Семь раз отмерь

Аренда с выкупом меняет правила и уходит в цифру

С октября начали действовать новые правила аренды жилья с обязательством последующего выкупа. Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ) увеличил срок, после которого можно передать договор другому человеку, с одного года до трех лет. Повторно воспользоваться механизмом после переуступки обязательств разрешат лишь через пять лет. Кроме того, к участию не допустят граждан с действующей ипотекой, выданной за счет средств фонда, а требования к кредитной истории станут строже.

Изменения затрагивают условия программы, призванной помочь гражданам приобрести собственное жилье при недостатке накоплений. При этом сам инструмент жилищной политики действует у нас с 2019 года. В 2020-2026 годах фонд предложил полностью отремонтированные квартиры в жилых комплексах по 17 адресам в Баку, Сумгайыте и Абшеронском районе. За это время было оформлено более 10 тыс. договоров аренды.

Однако число заключенных договоров еще не говорит о том, насколько доступна программа для семей с разными доходами, поскольку важны и стоимость квартир, и ежемесячные платежи, и возможность годами выполнять финансовые обязательства. Новые ограничения призваны изменить условия участия, но вместе с тем заставляют задуматься, кому теперь будет проще, а кому сложнее получить жилье.

Главное изменение касается переуступки договора. Прежние правила позволяли передать обязательства другому человеку уже через 12 месяцев. Теперь придется ждать три года, а после переуступки повторно обратиться к механизму можно будет только через пять лет.

Увеличение сроков ограничивает возможность быстро выйти из сделки и перепродать права на квартиру.

Считается, что раньше короткий период ожидания позволял использовать программу не только для решения жилищного вопроса, но и для получения выгоды от переуступки. Новые условия делают подобные операции менее удобными. При этом сама по себе передача договора не обязательно означает спекуляцию, ведь у человека могут измениться доходы, семейные обстоятельства или планы на будущее.

Другой вопрос касается стоимости предлагаемого жилья. Даже при возможности последующего выкупа высокая ежемесячная плата может оказаться неподъемной для семьи. На доступность влияют район, площадь, планировка и цена квартиры. Если значительная часть дохода уходит на арендные платежи, потенциальный покупатель рискует столкнуться с трудностями при исполнении договора.

В таких обстоятельствах длительный срок до переуступки становится дополнительным обязательством, так как быстро передать квартиру другому человеку уже не получится. Впрочем, без официальных данных о стоимости жилья, задолженности и случаях возврата квартир нельзя утверждать, что именно высокая цена или недостаточный спрос стали причиной пересмотра правил. При этом ясно, что эффективность программы зависит не только от ограничений, но и от того, насколько предлагаемые квартиры соответствуют финансовым возможностям граждан.

Изменился и круг потенциальных участников. Подать заявку не смогут граждане, у которых уже есть действующий ипотечный кредит, выданный за счет средств Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Одновременно воспользоваться двумя механизмами поддержки не получится.

Еще одно условие касается кредитной истории, которая должна оцениваться как положительная или удовлетворительная. Последнее требование позволяет учитывать прежнюю платежную дисциплину заявителей, но одновременно становится препятствием для граждан с неблагоприятной кредитной историей, даже если они нуждаются в жилье. Так что впредь значение имеют не только желание приобрести квартиру и возможность платить за нее, но и соответствие установленным финансовым критериям.

Параллельно фонд утвердил важные нововведения в правила выдачи кредитов и сам процесс подачи обращений. Теперь физическое лицо, которое официально не является арендатором по действующему договору аренды с последующим выкупом, получает законное право оформить ипотечный кредит в качестве основного заемщика. Весь процесс подачи заявок полностью переводится на новые цифровые стандарты. Граждане будут подтверждать свои обращения и верифицировать документы с помощью биометрической идентификации и распознавания лиц через государственную систему цифровой подписи SIMA İmza.

Профильное ведомство подчеркивает, что эта мера полностью исключит стороннее вмешательство в систему, использование специальных программ-ботов для ускоренного бронирования и другие злоупотребления при подаче онлайн-заявок. Пошаговое руководство по новой процедуре обращений уже опубликовано на государственном портале MyGov. На текущий момент уполномоченными банками за счет средств фонда было выдано около 61 тыс. кредитов на общую сумму более $4.185 млрд, причем 67% от всех получивших составили молодые люди и молодые семьи.

Своим видением ситуации и итогов обсуждения реформ с руководством ведомства поделился в беседе с нами экономист Эльданиз Амиров: «Недавно у нас состоялась встреча с руководителями АИКГФ, на которой мы обменялись мнениями о деятельности структуры, в частности о механизме аренды жилья с обязательством продажи, о внедренных в этой области нововведениях и расширении существующих возможностей. Последние изменения, включая увеличение срока передачи прав и обязанностей по договору с одного года до трех лет, введение пятилетнего ограничения на повторное обращение в программу для лиц, передавших свои права, важны с точки зрения предотвращения возможных злоупотреблений и создания дополнительных возможностей для других граждан.

Проведенные дискуссии вселяют оптимизм относительно того, что в ближайшем будущем будут предприняты новые шаги для дальнейшего совершенствования этого механизма. В целом доступность жилья является одним из важнейших факторов, определяющих социальное благополучие людей, возможности создания семьи и рождения детей, качество жизни и уверенность в будущем, поэтому я считаю, что наряду со всеми этими новыми механизмами наиболее важным направлением является расширение масштабов программы.

То есть выделение большего количества средств в этом направлении, расширение жилищного фонда и обеспечение того, чтобы больше семей воспользовались этими возможностями. Понятно, что в рамках существующих экономических и финансовых возможностей непросто полностью удовлетворить спрос на жилье, но, по крайней мере, постепенное увеличение средств, выделяемых на эти цели, и предоставление большего количества жилья гражданам может внести существенный вклад в улучшение жилищного обеспечения населения, и это, конечно, окажет мультипликативный эффект до десяти раз».