Подводные камни долевой собственности в Азербайджане: что нужно знать владельцам недвижимости?

Долевая собственность – это распространенная форма владения недвижимостью, но далеко не всегда понятная ее участникам. Закон четко регулирует права и обязанности собственников, однако в реальной жизни многие вопросы порой вызывают споры. Продажа доли, пользование общей площадью, согласие остальных владельцев – каждое из этих действий имеет юридические тонкости, незнание которых может обойтись дорого.

В интервью Media.Az юрист Акрам Гасанов разъяснил, как грамотно действовать в рамках закона, чтобы одновременно защитить свои имущественные права и сохранить добрососедские отношения с другими собственниками.

– Вначале давайте разберемся, что такое долевая собственность? Чем она отличается от совместной?

– Совместная собственность подразумевает, что имущество принадлежит нескольким лицам без выделения конкретных долей. Например, имущество, приобретенное супругами во время брака, считается их совместной собственностью, если брачным договором не установлено иное. Муж и жена имеют равные права на его использование. Так, автомобилем, купленным в браке, может распоряжаться любой из супругов.

Однако здесь есть нюансы. Если один из супругов продаст или подарит предмет совместной собственности (например, машину или мебель) без согласия другого, формально сделка может состояться, но «вторая половина» вправе оспорить это в суде.

Долевая собственность, напротив, предполагает, что у каждого участника есть четко определенная доля: она может быть равной (50%) или иной (например, 30% и 70%). В этом случае каждый собственник имеет полное право распоряжаться своей частью: продавать, дарить, сдавать в аренду – без согласия остальных совладельцев. Но управлять всем имуществом целиком он не может.

– Как определяют долю в недвижимости?

– Если речь идет о муже и жене, то по закону их имущество по умолчанию считается совместной собственностью. Долевая же собственность возникает только в том случае, если это прямо указано при оформлении недвижимости. Например, несколько человек покупают нежилое помещение, объект и заранее определяют размеры своих долей: у одного – 50%, у другого – 30%, у третьего – 20%. При этом они не закрепляют, какая именно физическая часть помещения кому принадлежит. У них есть доли в праве собственности, но не выделенные в натуре.

– Как пользоваться имуществом, в котором доли принадлежат разным лицам?

– Например, все трое совладельцев могут сдавать помещение в аренду. В таком случае доход будет распределяться пропорционально их долям. Если общая арендная плата составит 100 манатов, то первый собственник получит 50 манатов, второй – 30, а третий – 20.

Вопрос о том, кто какой частью общего имущества будет пользоваться, собственники должны решать между собой. Распределение может быть как пропорционально долям, так и иное, если стороны договорятся. Если к выгодному для всех варианту прийти не удается, остается только судебное решение. В соответствии с ним будет определено, какой частью фактически будет владеть каждый.

В Азербайджане подобные споры случаются нередко. Например, несколько человек приобрели торговый центр. Тот, у кого наибольшая доля, сразу же забрал себе самые выгодные площади, с высокой прибылью, а остальным достались помещения похуже.

В некоторых случаях такие собственники используют и другие схемы, например, занижают прибыль, чтобы платить меньше налогов. В западных странах подобные ситуации встречаются редко: там законодательная система прозрачная и контролируемая, что исключает обман между партнерами. В итоге при серьезных спорах остается два варианта:

1) продать общее имущество и разделить вырученные деньги;

2) владелец одной доли может выкупить у других собственников их части.

– Можно ли продать свою долю без ведома другого совладельца или нужно его письменное согласие?

– В случае долевой собственности у участников есть право преимущественной покупки. Это означает, что, если один из собственников решает продать свою долю, он обязан сначала предложить ее другим совладельцам.

Например, у меня 20% в объекте, а у двух других собственников – 50% и 30%. Я нашел покупателя на свои 20% и договорился о конкретной цене. Перед тем как заключить сделку, мне необходимо уведомить этих двух собственников о своем намерении и предложить им выкупить долю за указанную цену. И лишь если они оба откажутся или не ответят в течение установленного законом срока (30 календарных дней), я вправе продать свою долю любому другому человеку.

Процедура эта довольно формальная: уведомление направляется в письменном виде, обычно через юристов, с указанием конкретной цены. При этом необязательно раскрывать, кто именно является потенциальным покупателем. Достаточно сообщить, что есть предложение о продаже по определенной цене. Если остальные собственники не воспользуются своим правом, сделку можно заключать с любым третьим лицом.

– А если совладельцы не хотят выкупать долю, но при этом и не согласны с ее продажей другому лицу, могут ли они каким-то образом воспрепятствовать этому?

– Нет, у них просто нет на это права. Надо отметить, что в Азербайджане спроса на покупку долей нет. У нас не принято иметь с кем-то совместное имущество, потому что это почти всегда приводит к спорам. Дело здесь не столько в менталитете, сколько в отсутствии четкой правовой защиты. Если бы люди были уверены, что закон не позволит кому-то злоупотребить общим имуществом, ситуация была бы совсем иной.

– Может ли родитель или опекун продать долю несовершеннолетнего лица?

– Продажа любого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, возможна только с согласия не только родителей или опекунов, но и местных органов исполнительной власти. Представители ИВ обязаны удостовериться в том, что сделка совершается в интересах ребенка или недееспособного лица. Это правило действует независимо от возраста несовершеннолетнего: будь ему год, пять, 10 или 16 лет. Важно доказать, что продажа имущества не преследует цель присвоения денег на какие-то свои нужды. Даже родители обязаны подтвердить, что вырученные средства будут использованы исключительно для потребностей ребенка. Это может быть:

– зачисление средств на банковский счет с запретом их расходования до совершеннолетия;

– оплата лечения;

– расходы на образование;

– другие цели, напрямую связанные с интересами ребенка.

Зулейха Исмайлова