Рынок недвижимости Азербайджана: анализ цен и тенденций

Ценовой диапазон на рынке недвижимости Азербайджана демонстрирует значительную вариативность – от 700 до 7000 манатов за квадратный метр. При этом наибольшая активность покупателей наблюдается в сегменте 1000 - 2500 манатов/кв. м. Элитное жилье с экстремально высокими ценами представлено в ограниченном количестве, а относительно дешевые квартиры обычно имеют специфические условия. Несмотря на информативность средних статистических показателей, реальная стоимость конкретного объекта определяется прежде всего сегментом рынка, к которому он относится.

Данную информацию предоставил пресс-секретарь Палаты оценщиков Азербайджана Эльнур Фарзалиев.

По его словам, статистические показатели распределения цен на жилье на период 2024-2025 годов выглядят следующим образом.

Мода (наиболее часто встречающийся ценовой интервал): На вторичном рынке наиболее типичные цены на квартиры находятся примерно в диапазоне 1500-1700 манатов/кв. м. То есть большая часть объявлений – это квартиры с ценой в этом диапазоне. Например, в одном исследовании отмечалось, что 72% предложений находились ниже уровня 2000 долларов за «квадрат» (3400 манатов/кв. м) – на текущем рынке мода значительно ниже этого уровня, примерно около 1500 манатов.

Медиана (среднее значение): По приблизительным расчетам, медианная цена за квадратный метр составляет 1900-2000 манатов. Это означает, что половина квартир на рынке имеет цену за квадратный метр ниже 2000 манатов, а половина – выше. Несколько дорогих квартир на рынке повышают среднюю цену, что делает медиану несколько ниже.

Минимум: Самые дешевые квартиры на рынке имеют цену примерно 700 манатов/кв. м. Это обычно относится к жилью, расположенному далеко от города, с минимальными условиями для проживания или без ремонта, в старых зданиях. Например, в июне 2022 года 700 манатов/кв. м указывалась как минимальная цена. В 2024-2025 годах нижний предел остался близким к этому значению.

Максимум: Цена за квадратный метр самых дорогих квартир составляет около 7000 манатов/кв. м. В Баку в ультралюксовом сегменте (новостройки премиум-класса в центре) существуют квартиры, за которые требуют 6000-7000 манатов за кв. м, и 7000 манатов фактически отмечается как верхний предел. Хотя такие высокие цены очень редки (незначительный процент портфеля), они значительно повышают средние показатели.

Доверительный интервал: Большинство цен на квартиры сосредоточено в пределах вышеуказанных минимальных и максимальных границ. Примерно 95% квартир имеют цену за квадратный метр в интервале от 1000 до 4000 манатов. Только 5% находятся за пределами этих рамок (очень дешевые или очень дорогие варианты). По этой причине доверительный интервал в 95% для средней цены за 1 кв. м (примерно 2160 манатов) статистически узкий – примерно ±20 манатов.

«То есть из-за большого количества наблюдений (анализируются тысячи объявлений о квартирах по рынку) оценка средней цены имеет высокую точность. Другими словами, при большом объеме рынка (например, 7000 предложений) стандартная ошибка средней цены мала, что делает доверительный интервал очень узким», - отметил собеседник.

Источник: Trend