Рамиль Гасымзаде: Для большинства в Азербайджане ипотека остается недоступной КОММЕНТАРИЙ

Ипотека давно считается одним из главных механизмов решения жилищного вопроса в странах с развивающимся рынком. В Азербайджане она занимает все более заметное место в стратегии государства по обеспечению населения жильем. Но как работает ипотека в реальности, и на чем она держится как финансовый инструмент?

Ипотека — это целевой кредит, выдаваемый на покупку недвижимости под залог этой самой недвижимости. Главный смысл этого механизма — сделать жилье доступным тем, кто не может позволить себе оплатить его единовременно. Покупатель вносит первоначальный взнос, а затем ежемесячно выплачивает банку основную сумму кредита с процентами. В случае невыполнения условий заемщик рискует потерять жилье — объект ипотеки становится обеспечением долга.

На макроуровне ипотека — это способ стимулировать спрос на жилье, развивать строительный сектор и увеличивать занятость.

С момента создания в 2005 году Государственного агентства по ипотеке и аренде жилья (ныне — Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu), система начала набирать обороты. Государство активно субсидирует процентные ставки по ипотеке для некоторых категорий граждан — в первую очередь молодых семей, госслужащих, военных и специалистов в социальной сфере. Это делает ипотеку не только банковским, но и социальным инструментом.

По данным Фонда, с 2006 по 2024 годы было выдано свыше 45 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму более 2 миллиардов манатов. Средняя ставка по социальным ипотекам колеблется в пределах 4% годовых, в то время как рыночные предложения достигают 6–8%.

Но если на словах и на бумаге все так хорошо, означает ли это, что реальность подтверждает этот факт?

Эксперт в области жилья Рамиль Гасымзаде в своем комментарии для Vesti.az заявил, что на самом деле ипотека – далеко не самый выгодный способ приобретения жилья на сегодняшний день.

«Первое, на что стоит обратить внимание — это резкий разрыв между лимитами, установленными для ипотечных кредитов, и реальными рыночными ценами на жилье», - сказал он.

Эксперт привел пример: если на покупку квартиры по льготной ипотеке максимально можно получить 100 тысяч манатов, то на коммерческой основе — до 150 тысяч. Но сегодня даже двухкомнатные квартиры в Баку стоят 150–200 тысяч манатов, а трехкомнатные — значительно дороже.

«Это значит, что даже при одобрении ипотеки заемщику необходимо иметь значительную сумму собственных средств. И здесь возникает следующий барьер — первоначальный взнос», - отметил он. Аналитик приводит данные - по льготной ипотеке он составляет минимум 15%, по коммерческой — до 30%.

«Большинство граждан не располагают такими средствами. Даже если человек соответствует всем критериям, ему все равно нужно самостоятельно накопить десятки тысяч манатов, чтобы просто внести первоначальный взнос», - заявил он.

Кроме того, отметил эксперт, в условиях низкой покупательской способности, доступность ипотечных кредитов становится еще более проблематичной: средние доходы населения особенно вне столицы далеки от уровня, позволяющего уверенно обслуживать крупный долг.

«Многие граждане работают по нескольку лет, но из-за неофициального характера занятости или заниженных официальных доходов не могут рассчитывать на положительное решение банка. Ведь банки учитывают только заявленные, официальные доходы. Это автоматически исключает значительную часть работающего населения», - подчеркнул аналитик.

Специалист также определил еще одно существенное ограничение - так называемый «порог нуждаемости», который применяется банками при рассмотрении заявок.

«В среднем он составляет 250 манатов на одного члена семьи. То есть, если молодая семья состоит из четырех человек (родители и двое детей), то ее доход должен превышать 1000 манатов. На практике это означает, что один работающий — чаще всего муж — должен зарабатывать не менее 2000 манатов официально, чтобы соответствовать этому критерию. Но таких семей в стране немного», - пояснил Гасымзаде.

По его словам, даже если семья проходит по доходу, им все равно необходимо внести собственные средства — 15–30% от стоимости жилья, и при этом цены на квартиры продолжают расти.

«К примеру, если квартира стоит 200 тысяч манатов, а по ипотеке можно взять только 150 тысяч (а по льготной — максимум 100), то семья должна дополнительно внести 50–100 тысяч собственных средств, что делает покупку жилья по ипотеке практически невозможной для подавляющего большинства граждан», - сказал он.

Что касается трехкомнатных квартир, отметил эксперт, то здесь ситуация еще более сложная: их стоимость в районах с типовой застройкой советского периода (например, дома ленинградского или киевского проекта) уже превышает 200 тысяч манатов, а ипотечный лимит при этом остается прежним — 100–150 тысяч.

«Еще одна серьезная проблема — инфляция. Официальная инфляция составляет 4–8% в год, но рост цен на недвижимость далеко опережает эти показатели. Особенно в 2023–2024 годах на вторичном рынке фиксировалось увеличение стоимости жилья на 20–30%, в зависимости от района и состояния квартиры. Однако лимиты по ипотечным программам не индексируются», - заявил он.

Гасымзаде утверждает, что это далеко не единственная проблема. По его словам уже почти 10 лет, то есть с 2015 года, лимит по льготной ипотеке остается на уровне 100–150 тысяч манатов, тогда как стоимость жилья за это время выросла кратно.

«Если в 2015 году за эти деньги можно было купить четырехкомнатную квартиру, то сегодня — в лучшем случае — только двухкомнатную. Все это наглядно демонстрирует структурные перекосы системы ипотечного кредитования. Программа сохраняет внешнюю форму доступности, но фактически не работает для основной массы нуждающихся», - подытожил Рамиль Гасымзаде.