Цены рухнут : финансист Акрам Гасанов о рисках биржевых фондов недвижимости ИНТЕРВЬЮ

Местный рынок недвижимости способен привлечь больше инвесторов благодаря созданию специализированных финансовых инструментов, заявил заместитель председателя Бакинской фондовой биржи Огтай Гасымов. По его словам, запуск биржевых паевых инвестиционных фондов позволит вкладывать средства в недвижимость, получать доход от аренды и роста цен, а также снизит риски концентрации на рынке.

По его утверждению, создание биржевых паевых инвестиционных фондов, ориентированных на недвижимость, расширит доступ инвесторов к этому сегменту, включая тех, кто готов вкладывать относительно небольшие суммы. Доходность таких фондов формируется за счет двух источников: арендных поступлений и прироста стоимости объектов вследствие роста рыночных цен. Кроме того, говорит Гасымов, участие в этих фондах снижает риски чрезмерной концентрации капитала на отдельных активах или участках рынка, так что запуск таких инструментов станет важным шагом для стимулирования инвестиций в сектор недвижимости и повышения его прозрачности.

Такие фонды, продолжил он, аккумулируют средства индивидуальных инвесторов и направляют их в разнообразные активы, что не только обеспечивает прозрачность и диверсификацию инвестиций, но и защищает участников от ошибок, связанных с эмоциональными решениями. «Опыт целого ряда стран, включая Турцию, Пакистан и Казахстан, показывает: инвестиционные фонды являются эффективным инструментом для перераспределения капитала между облигациями, акциями, сырьевыми товарами, недвижимостью и другими активами», — поясняет представитель Бакинской фондовой биржи.

О том, насколько реально применить биржевые паевые инвестиционные фонды на местном рынке недвижимости, Vesti.az рассказал юрист и финансист Акрам Гасанов:

— В принципе, предложение понятно, но оно не подходит для Азербайджана по двум ключевым причинам, — говорит собеседник. — Во-первых, у нас практически отсутствует полноценное инвестиционное законодательство, а во-вторых, нет развитого рынка ценных бумаг. Это, конечно, технические и процессуальные вопросы, однако главная проблема заключается в доверии. Кто будет вкладывать средства в эту сферу в нашей стране?

Наши чиновники часто делают заявления о таких инициативах просто ради показухи, чтобы продемонстрировать активность или создать видимость работы. Но действительно ли кто-то всерьез считает местный рынок недвижимости привлекательным для инвестиций? Конечно, нет, особенно для зарубежных инвесторов. Ведь что сейчас мешает иностранным поставщикам капитала покупать недвижимость в Азербайджане?

— Они этим занимаются?

— Нет, все покупки осуществляют местные жители, потому что им просто некуда больше вложить деньги. Это связано с качеством строительства — соблюдение строительных норм и правил зачастую не гарантировано. Кроме того, во многих зданиях отсутствуют официальные документы о собственности и нет надлежащей регистрации в Государственной службе реестра недвижимого имущества. Могу отметить, что даже такие крупные объекты, как Порт Баку, не имеют официальной регистрации, не говоря уже обо всех остальных зданиях.

Но это лишь часть проблемы. Цены на недвижимость продолжают расти, и очевидно, что они завышены. Высокие цены связаны с коррупционными схемами: для строительства новых объектов часто требуется взятка, особенно если планируется застройка на месте старых домов с жителями. Ограниченность свободных участков, дополнительные затраты и коррупция в итоге приводят к значительному завышению стоимости.

Это своего рода финансовая пирамида: иностранные инвесторы это видят, а местные, имеющие средства, вкладывают их в недвижимость внутри страны, что поддерживает рост цен. Но такая ситуация неустойчива. Для специалистов очевидно, что рано или поздно цены рухнут, поскольку они не соответствуют реальной стоимости зданий, а искусственно завышены из-за коррупционных схем, чтобы вернуть вложенные средства. При этом инфраструктура города тоже оставляет желать лучшего: транспортная система и коммунальные службы не справляются даже при небольших осадках, что приводит к городскому коллапсу. В таких условиях инвестирование в подобные фонды представляется крайне сомнительным и малопривлекательным.

— И все же инвестиции в недвижимость популярны у населения: в массе люди вкладывают свободные средства в покупку квартир и не доверяют крупные суммы банкам надолго. Особой популярностью пользуются продукты Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, кстати, привлекающего средства в свои ценные бумаги…

— Ипотечные фонды работают по совершенно другой логике. Их доход формируется не за счет роста стоимости недвижимости, а за счет процентов по кредитам: люди берут ипотеку под залог купленной квартиры и выплачивают проценты. Банк может выпускать ценные бумаги, чтобы вернуть вложенные средства, а инвесторы приобретают их ради доходности по кредиту. Это принципиально отличается от фондов недвижимости, ориентированных на прирост цен на объекты.
Ранее, примерно 15 лет назад, практика фондов недвижимости могла бы сработать, поскольку рост цен на жилье был относительно прогнозируемым — пусть и частично искусственным, но с меньшими рисками. Сейчас же рынок перегрет, сформировался пузырь: недвижимость раздутых ценовых категорий не продается даже через судебные аукционы. Судебные исполнители и аукционные компании сталкиваются с тем, что множество объектов остаются нереализованными, хотя когда-то они были приобретены за высокие цены. Это наглядно демонстрирует, что запуск фондов, ориентированных на рост стоимости, сегодня крайне рискован.

— Каким именно образом будет сдуваться пузырь?

— Знаете, сколько недвижимости сейчас находится по судебным решениям? Ее просто не могут реализовать, хотя она покупалась по завышенным ценам. Даже если немного снизить стоимость, покупателей нет. Сегодня рост наблюдается только на рынке новостроек: люди с деньгами, которым некуда их деть, покупают квартиры по несколько штук, надеясь, что цены будут дальше расти. Но этого не произойдет, потому что экономика у нас сжимается, средств становится все меньше, доходы падают. На определенном этапе у этих инвесторов просто не останется средств для дальнейших вложений, и рост строительства остановится.
И вот когда они захотят продать приобретенную недвижимость, покупателей не будет, и цены рухнут. Многие нефтяные страны с «ресурсным проклятием» проходили через это. Я прогнозирую, что рост цен прекратится в течение ближайших десяти лет, а возможно, и раньше, хотя даю консервативный прогноз. Потенциальным, а особенно иностранным инвесторам это очевидно: риски слишком высоки, и невозможно, чтобы квадратный метр стоил так дорого. Более того, иностранные компании уходят с местного рынка.

— Говоря о перспективах на ближайшие десять лет, имеете в виду снижение нефтяных доходов и постепенное сжатие экономики?

— Да, в основном именно так. Уже сейчас заметны первые признаки: залоговое имущество почти не покупают по прежним ценам, и даже со скидкой в 20–30% спроса нет. И это наглядно демонстрирует, что цены начинают падать, поскольку у людей просто нет достаточных доходов. Пока некоторые покупатели реагируют на рекламу новых зданий и приобретают квартиры, что носит скорее психологический характер. Однако и эти возможности скоро иссякнут, и строительный бум на рынке недвижимости окончательно остановится.