Прогноз на 2026 2027 годы: как изменится стоимость вторичного жилья в Баку?

В последние годы сегмент квартир в старых домах Баку демонстрировал один из самых высоких темпов удорожания на рынке недвижимости. Однако эта тенденция уже ослабевает. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы цены на такое жильё продолжат расти, но значительно медленнее, чем в предыдущие периоды.

Председатель Общественного объединения «Азербайджанское общество оценщиков» (АОО) Вугар Орудж заявил, что темпы роста цен на квартиры в старых домах столицы в ближайшие годы будут поэтапно снижаться.

По его словам, в 2025 году средневзвешенный прирост цен на старый жилой фонд составил 9,4%. В дальнейшем ожидается следующая динамика:

«Такая траектория указывает на переход рынка к более стабильной и сбалансированной фазе роста цен по сравнению с предыдущими годами», — отметил эксперт. По его оценке, уже в 2027 году темпы роста ещё больше ослабнут, после чего рынок войдёт в фазу стабилизации.

Одной из главных причин замедления цен в старом фонде является растущее предложение на первичном рынке. Современные жилые комплексы предлагают покупателям принципиально иной уровень комфорта: свободные планировки, наличие современных лифтов, подземных паркингов и обновленных коммуникаций. В условиях расширения выбора старый фонд начинает проигрывать конкуренцию. Покупатели все чаще отдают предпочтение новым зданиям, что лишает владельцев квартир в старых домах возможности диктовать цены прежними темпами. Важно подчеркнуть: речь идёт не о снижении цен, а именно о существенном замедлении темпов их роста.

Как эта тенденция повлияет на рынок недвижимости в целом?

Эксперт по недвижимости Эльнур Азадов в беседе с Bizim.Media отметил, что описанная динамика наблюдается уже давно:

«Последние 15 лет новостройки устойчиво находятся в тренде, и их популярность продолжает расти. Если в начале 2000-х годов квартиры в новых домах покупали преимущественно состоятельные люди, то позже массовое строительство сделало новостройки доступными для широких слоёв населения. Основная причина переезда — физический и моральный износ старого жилого фонда.

Люди с хорошим доходом всё чаще выбирают именно новые здания. Спрос на старые дома постепенно снижался — эта тенденция существует уже много лет. С 2018 года ситуация усугубилась: ужесточение контроля за строительными компаниями, введение более жёстких градостроительных норм и резкое сокращение выдачи разрешений на строительство привели к дефициту нового предложения. Этот дефицит сохраняется и сегодня».

Для окончательной стабилизации цен необходимо усиление конкуренции среди застройщиков. По мнению Эльнура Азадова, на рынок должны выйти крупные компании с масштабными проектами. Если первичный рынок предложит более выгодные условия, отток покупателей из старого фонда ускорится.

Тем не менее, эксперт полагает, что в ближайшие 3–4 года значительных изменений в структуре предложения не произойдет, и рынок будет двигаться по пути плавного замедления, описанного Азербайджанским обществом оценщиков.