Дом без права на землю: как не попасть в ловушку мошенников? беседует с адвокатом

Покупка дома в Азербайджане может обернуться серьезной проблемой, если спустя время выясняется, что он построен на чужом, муниципальном или государственном участке. Такая ситуация не просто вызывает стресс, но и несет за собой юридические и финансовые последствия.

Чтобы прояснить детали, Media.Az побеседовала с адвокатом Афганом Мамедовым.

Как рассказывает юрист, если дом возведен на государственной или муниципальной земле, это фактически означает захват. В таком случае государство имеет право снести постройку без выплаты компенсации, ведь земля не принадлежит собственнику здания.

«Теоретически, если участок не расположен в охранной зоне, можно попытаться начать процедуру его выкупа или заключения договора долгосрочной аренды. Однако это крайне сложный, затратный и длительный процесс, успех которого ничем не гарантирован. Более того, практика показывает, что подобные случаи редко решаются в пользу граждан», – заявляет А.Мамедов.

По его словам, в последние годы власти предпринимают попытки легализовать часть самостроев через так называемую имущественную амнистию.

«Если дом соответствует минимальным строительным нормам, а земля не имеет стратегического значения и не используется под парки, дороги или коммуникации, возможна легализация объекта через специальные государственные порталы. Однако эта мера не распространяется на участки, захваченные в общественно значимых зонах или с нарушением градостроительных норм», – подчеркнул адвокат.

Он отметил, что ситуация усложняется, если дом построен на земле, принадлежащей другому частному лицу. В этом случае законный собственник участка может обратиться в суд с требованием о сносе постройки и возмещении убытков.

«Покупатель оказывается в крайне сложном положении, ведь даже вложенные в строительство или реконструкцию дома средства не дают ему прав на участок. В таком случае можно попытаться договориться с владельцем о выкупе земли. Это может привести к успеху, но часто собственник участка требует высокую сумму, зная, что покупатель оказался в безвыходной ситуации», – говорит юрист.

При этом он пояснил, что в случае если риелтор скрыл отсутствие свидетельства о праве собственности или предоставил ложную информацию о статусе земли, его можно привлечь к юридической ответственности и требовать расторжения сделки, возврата уплаченной суммы и возмещения морального и материального ущерба.

«В зависимости от обстоятельств действия недобросовестного продавца могут быть квалифицированы как мошенничество по соответствующей статье Уголовного кодекса Азербайджана. Однако для этого потребуется доказать умысел. К примеру, что риелтор знал о незаконности постройки и сознательно ввел покупателя в заблуждение. При этом важно, чтобы была хоть какая-то форма оформления сделки – расписка или предварительный договор – где могут быть пункты, указывающие на обязанность риелтора проверять документы. Кроме того, важно представить доказательства в виде переписки, рекламных материалов, устных обещаний, если их слышали свидетели», – поясняет эксперт.

В случае, если умысел доказать не удастся, А.Мамедов указал на возможность добиваться гражданской ответственности.

«Риелтор или компания, от имени которой он действовал, обязаны компенсировать убытки, причиненные предоставлением недостоверной информации. Жалобу можно также направить в Ассоциацию риелторов Азербайджана, если продавец является ее членом, и тогда организация начнет внутреннее разбирательство. Но все эти меры – уже постфактум. Гораздо разумнее предотвратить подобную ситуацию еще на этапе выбора недвижимости. Самое важное правило – никогда не передавать аванс или задаток до получения и проверки всех документов, ключевым из которых является свидетельство о праве собственности. Необходимо также проверять целевое назначение участка – оно должно предусматривать индивидуальное жилищное строительство. Если в свидетельстве указано, что это сельскохозяйственные земли или земли промышленного назначения, строить жилой дом на них незаконно», – добавил юрист.

В завершение А.Мамедов дал еще несколько рекомендаций тем, кто готовится приобрести землю под строительство недвижимости.

«Даже если продавец предъявляет свидетельство, рекомендуется самостоятельно заказать выписку из государственного реестра недвижимости – это можно сделать посредством платформы ASAN Xidmət. Там будет указано, кто в данный момент является владельцем земли, есть ли обременения – залог, арест, судебные иски, а также характеристики участка и тип разрешенного использования. Не стоит забывать и о проверке личности продавца. Если он действует по доверенности, документ нужно проверить на подлинность. Желательно также провести геодезическую съемку участка, чтобы убедиться, что фактические границы соответствуют юридическим.

В целом важно также помнить, что никакие технические паспорта, расписки и обещания «все узаконить позже» не заменяют свидетельство о праве собственности. Технический паспорт лишь описывает характеристики здания, но не дает юридических прав ни на дом, ни на землю. Именно этим часто пользуются мошенники», – говорит адвокат.

Мелек Новрузова