Одна квартира несколько владельцев: почему в Азербайджане эта проблема остается нерешенной

На рынке недвижимости Азербайджана сохраняется опасная тенденция - продажа одной и той же квартиры нескольким покупателям. Граждане, вложившие свои многолетние накопления в приобретение жилья, с ужасом обнаруживают, что на их квартиру претендуют и другие «законные владельцы». Результатом становятся значительные финансовые потери и изнурительные судебные разбирательства, которые могут длиться годами.

Эксперт по вопросам недвижимости Рамиль Османлы указывает на ключевые факторы, способствующие распространению этой проблемы. Это недостаточный контроль в строительной отрасли и отсутствие прозрачности в процессах купли-продажи. Особенно уязвимыми оказываются покупатели квартир в новостройках, где некоторые застройщики без зазрения совести заключают несколько предварительных договоров на одну жилплощадь, а доверчивые граждане вносят оплату, не удосуживаясь проверить юридическую состоятельность документов.

«Корень проблемы кроется в нескольких аспектах. Главное - это целенаправленное использование строительными компаниями правовых пробелов. У них налажены связи с административными ресурсами, они имеют определённую защиту, а эффективных механизмов противодействия практически нет. До сих пор жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) незаконно продают гражданам квартиры по различным договорам, хотя ЖСК в принципе не имеют полномочий заключать договоры долевого участия. В свою очередь, общества с ограниченной ответственностью и другие организации, не являющиеся ЖСК, осуществляют процесс продажи в той форме, которая им удобна, игнорируя законодательство», - отмечает эксперт.

Главной технической причиной распространения подобных мошеннических схем является отсутствие единого электронного реестра продаж недвижимости. Если бы каждая проданная квартира мгновенно регистрировалась в общей электронной системе в режиме реального времени, случаи двойных продаж могли бы сократиться практически до нуля.

Собеседник подчеркивает необходимость принятия комплексных мер для искоренения данной проблемы, однако признаёт, что на текущий момент ситуация далека от разрешения. «В законодательство и нормативные акты периодически вносятся определённые изменения, но их исполнение остаётся крайне неудовлетворительным. Если посмотреть на общую картину, мы обсуждаем эту проблему уже более 20 лет. Постоянно говорится о необходимости принятия серьезных мер, но реальность такова, что даже в 2025 году мы продолжаем получать сообщения о продаже одной квартиры нескольким покупателям. И от этого страдают обычные граждане», - констатирует Р.Османлы.

Между тем адвокат Эмиль Асланов акцентирует внимание на том, что договоры без нотариального заверения и обычные квитанции не обеспечивают полноценной защиты прав покупателя. В большинстве случаев право собственности на недвижимость признаётся лишь после официальной регистрации в государственном реестре.

«Если бы оформление договоров происходило в обязательном нотариальном порядке, и нотариусы вели строгий учёт каждой проданной квартиры, мошенничество со стороны ЖСК и других застройщиков было бы практически невозможно. Когда покупатель обращается к нотариусу, сразу становится очевидно, продавалась ли эта квартира ранее другому лицу. В зависимости от суммы незаконно полученных средств, мошенничество классифицируется по-разному. Если путем обмана получено от 5 000 до 50 тысяч манатов, наказание предусматривает лишение свободы на срок от двух до пяти лет. А если сумма составляет от 50 тысяч до 500 тысяч манатов, виновному грозит от пяти до 10 лет лишения свободы», - разъясняет юридические последствия Э.Асланов.

Более подробно - в подготовленном Xəzər Xəbər сюжете: