Покупать вторичку или вложиться в новостройку? Советы риелтора Новости Азербайджана

Приобретение недвижимости требует внимательного подхода и тщательной подготовки. Важно учитывать множество аспектов, чтобы минимизировать риски и избежать неприятных ситуаций в будущем.

Какими факторами необходимо руководствоваться при выборе квартиры? Чему отдать предпочтение – жилью на вторичном рынке или новостройкам? Старт строительства каких проектов ожидается в 2025 году? Обо всем этом Media.Az рассказал директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов.

– Как специалист в этой области, что бы вы советовали брать – вторичное жилье или квартиру в новом жилом комплексе?

– В настоящее время наблюдается повышенный спрос на «первичку», что обусловлено значительным сокращением объемов строительства в последние годы. Основной причиной такой ситуации стало уменьшение количества выданных разрешений на возведение объектов недвижимости.

Несмотря на ограниченную конкуренцию между застройщиками, цены на первичном рынке продолжают демонстрировать устойчивый рост. При этом популярность новостроек не снижается. Это объясняется тем, что такое жилье существенно превосходит по качественным характеристикам, в то время как большая часть старого жилого фонда морально и физически устарела. Поэтому я рекомендую вкладывать в новое жилье. К слову, в 2025 году ожидается старт строительства таких проектов.

Отдельного внимания заслуживают исторические здания. В Баку сосредоточено значительное количество архитектурных памятников, представляющих историческую и культурную ценность. Эти здания находятся под охраной государства, что исключает возможность их сноса и гарантирует сохранность аутентичного облика города.

Но здесь нужно учитывать, что большинство квартир в исторических домах требуют существенных вложений. В таком случае приходится делать небольшие капиталовложения в процессе ремонта, эксплуатации, обустройства выходов, блочных проемов и коммуникаций.

- Какими преимуществами обладают владельцы квартир в новостройках?

- Главное достоинство новых жилых комплексов заключается в их соответствии актуальным строительным стандартам. Здания отличаются повышенной прочностью, сейсмической устойчивостью и долговечностью конструкций.

Безусловно, жизнь в новостройках становится максимально комфортной благодаря широкому спектру предоставляемых услуг. Среди них:

– круглосуточная охрана территории;

– уборка помещений;

– развитая инфраструктура ЖКХ.

Сегодня в условиях, когда в большинстве дворов центральной части города негде поставить автомобили, многоэтажки оборудованы подземными паркингами. Кроме того, многие современные жилые комплексы предлагают жильцам дополнительные удобства: фитнес-центры, услуги консьержа и специализированный сервис обслуживания квартир.

– Однако жители столицы часто сомневаются в качестве использованных строительных материалов...

– Новостройки по всему миру заслуженно считаются оптимальным выбором для проживания, полностью отвечая современным стандартам возведения жилья. Главное преимущество – отсутствие износа и соответствие актуальным требованиям к недвижимости.

В международной практике новые квартиры предлагаются покупателям с частичной отделкой. Базовая комплектация включает:

– прошпаклеванные стены;

– электроснабжение;

– водопровод и канализацию.

Показателен пример Ирана, где новые квартиры сдаются с минимальным ремонтом: мраморными полами, подготовленными стенами и установленными дверьми. Владельцу остается лишь выполнить финишную отделку по своему вкусу.

Если говорить о качестве материалов, то у нас при строительстве в 95% случаев применяют местную продукцию. При этом с 2012 года действует строгая система контроля качества со стороны Министерства по чрезвычайным ситуациям, а государственные правила приема зданий гарантируют безопасность новостроек для будущих жильцов.

– Людей также беспокоит отсутствие отопления и газоснабжения во многих многоэтажках.

– Конечно же, централизованное отопление стоит дешевле. Газ, продаваемый по коммерческим тарифам, слишком дорого обходится для обслуживания отдельной котельной, которая находится при каком-либо частном жилом комплексе. Поэтому в таких домах самым оптимальным вариантом является индивидуальная система отопления, или, как ее все называют, – комби. В этом случае каждый потребитель может регулировать желаемую температуру в квартире и ни от кого не зависеть.

– В каких районах сегодня, на ваш взгляд, лучше покупать недвижимость и почему?

– Выбор недвижимости – это всегда индивидуальное решение, основанное на личных потребностях и предпочтениях. Первостепенное значение при покупке квартиры имеет расположение. Я рекомендую заранее определиться с желаемым районом проживания и четко обосновать свой выбор.

Особое внимание стоит уделить планам семьи. Для молодых пар критически важна развитая инфраструктура: наличие поблизости детских садов и школ. Немаловажным аспектом является близость к родителям. Такое расположение существенно упрощает взаимопомощь в уходе за детьми, поддержку старшего поколения с покупками и прочее.

Третьим ключевым фактором выступает транспортная доступность рабочего места. В условиях постоянно растущей загруженности городских магистралей этот аспект приобретает особую актуальность.

Важно отметить: ориентация исключительно на стоимость жилья может существенно усложнить поиск подходящего варианта. Я рекомендую сначала определиться с районом проживания, а затем искать квартиру в соответствии с бюджетом.

– А какие критерии обычно называют потенциальные покупатели в поисках квартиры?

– Чаще всего обращаются клиенты, которые определились: хотят они купить недвижимость на вторичном или первичном рынке. Главным преимуществом нового жилья является возможность создания индивидуального дизайна. Квартиры «под маяк» открывают широкие перспективы для воплощения самых смелых интерьерных решений, включая перепланировку и расширение жилого пространства за счет балконов.

Вторичное жилье часто ограничивает владельцев в возможностях трансформации пространства. Основная причина – преобладание несущих стен в старых домах, что существенно усложняет процесс перепланировки.

– На каком этаже лучше покупать квартиру и почему?

– Выбор этажа для проживания – это глубоко индивидуальное решение, зависящее от множества личных факторов. Так, для некоторых покупателей квартир страх высоты может стать решающим аргументом. Молодое поколение чаще отдает предпочтение верхним этажам, где их привлекают впечатляющие виды и панорамные пейзажи, в то же время дети и пожилые люди обычно комфортнее чувствуют себя на нижних. Особое внимание стоит уделить людям с повышенным давлением – для них проживание на верхних этажах может быть противопоказано.

Безусловно, многое зависит и от компактного заселения района, в котором находится здание. К примеру, я живу в новостройке, где владельцам квартир на нижних этажах приходится несладко из-за повышенного уровня шума от детских площадок, автомобильной активности и запыленности воздуха.

– В Баку стоимость квартир растет только с учетом местонахождения или влияют и другие факторы, например, состояние дома, компания-застройщик, наличие и отсутствие ремонта?

- Как в Баку, так и в Азербайджане в целом цены на недвижимость зависят от расположения: чем ближе центр города, тем стоимость выше. Но в последние года два, помимо центра, спрос стал наблюдаться и в Белом городе. На сегодняшний день в этой зоне квартиры приобретает более состоятельная часть населения.

В период пандемии и после повысился спрос и на частные дома, расположенные в поселках Бадамдар и Расулзаде. В этих населенных пунктах цены на жилье тоже достаточно высокие.

– Панорамный вид и у нас влияет на ценник квартиры?

– Да, безусловно. И хотя в недалеком прошлом застройщики устанавливали единую стоимость жилья независимо от этажности и видовых характеристик, современные тенденции кардинально изменили ситуацию.

В актуальных проектах панорамный вид стал одним из ключевых факторов формирования цены. Застройщики теперь тщательно анализируют расположение жилых площадей, учитывая этажность, площадь и количество видовых квартир (жилое помещение, из окон которого открывается живописный или панорамный вид – ред.) в проекте. Каждый из этих параметров существенно влияет на конечную стоимость жилья.

Если вы покупаете недвижимость для инвестиционных целей, то квартиры с панорамными видами представляют особый интерес. Такие объекты не только сохраняют, но и значительно увеличивают свою стоимость с течением времени.

– В каких районах Баку сейчас самые дорогие квартиры?

– На данный момент высокие цены на недвижимость зафиксированы в районе Port Baku и в зоне набережной полосы – с видом на море. В целом за один квадратный метр здесь придется выложить до 12 000 манатов.

Также в последнее время замечен рост цен в Baku White City. Дома с отремонтированными квартирами, расположенные на первой линии – ближе к дороге и с видом на море, – предлагаются от 6000 до 7000 манатов за «квадрат». Средняя стоимость другой недвижимости «под маяк» здесь колеблется от 3500 до 4500 манатов. В строящихся домах цена одного квадратного метра начинается от 4000.

В Sea Breeze есть проекты разного уровня, соответственно, и цены меняются в среднем от 3500 до 7000 манатов за квадратный метр. При этом в большей части квартир уже имеется ремонт.

– А в каких районах можно найти более бюджетные варианты?

– Средняя цена одного квадратного метра в новостройках, расположенных в Низаминском районе, – 1850-2100 манатов. В районах метро «Хатаи» и «Ахмедлы» стоимость колеблется от 1650 до 1800 манатов. В Гюнешли и поселке Гарачухур – от 1600 до 1850 манатов. В поселке Бакиханов можно найти квартиры от 1800 до 2000 манатов за «квадрат». В поселке Зых – за 1200-1350 манатов. В столичных микрорайонах ценник варьируется в пределах 1650-1850 манатов за квадратный метр.

Зулейха Исмайлова