Земельный рынок Баку: рост цен и подводные камни дешевых участков ПРОБЛЕМА

Этим летом цены на земельные участки в столичном мегаполисе продолжили расти, однако динамика оказалась неоднородной. Подорожала земля вблизи центра — особенно та, что имеет официальные документы и пригодна для строительства. В то же время участки иного назначения теряют в цене на фоне снижающегося спроса и связанных с этим рисков.

В июле средняя стоимость земельных участков во всех районах Баку заметно выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил председатель Общественного объединения «Общество оценщиков Азербайджана» Вугар Орудж.

По его словам, наибольший рост цен наблюдался в Сабаильском районе, где средняя стоимость одной сотки достигла 431 743 манатов. Это на 29% выше уровня июля 2024 года. Существенный рост зафиксирован и в Ясамальском районе: средняя цена здесь составила 206 620 манатов, что соответствует увеличению на 26% в годовом выражении. Заметный подъем стоимости земли отмечен также в Наримановском и Насиминском районах. В Наримановском сотка в среднем стоит 302 671 манат (рост на 14%), а в Насиминском — 298 028 манатов (плюс 21%).

В других районах динамика также была положительной. Так, в Хатаинском районе сотка земли стоила в среднем 237 321 манат, что на 12% выше показателя прошлого года. В Низаминском районе средняя цена достигла 65 233 манатов (рост на 19%), в Бинагадинском — 55 830 манатов (рост на 14%). В Сабунчинском районе стоимость составила 47 191 манат, что соответствует росту на 10,8%. В Хазарском районе цена поднялась до 26 570 манатов (плюс 12%), в Сураханском — до 25 970 манатов (рост на 10%). В Гарадагском районе средняя стоимость составила 15 213 манатов (рост на 7%), а в Пираллахинском — 9 266 манатов (рост на 8%).

Таким образом, рынок земельных участков в Баку демонстрирует общее повышение цен, хотя темпы роста заметно различаются в зависимости от района. При целостном рассмотрении столичный рынок недвижимости дорожает на протяжении всего года, особенно в центральных и престижных районах. В общественной организации ожидают дальнейшего повышения вследствие реализации Генерального плана Баку, рассчитанного до 2040 года. В документе предусмотрены масштабные инфраструктурные преобразования и создание новых подцентров развития.

«Рост цен ожидается не только в центре столицы и прилегающих районах, но и на ее окраинах, — уточняет В. Орудж. — В частности, удорожание охватит Алят и Говсан: там цены вырастут примерно в полтора раза. Кроме того, в Наримановском районе из-за активного строительства практически невозможно найти свободные земельные участки, и это также может привести к повышению на 20–25%».

В Баку есть несколько локаций, где стоимость земельных участков достигает рекордных уровней, говорит исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов. За последние четыре года цены на рынке недвижимости выросли на 55%, но активность строительных компаний снизилась. Эксперт объясняет это ограниченным количеством разрешений на строительство, что формирует дефицит предложения и автоматически подталкивает цены вверх. В столице, по его оценкам, насчитывается около 16 тысяч зданий, срок эксплуатации которых уже истек и которые подлежат сносу.

«Если процесс сноса таких построек будет активизирован, а строительная активность возрастет, — комментирует Э. Азадов, — то потребность в новых земельных участках снизится, что, в свою очередь, может стабилизировать рыночные цены».

Эксперт по недвижимости Рамиль Османлы также обратил внимание на неоднородность формирования цен на рынке земли. По его словам, участки в центральных районах столицы сегодня рассматриваются как наиболее выгодные для строительства многоквартирных домов, поскольку спрос на квартиры и коммерческие объекты здесь стабильно высок. Именно поэтому стоимость земли в центре зашкаливает. При этом строительство частных домов на таких участках практически не ведется, поскольку свободных территорий в пределах столицы уже не осталось.

В результате граждане все чаще отдают предпочтение пригородным и прибрежным зонам. Так, жилье активно строится в Масазыре, Джейранбатане, Раманы, Амирджане, Мардакяне, Шувалане, Пиршаги, Загульбе, а также в Хырдалане. Цены на землю здесь также заметно различаются. Например, в Мардакяне стоимость одной сотки варьируется от 15 до 40 тысяч манатов, в Бильгях отдельные участки могут достигать 50 тысяч манатов за сотку, а в Пиршаги, Загульбе и Новханы земля обходится в среднем от 15 до 20 тысяч манатов.

СМИ со ссылкой на риелторов отмечают, что на периферии предложение земельных участков заметно превысило спрос, что сразу сказалось на ценах. В некоторых районах стоимость сотки земли снизилась до 2 тысяч манатов. Однако удешевление в основном коснулось участков сельскохозяйственного назначения: недавние законодательные ограничения запрещают подключение коммуникаций при строительстве жилых домов на таких землях.

Риелторы уточняют, что спрос на участки без выписки из госреестра также резко снизился, и это закономерно привело к падению цен. Так, в поселке Бина участки с муниципальными документами, раньше стоившие около 5 тысяч манатов за сотку, сегодня продаются всего за 3 тысячи. Аналогичная ситуация наблюдается в Мехдиабаде, Бинагади и Раманы, где земли сельскохозяйственного назначения фактически не находят покупателей. В то же время участки с правильно оформленной выпиской, напротив, дорожают, сохраняя привлекательность для покупателей.

Цены на участки с сельскохозяйственным статусом продолжают снижаться, и особенно заметно это проявляется в поселке Мехдиабад. На такие земли практически отсутствует спрос, тогда как участки с оформленной купчей демонстрируют небольшой, но стабильный рост стоимости. Основная причина — невозможность подведения коммуникаций: газа, воды и электричества, рассказывает эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. По его словам, только в Баку и на Абшероне насчитывается около 500 тысяч частных домов и участков, владельцы которых не могут получить надлежащую выписку.

«Для законного строительства критически важно соответствие назначения земли и планируемого строения. Если участок приобретается под жилье, в выписке должно быть указано, что это земли населенных пунктов. Лишь после этого можно разрабатывать проект, получать одобрение соответствующих органов и подключать необходимые инженерные сети», — поясняет специалист.

На рынке нередко встречаются так называемые «маклерские дома» стоимостью от 35 тысяч манатов. Причина — невысокая стоимость земли. Чаще всего такое жилье построено на сельскохозяйственных землях и не имеет нужных документов. Формально покупателю продают не жилой дом, говорит Э. Фарзалиев, а землю, на которой он стоит. Стоимость таких участков значительно ниже, чем земли под индивидуальное строительство, поэтому цена дома кажется привлекательной.

«Покупатели, привлеченные низкой стоимостью, обычно выбирают дома большей площади: дешевая земля и оптовые закупки стройматериалов снижают расходы. Однако в реальности многие такие постройки возведены на проблемных территориях — в прошлом это могли быть болота и пруды. Там возможна просадка грунта, трещины и серьезные конструктивные дефекты.

Но главный риск связан с документами. Без правоустанавливающей выписки невозможно зарегистрировать дом, оформить его продажу или залог. Нередко покупателям предлагают «свидетельство на землю», которое фактически относится к сельхозназначению, а не к жилью».

Законодательство требует, чтобы целевое назначение участка и строения совпадали. Если земля числится сельскохозяйственной, строительство дома на ней незаконно, а изменить назначение можно только с разрешения Кабмина. В результате покупатель рискует остаться владельцем лишь земли без права официального строительства. Незаконные дома нельзя ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Госреестре. Их чаще продают по расписке, доверенности или простому договору, что лишает покупателя юридической защиты.

Эксперты настоятельно советуют тщательно проверять документы и консультироваться со специалистами, чтобы не попасть в подобную ситуацию.