Вторичка больше не в фаворе

Структура спроса на жилье начала меняться

Разрыв между стоимостью квадратного метра и реальными рыночными показателями стал ключевой характеристикой текущего состояния жилого сектора. Пока старый фонд адаптируется к доходам населения, застройщики сохраняют завышенные ценовые ожидания, опираясь на ипотечные механизмы и износ советских построек.

На текущий момент на отечественном рынке недвижимости Азербайджана сложилась специфическая ситуация. Эксперт Эльнур Азадов сообщил, что старый жилой фонд достиг экономического баланса. Цены в этом сегменте теперь соответствуют реальной покупательной способности и динамике спроса. Напротив, в секторе новостроек ценообразование определяют сами застройщики. Из-за низкой конкуренции девелоперы устанавливают стоимость жилья, которая в среднем на 10-12%, а иногда и на 15% превышает реальные рыночные показатели.

Параллельно с этим меняется структура спроса. Председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж связывает отсутствие роста цен в старом фонде с изменением предпочтений граждан. Около 50-60% покупателей сегодня выбирают современные жилые комплексы. Эксперт аргументирует этот выбор тремя факторами. Во-первых, новые здания обладают большим запасом прочности. Во-вторых, значительная часть старого фонда физически изношена и исчерпала нормативный срок службы. В-третьих, современные ипотечные программы ориентированы на новостройки, тогда как покупка старых квартир в кредит зачастую остается недоступной. Эти обстоятельства делают новые объекты приоритетными для многих граждан.

Старый жилой фонд, хотя и демонстрирует адекватную ценовую политику, постепенно теряет ликвидность из-за технических характеристик и банковских ограничений.

Покупатель сегодня все чаще делает ставку на первичный рынок, поскольку видит в нем большую надежность и доступ к кредитному финансированию. В результате на рынке наблюдается дисбаланс: экономически обоснованная стоимость вторичного жилья не может конкурировать с маркетинговой и финансовой привлекательностью новостроек, даже если их цена не соответствует рыночной реальности. Ситуация удерживается за счет нехватки альтернативных предложений и высокого спроса на современные стандарты проживания.