iqtisadi amillər bazardakı qiymət artımını şərtləndirən faktorlardandır.

Aylıq bahalaşma 1 faiz səviyyəsində olub

Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramin Osmanlı bildirir ki, 2024-cü ildə daşınmaz əmlak bazarının göstəricilərini ümumi iqtisadi göstəricilərə adekvat hesab etmək olar. “Adətən müəyyən dövrlərdə fərqli vəziyyət yaranırdı. Məsələn, iqtisadi göstəricilərdə 3-5 faiz artım müşahidə olunduğu halda daşınmaz əmlak bazarında 20-25 faizlik qiymət artımı qeydə alınırdı. Bu il belə deyil”.

9 ayda bahalaşmanın 7,2-7,3 faiz olduğunu bildirən ekspert illik qiymət artımının 10-11 faiz arasında dəyişəcəyini düşünür: “Bu da onu deməyə əsas verir ki, aylıq artım 1 faizdir, də azdır. Əslində bu bazar üçün ciddi artım deyil. Müqayisə üçün bildirim ki, 2022-ci ildə 3 ay ərzində qiymət artımı 25 faizi ötmüşdü və bu fantastik göstərici idi. Ümumilikdə bazar üzrə dinamika da azalıb. Məsələn, reyestr məlumatlarına baxsaq, əqdlərin dinamikasında ötən illə müqayisədə 15 faiz azalma müşahidə olunur. Bu o deməkdir ki, alğı-satqı əməliyyatlarının sayında azalmalar var. İlin son 3 ayı bazarda dinamik artım dövrü kimi səciyyəvi olsa da hazırda nisbi meyllər müşahidə edilir”.

R. Osmanlının dediyinə görə, bu il qeyri-yaşayış və torpaq sahələrində də vəziyyət mənzil bazarına adekvat olub. Kirayə bazarı isə digər seqmentlərdən fərqlənir. Bu bazar son illər təklifin məhdudlaşan istiqaməti üzrə inkişaf edir. Tutaq ki, ərazilər sökülür, köhnə binaları yeniləri əvəz edir. Bu da bazarda kirayə mənzil portfelində xüsusilə ucuz mənzillərin azalmasına gətirib çıxarır:

“Məsələn, Nərimanov metrosu yanında 2 ikiotaqlı mənzil götürək, biri köhnə, biri təzə. Köhnə binada tam təmirli 700-800 manata kirayə verəcəyiksə, yeni binada 1100-1200 manata təklif olunur. Belə nəticə ortaya çıxır ki, yeni binalar köhnələri əvəzlədikcə kirayə bazarında orta qiymətin artımına səbəb olur. Söküntü işləri də qiymətlərə təsir edir. Yəni, sökülən evlər kirayə bazarından çıxır. Əvəzində bir ərazinin sökülməsi birdən-birə 500-dək tələb formalaşdırır. Ümumilikdə statistika göstərir ki, kirayə bazarında qiymətlər ilbəil artır və 20 faizin üstündə olur”.

Rəsmi qurumlar da 2024-cü ildə daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımlarının olduğunu təsdiqləyir. Hələlik il yekunlaşmadığından tam rəqəmlər mövcud deyil. Amma Dövlət Statistika Komitəsinin 3-cü rüb üzrə məlumatlarına əsasən qiymət artımı həm yeni, həm də köhnə binalarda müşahidə olunub. 2024-cü ilin 3-cü rübündə mənzillərin qiyməti 3,8 faiz artdı. Bahalaşma ilkin mənzil bazarında 4,3 faizi, təkrar mənzil bazarında isə 3,7 faiz oldu. 2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında qiymət artımı ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 9,2 faiz olub. Bu müddətdə yeni tikililərin qiyməti 10,3 faiz, köhnə mənzillərin qiyməti isə 9,1 faiz artıb.

Bu il 2 minədək ailə kirayə öhdəliyi əsasında mənzillə təmin olundu. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun məlumatına görə, ümumilikdə indiyədək bu mexanizm vasitəsilə mənzil təminatını yaxşılaşdıran ailələrin sayı 6 mini ötdü. Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmindən faydalaraq mənzil şəraitini yaxşılaşdıran vətəndaşların 60 faizindən çoxu gənclər və gənc ailələrdir. Qeyd edək ki, indiyədək satmaq öhdəliyi ilə kirayə mexanizmi çərçivəsində Fond tərəfindən vətəndaşlara 14 ünvanda – Bakı, Sumqayıt və Xırdalan şəhərlərində, Abşeron rayonunun Masazır, Saray və Məmmədli qəsəbələrində mənzillər təklif edilib. Təklif edilən mənzillər vətəndaşların istirahəti üçün geniş həyətyanı sahəyə malik, əsas infrastruktur obyektlərə (məktəb, bağça, səhiyyə ocaqları) yaxın komplekslərdə yerləşir. Bütün mənzillər yeni və müasir tikinti materiallarından istifadə olunmaqla təmir olunaraq, kombi isitmə sistemi (kombi cihazı daxil olmaqla), su, qaz, elektrik sayğacları ilə təchiz olunub, mülkiyyət hüquqları isə dövlət qeydiyyatına alınıb.

2024-cü ilin yanvar-sentyabr aylarında Fondun vəsaiti hesabına 365,6 milyon manat ipoteka krediti verilib. Kreditlərin 66,5 milyon manatını güzəştli ipoteka kreditləri təşkil edir. İlin əvvəlindən adi ipoteka kreditləri hesabına 3017, güzəştli ipoteka kreditləri hesabına isə 844 ailə özünün mənzil şəraitini yaxşılaşdırıb. 2024-cü ilin ötən dövründə verilmiş ipoteka kreditlərinin orta məbləği 94683 manat təşkil edib. Bununla da indiyədək Fondun vəsaiti hesabına verilən kreditlərin həcmi 3,2 milyard manata çatıb. Bu kreditlər 51710 ailənin mənzil şəraitini yaxşılaşdırmasına imkan verib. Bu kreditlərin 931 milyon manatdan çoxu dövlət dəstəyinə ehtiyacı olan xüsusi kateqoriyaya aid şəxslərə verilmiş güzəştli ipoteka kreditləri təşkil edir. İpoteka kreditlərindən faydalananların 67 faizi gənclər və gənc ailələr olub.

Ümumilikdə yanvar-noyabr ayları ərzində İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən 338621 mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınaraq çıxarışla təmin edilib. Bu göstəricinin 17,4 faizi ilkin, 82,6 faizi isə təkrar qeydiyyatın payına düşür. 2024-cü ilin 11 ayında fərdi yaşayış və bağ evi üzərində 57225, mənzil üzərində 78347, torpaq sahəsi 191204, qeyri-yaşayış binası 3114, qeyri-yaşayış sahəsi 7940, əmlak kompleksi 738, çoxmərtəbəli yaşayış binası üzərində isə 53 mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı aparılıb. Bu dövrdə qeydiyyata alınan mülkiyyət hüquqlarının 88494-ü Bakının, qalan hissəsi isə bölgələrin payına düşür.

2024-cü ildə baş verən bu dəyişikliklər 2025-ci ildə də əmlak bazarının necə inkişaf edəcəyinə dair müxtəlif proqnozlara səbəb olub. Ekspertlər gələn il bazarda sabit artımın davam edəcəyini və qiymətlərin ucuzlaşmasının mümkün olmadığını bildirirlər. Əmlak bazarının gələcək perspektivləri müxtəlif zonalarda qiymət artımının hələ də davam edəcəyini, lakin bəzi ərazilərdə stabil vəziyyətin müşahidə olunacağını göstərir.

Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Qasımzadə bildirir ki, 2023-cü illlə müqayisədə bu il qiymət arımı bir qədər səngidi. Belə ki, 2023-cü ildə daşınmaz əmlak bazarında bahalaşma 30 faizə çatmışdı. 2024-cü ildə qiymət artımı bəzi asahələrdə 15 faizə çatsa da ümumilikdə bazarın bütün seqmentləri üzrə orta qiymət artımı 10 faizin ətrafında oldu.

Ekspert hesab edir ki, 2025-ci ildə bazarda qiymət artımında stabillik müşahidə olunacaq və kəskin bahalaşma gözlənilmir: “Çünki qiymətlərdə nəzərəçarpacaq və kifayət qədər artım olub. Düzdür, bu stabillik bəzi seqmentlərdə, xüsusilə torpaq bazarında pozula bilər. Torpaq sahəsi ən likvid və daim tələbat olan daşınmaz əmlakdır. Artıq şəhərin mərkəzində satışa torpaq demək olar ki. Təklif olunumur, təklif olunanda da çox qısa müddıətdə satılır. Ola bilsin ki, torpaq bazarında bahalaşma olsun”. 

Gələn il mənzillərin 1 kvadratmetrinin orta qiyməti 3 min manata çatacaq

R.Qasımzadənin sözlərinə görə, qiymət artımı təkrar mənzil bazarında da gözlənilir. Xüsusilə sovet Kiyev və Leninqrad tipli binalarda, həmçinin sahəsi 100 kvadratmetr olan və ipoteka predmetli yeni binalardakı mənzillərdə ola bilər. 100 kvadratmetrdən çox sahəsi olan yeni tikililərin mənzillərinin isə qiymətləri stabil qalacaq. “Hazırda  bazarda bir kvadratmetr mənzil sahəsinin orta qiyməti 2500 manata çatıb.  Gələn il qiymətin 3000 manata çatacağını gözləyirəm. yeni tikilən binalarda qiymətlərin 2500 manatdan yuxarı təklif olunması bunu deməyə əsas verir. İndi bahalı evlər Bakının Səbail, Nəsimi və Nərimanov rayonlarındadır. Bunlardan sonra Yasamal, Xətai və Nizami rayonları gəlir”.

2025-ci ildə kirayə mənzil bazarında qiymətlər stabil olacaq və əvvəlki illərin tendensiyası müşahidə olunacaq. Yayda qiymətlər qismən ucuzlaşa bilər, sentyabrda  tələbələrin gəlməsi ilə bahalaşma olacaq.

Ümilikdə ekspert hesab edir ki, gələn il daçşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin enməsi üçün ciddi iqtisadi faktorlar mövcud deyil. Tələbat təklifi qat-qat üstəlıədiyindən qiymət artımı hələ bir müddət davam edəcək.