Трансформация городского ритейла

Почему все чаще закрываются магазины

Закрытие некоторых популярных торговых точек в столице связано не только со сменной потребительских привычек, но и с давлением фиксированных расходов. На этом фоне электронная коммерция порой становится для бизнеса более удобным вариантом.

В последнее время в Баку все чаще можно заметить, как прекращают свою деятельность различные объекты торговли и сферы услуг. Это явление стало отражением глобального процесса, при котором традиционный формат работы постепенно сдает позиции под напором электронной коммерции. Стремительное развитие онлайн-торговли перекраивает привычную карту коммерческой недвижимости, предлагая более гибкие и эффективные решения. Сегодня цифровые площадки превращаются в важный инструмент взаимодействия между продавцом и покупателем, поскольку этот формат несет в себе очевидные выгоды для обеих сторон. Для предпринимателей запуск онлайн-продаж означает возможность кардинально сократить издержки, отказавшись от содержания дорогостоящих торговых площадей, найма большого штата обслуживающего персонала и оплаты многочисленных коммунальных счетов. Вместо этого бизнес получает доступ к огромной аудитории, не ограниченной географией конкретного района или улицы, и может оперативно реагировать на изменения спроса. В свою очередь, для потребителей онлайн-шопинг давно стал синонимом комфорта и экономии времени. Возможность сравнить цены в пару кликов, изучить отзывы, оформить заказ в любое время суток и получить товар прямо к порогу избавляет от необходимости тратить часы на поездки по магазинам. При этом цифровизация снижает итоговую стоимость товаров, так как из нее исключаются лишние накладные расходы.

Впрочем, несмотря на явный уход торговли в сеть, бакинский рынок недвижимости продолжает демонстрировать интересную особенность - возведение новых нежилых объектов в городе не прекращается.

Одной из главных причин, толкающих традиционный ритейл к переходу в интернет или закрытию, остается финансовая нагрузка. Для предпринимателей, работающих в сфере розничной торговли и услуг, ключевой статьей расходов является арендная плата. Даже если у заведения падают продажи и снижаются доходы, собственник помещения не станет уменьшать платеж.

По словам экономиста Халида Керимли, если затраты на оплату труда работников бизнесмен еще может корректировать в зависимости от текущего оборота, то с арендными обязательствами такой гибкости нет. Владельцу недвижимости необходимо отдавать строго ту сумму, которая прописана в договоре, независимо от финансового состояния арендатора. Подобное положение дел существенно повышает риски для предпринимателей. Когда расходы растут, прибыль неизбежно падает, а высокая стоимость аренды напрямую формирует ценовую маржу. В попытке удержаться на плаву бизнес вынужден срезать до минимума остальные статьи бюджета. Если же после всех выплат предприниматель понимает, что не получает желаемой нормы прибыли, единственным логичным выходом становится полное прекращение деятельности.

При этом аппетиты арендодателей остаются весьма серьезными. Если обратиться к объявлениям на специализированных сайтах, то заявленные ежемесячные ставки за коммерческие помещения в Баку могут доходить до 94 тысяч манатов.

Однако рыночные реалии постепенно вносят свои коррективы. По информации Палаты оценщиков Азербайджана, в июле индекс арендных цен на коммерческие объекты снизился на 7,4% по сравнению с июнем, а если сравнивать с декабрем 2025 года, падение составило 2,9%. Специалисты Палаты обращают внимание на то, что параллельно со снижением цен сокращаются и сроки сдачи помещений. Это указывает на сохраняющийся спрос, но свидетельствует о том, что арендаторы стали куда более требовательными к финансовой стороне вопроса. Площадки на рынке не пустуют, однако для успешного заключения сделки собственникам приходится приводить свои запросы в соответствие с реальным рыночным уровнем.

Высокие арендные ставки привлекают владельцев помещений не только возможностью получать солидный пассивный доход, ведь текущая стоимость недвижимости напрямую зависит от ее доходности.

Председатель правления Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж подчеркивает, что рост арендных поступлений повышает инвестиционную привлекательность объекта. Потенциальный покупатель коммерческой недвижимости в первую очередь просчитывает окупаемость. Если жилой фонд оценивают по локации и качеству ремонта, то для коммерческого объекта главным критерием служит соотношение его цены и арендного потенциала. Инвестиционный показатель рассчитывается путем деления годового дохода от аренды на стоимость объекта. К примеру, помещение с ежемесячной арендой в 2 500 манатов дает 30 тысяч манатов в год. Если его продают за 300 тысяч манатов, показатель доходности будет высоким (0,1). При ценнике в 600 тысяч манатов доходность станет средней (0,05), а при стоимости в 1 миллион манатов - низкой (0,03).

Все эти процессы напрямую касаются каждого рядового гражданина, ведь предприниматель вынужден закладывать эти издержки в конечную стоимость своих товаров и услуг. Таким образом, именно потребители косвенно оплачивают запросы владельцев недвижимости.

Завышенные арендные ставки неизбежно приводят к росту цен на полках, что делает онлайн-торговлю еще более привлекательной альтернативой для покупателей, желающих избежать переплат.