Новостройка с бонусом

Программа вычета НДС работает только при полной прозрачности сделки

Вот уже несколько лет в Азербайджане действует программа по поддержке граждан, приобретающих недвижимость, а также обеспечивающая прозрачность и законность сделок купли-продажи.

Речь идет о частичном возмещении налога на добавленную стоимость (НДС) как физическим, так и юридическим лицам. Эта мера призвана стимулировать развитие легального и прозрачного рынка недвижимости.
Возмещение распространяется на сделки по приобретению как жилой, так и нежилой недвижимости. Однако воспользоваться этой льготой можно только при условии безналичной оплаты - то есть через банковский перевод. Кроме того, для получения компенсации требуется строгое соблюдение законодательства и всех установленных правил как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков.
Однако безналичный расчет - лишь одно из обязательных условий. Не менее важно, чтобы сделка заключалась с официально зарегистрированным и добросовестным застройщиком, который действует в рамках закона и своевременно уплачивает налоги. Только такие компании имеют право продавать недвижимость с последующим правом на частичный возврат НДС покупателям.
На практике данная схема в первую очередь применяется при покупке объектов на первичном рынке, то есть в новостройках. Это может быть квартира или коммерческое помещение в новом жилом комплексе. В то же время правила возврата не распространяются на вторичный рынок, включая ранее находившиеся в собственности квартиры, а также дома, приобретаемые у частных лиц.
Таким образом, механизм возврата НДС стимулирует спрос именно на новое жилье и способствует легализации сделок в строительной отрасли. Для покупателей это - возможность сэкономить значительную сумму, а для государства - важный шаг к более прозрачному и регулируемому рынку недвижимости.
Между тем в первой половине текущего года в рамках данной программы в Государственную налоговую службу при Министерстве экономики было подано 2 665 заявлений. Из них 1 768 были удовлетворены, и гражданам возвращено в общей сложности 14,8 миллиона манатов. В то же время 868 заявлений были отклонены - в большинстве случаев из-за несоблюдения условий программы.
Для получения компенсации недостаточно лишь произвести оплату безналичным способом. Сделка должна быть юридически чистой и прозрачной, заключенной с официальным застройщиком, соответствующим всем требованиям законодательства. Любые ошибки в документах, нарушения или попытки обойти установленные нормы становятся основанием для отказа в возврате НДС.
Сказанное наглядно подтверждает, что программа работает по четко регламентированным критериям, и воспользоваться ею могут только добросовестные участники рынка - как покупатели, так и застройщики.
Среди наиболее частых причин отказа в возврате НДС Государственная налоговая служба называет несоблюдение сроков подачи заявления - в частности, обращения, поступившие позже 90 дней с даты последнего платежа. Также поводом для отказа может стать отсутствие реквизитов электронной счет-фактуры или нотариально заверенной доверенности, если оплата за недвижимость полностью или частично производилась другим лицом.
Еще одной распространенной ошибкой является неправильное распределение платежей: сумма основного платежа и НДС должны перечисляться отдельными банковскими переводами. При этом вся стоимость объекта (жилого или коммерческого) должна поступать на расчетный счет продавца, а сумма НДС - на его НДС-депозитный счет.
Ведомство также призывает застройщиков строго соблюдать требования законодательства, особенно при предоставлении необходимых отчетных документов. Нарушения в оформлении отчетных форм и сведений также могут привести к отказу в возврате НДС для покупателей.
Следует отметить, что возможность получения компенсации распространяется и на недвижимость, приобретенную с использованием государственных ипотечных кредитов.
Как поясняет эксперт в сфере недвижимости Эльнур Фарзалиев, налоговый вычет за квартиру - это право, предоставляемое собственнику после покупки, которое позволяет вернуть часть вложенных средств. «Возмещение части НДС осуществляется в безналичной форме - соответствующая сумма перечисляется на банковский счет покупателя в течение 30 дней после подачи заявления через специализированный онлайн-портал, - поясняет Эльнур Фарзалиев. - При этом крайне важно, чтобы вся процедура была выполнена строго по установленным правилам - никаких упрощений или обходных путей не допускается. В первую очередь, продавец обязан в режиме реального времени отправить в налоговую службу электронный счет-фактуру, в которой указывается полная стоимость объекта с учетом НДС. Далее эти сведения автоматически передаются в электронную налоговую базу, где фиксируется сумма исчисленного налога. Этот документ также поступает покупателю.
На следующем этапе инициатива переходит к покупателю. Чтобы подать заявление на возврат НДС, он должен иметь личный электронный кабинет на специальной платформе. Такой кабинет должен быть создан в течение 90 дней после полной оплаты объекта. Через него загружаются все необходимые документы и отправляется официальное обращение в налоговую службу». 
Возврат возможен только при полном соблюдении сроков, форматов и всех предусмотренных процедур, подчеркивает эксперт: «Если в процессе допущены ошибки - будь то неверно оформленный счет-фактура, отсутствие электронного кабинета или сделка с застройщиком, не соответствующим требованиям закона - в возврате будет отказано. Поэтому важно на каждом этапе действовать строго в рамках законодательства и сверяться с официальными требованиями».
Сумма возврата составляет 30% от уплаченного НДС, который рассчитывается по ставке 18% от стоимости недвижимости. Это означает, что покупатель получает менее трети от общей суммы налога.
Для наглядности: если стоимость квартиры составляет 100 тыс. манатов, то сумма НДС при ставке 18% составит 18 тыс. манатов. Из них покупателю будет возвращено 5 400 манатов, а оставшиеся 12 600 манатов направляются в государственный бюджет.
Программа возврата НДС направлена прежде всего на повышение прозрачности в сфере недвижимости. Она была создана с целью наведения порядка в сегменте, где долгое время преобладали теневые схемы и серые практики.
Не секрет, что далеко не все строительные компании ранее действовали в рамках закона: многие уклонялись от уплаты налогов, что наносило существенный ущерб государственному бюджету и способствовало распространению сомнительных сделок. Новая система призвана изменить эту ситуацию, выстроив четкие и контролируемые правила игры как для застройщиков, так и для покупателей.
От этого страдали не только финансы государства, подчеркивает аналитик, но и простые покупатели: непрозрачные схемы сопровождались серьезными рисками - от потери средств до утраты прав на собственность.
Возврат части НДС возможен только при безупречном соблюдении всех требований - как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Именно в этом и заключается суть механизма: стимулировать легальные сделки и постепенно вытеснять с рынка тех, кто действует в обход закона.
Если все участники сделок будут следовать установленным нормам - приобретать жилье у официальных застройщиков, производить безналичную оплату, оформлять документы корректно и в установленные сроки - рынок естественным образом очистится от сомнительных схем, а риски для граждан станут минимальными.