Два полюса столичного рынка недвижимости

Насколько выросли цены на жилье в Баку?

Жилищный вопрос в Баку один из самых наболевших. Свой угол хотят иметь все, но стоимость квадратных метров продолжает свой рост день ото дня.

Между тем, жилищный вопрос обостряется по всему миру, и Баку в данном случае не является исключением, а скорее подтверждает общемировые правила.

Так, в докладе Агентства Европейского союза по фундаментальным правам (FRA) говорится о том, что в целом по ЕС с 2015 по 2024 год цены на жилье выросли на 53%. Согласно документу более двух третей европейцев владеют собственным жильем, но среди людей с доходами ниже порога риска бедности менее половины имеют свое жилье. В целом подорожание наблюдается во многих странах мира. На стоимость недвижимости влияют многие факторы. Свою лепту вносят краткосрочные сезонные колебания, способные немного скорректировать ценники в ту или иную сторону. Однако долгосрочный вектор всегда определяют фундаментальные факторы, от которых зависит, вырастут ли жилые метры в цене существенно или же напротив сильно подешевеют. Стоимость идет вверх там, где объемы жилищного строительства физически не успевают за приростом населения. В мегаполисах и столицах ситуацию усугубляет хронический дефицит свободной земли под застройку, что удерживает показатели на высоком уровне даже в периоды затяжных экономических кризисов.

Кроме того, удорожание базового сырья - цемента, стали, древесины - вкупе с ростом стоимости квалифицированной рабочей силы автоматически увеличивает себестоимость строительства в сегменте новостроек, что мгновенно тянет за собой и вторичный сектор. Сильное влияние оказывает демография и миграция: приток людей в крупные экономические центры из-за внутренней миграции или международной релокации создает локальный дефицит. Свою лепту вносит и создание новых молодых семей, формирующих стабильный спрос на первые квартиры.

Не стоит забывать и о роли государства, ведь масштабные программы субсидирования ипотеки для определенных слоев граждан, налоговые вычеты или выдача так называемых золотых виз для иностранных инвесторов способны искусственно разогреть рынок любой страны до предела.

В Баку эти глобальные триггеры накладываются на местную специфику, ведь столица переживает масштабную реновацию. В конце весны текущего года столичный рынок недвижимости продолжил уверенное восхождение по сравнению с предыдущим месяцем, демонстрируя стабильный повышательный тренд практически во всех существующих сегментах. Председатель правления Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж подтвердил эту динамику, заметив, что наиболее заметный скачок цен зафиксирован в секторе земельных участков. Впрочем, параллельно с этим шло активное удорожание квартир, нежилых коммерческих объектов и частных домов. Если обратиться к конкретным расчетам за май, то средний рост цен по Баку распределился следующим образом: земля прибавила 2,4% процента, новостройки подорожали на 1%, а вторичный фонд вырос на1,5%. Объекты на стадии котлована прибавили 1,6%, коммерческая недвижимость выросла на1,5%, а сектор частных жилых домов продемонстрировал рост на1,4%.

На рынке свободных земельных участков абсолютным лидером майской гонки стал Хазарский район, где цены за один месяц подскочили сразу на 3,6%. Чуть отстал от него Сабунчинский район с показателем 3,1%, за которым расположились Сураханский, Бинагадинский и Гарадагский районы. Эксперты объясняют такое положение дел стремительно растущим интересом граждан к пригородным территориям Баку, масштабным расширением индивидуального жилищного строительства и значительным ускорением реализации важнейших государственных инфраструктурных проектов.

В то же время многоквартирные новостройки и вторичный рынок развиваются по другой траектории, где главным ориентиром выступает Сабаильский район. В сегменте строящегося жилья именно здесь зафиксирован самый высокий месячный рост, составивший 1,4%. Ясамальский и Насиминский районы показали чуть меньший прирост, а Наримановский и Хатаинский прибавили по1,2%. Самый скромный результат пришелся на Пираллахинский район. Похожая расстановка сил наблюдается и на вторичном рынке, где Сабаильский район снова оказался впереди всех с 2% ростом за месяц. Что касается квартир на стадии котлована, то наибольшая активность опять же сконцентрировалась вокруг центральной части города. Лидерство удерживает Сабаильский район, за которым плотно следуют Насиминский и Ясамальский, тогда как в том же Пираллахинском районе, движение ограничилось минимальными долями процента.

Коммерческая недвижимость и частный сектор демонстрируют совершенно разную географию привлекательности. Нежилые коммерческие объекты наиболее активно дорожали в Сабаильском и Насиминском районах, что логично обусловлено высокой концентрацией деловой жизни. В сегменте же индивидуальных домов пальма первенства безоговорочно принадлежит Хазарскому району, где майское удорожание достигло 2%. Сабунчинский, Бинагадинский и Сураханский районы также показали весомую динамику, подтверждая смещение покупательского фокуса в сторону пригородов.

Получается, что центр города и его окраины сегодня развиваются по принципиально разным инвестиционным сценариям. В центральном ядре столицы опережающими темпами дорожают квартиры и коммерческие площади, в то время как в пригородных зонах локомотивом выступает земля и частные дома. Если данные тенденции сохранятся, земля и котлованы останутся самыми прибыльными инструментами для вложения капитала, создавая отличные условия для раннего входа в девелоперские проекты, но одновременно усиливая риски перегрева рынка.