Bakıda mənzillər ancaq bu halda ucuzlaşa bilər Açıqlama

Bakıda mənzil qiymətlərinin artması son dövrlərdə əmlak bazarının əsas müzakirə mövzularından birinə çevrilib. 2026-cı ilin ilk rübündə Azərbaycanda mənzil bazarında qiymətlər illik ifadədə 8,1 faiz artıb, yeni tikililərdə isə bahalaşma daha yüksək olub.
Paytaxtda mənzilə olan tələbin yüksək qalması, torpaq və tikinti xərcləri, eləcə də investisiya məqsədilə daşınmaz əmlaka marağın davam etməsi qiymətlərin yüksəlməsinə təsir edən amillər sırasında göstərilir. Bakı mənzil bazarında qiymət artımının qarşısının alınması üçün yeni yaşayış binalarının sayının artırılması əsas həll yollarından biri kimi təqdim olunsa da, bunun təkbaşına mənzilləri ucuzlaşdırıb-ucuzlaşdırmayacağı sual doğurur.
Bəs Bakıda yeni tikililərin sayının artırılması mənzil qiymətlərinin aşağı düşməsi üçün kifayət edərmi?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Anar Nəsirov Demokrat.az-a bildirib ki, təxminən 2019-cu ildən başlayaraq Bakı şəhərinin Baş Planı əsasında istismar müddəti başa çatmış və qəzalı vəziyyətdə olan binaların söküntüsünə başlanılıb.

Onun sözlərinə görə, bu pilot layihə çərçivəsində həyata keçirilən söküntülər zamanı, istismar müddəti başa çatmış və ya qəzalı vəziyyətdə olan binalar və həyətlər sökülərək onların yerində müasir tipli, müasir standartlara cavab verən hündürmərtəbəli, yəni çoxmərtəbəli binaların və yaşayış komplekslərinin tikintisi həyata keçirilir:
“Bu layihə çərçivəsində həmin binalarda və həyətlərdə yaşayan vətəndaşlar kirayə mənzillərlə təmin edilirlər. Daha sonra yerində tikiləcək yeni bina başa çatdıqdan sonra vətəndaşlar öz mənzillərinə qaytarılırlar.
Ötən ilin dekabr ayından başlayaraq hazırkı əmlak bazarında durğunluq davam edir, yəni müştəri qıtlığı yaşanır. Dünyanın əksər ölkələrində olduğu kimi, Azərbaycanda da əmlak bazarı özünü tənzimləyən bir bazardır. Əmlak bazarının iş prinsipi tələb və təklif üzərində qurulub. Tələb çox olduqda qiymətlər yüksəlir istər satış, istərsə də kirayə bazarında. Təklif çox olduqda isə satıcılar arasında rəqabət yaranır və bu zaman qiymətlər aşağı düşür.
Yəni satıcıların sayı çox olduqda əmlak sahibləri real müştərini cəlb etmək üçün qiymətləri aşağı salırlar. Bu zaman satıcılar arasında rəqabət yaranır və qiymətlər aşağı düşür.
Baxmayaraq ki, 2025-ci ilin dekabrından başlayaraq bəzi kateqoriyalı əmlakların qiymətlərində müəyyən azalma olub, bu, xüsusilə həyət evləri və köhnə binalara aiddir. Əvvəllər bu kateqoriyaya aid mənzillərə tələbat daha çox olsa da, son vaxtlar həmin mənzilləri almaq istəyənlərin sayında azalma müşahidə edilir. Bu da istər-istəməz köhnə binaların və həyət evlərinin qiymətlərinin cüzi miqdarda aşağı düşməsinə gətirib çıxarır. Bu, həmin kateqoriyaya aid mənzillərə alıcıların daha az müraciət etməsi ilə bağlıdır.
Amma digər kateqoriyalarda, yəni yeni binalarda vəziyyət bir qədər fərqlidir. Düzdür, 2025-ci ilin dekabrından etibarən bazarda alıcı qıtlığı var və nisbi sakitlik hökm sürür. Buna baxmayaraq, yeni binaların qiymətlərində cüzi də olsa artım müşahidə edilir. Alıcıların təxminən 75 faizi daha çox yeni binalardan mənzil almağa üstünlük verir.
Yeni binalarda əsasən ipotekaya yararlı, yəni ipoteka predmetinə çevrilə bilən və çıxarışı olan mənzillərin qiymətləri daha sürətlə artır. Bunun əsas səbəbi yeni binalarda çıxarışı olan, yəni ipotekaya yararlı mənzillərin sayının az olmasıdır. Xüsusilə də “pod mayak” adlandırdığımız təmirsiz mənzillərin sayı məhdud olduğu üçün bu mənzillərin qiyməti digər mənzillərlə müqayisədə daha sürətlə artır.
Yəni bir sözlə, çıxarışı olan yeni binalardakı, yəni ipotekaya yararlı mənzillərin qiyməti müqavilə ilə satılan mənzillərlə müqayisədə daha yüksək sürətlə artır. Başqa sözlə, kupçalı yeni binaların qiyməti müqavilə ilə satılan mənzillərin qiymətindən daha sürətlə yüksəlir. Bunun əsas səbəbi isə həmin mənzillərin məhdud sayda olmasıdır.
Buradan da göründüyü kimi, son illərdə insanlar daha çox yeni binalara üstünlük verirlər. Yeni binalardan mənzil almağa maraq artıb. Bu da həmin kateqoriyaya aid mənzillərin qiymətlərinin digər əmlak növləri  həyət evləri, köhnə binalardakı mənzillər və ticarət obyektləri ilə müqayisədə daha sürətlə artmasına gətirib çıxarır.
Buna süni yollarla müdaxilə etməklə qiymətləri müəyyən səviyyəyə salmaq mümkün deyil. Bir daha xüsusi qeyd edim ki, bazar özünü tənzimləyir. Bazar tələb və təklif üzərində qurulduğu üçün kənar müdaxilə ilə bu prosesin qarşısını almaq mümkün deyil.
Ancaq qiymət artımının qarşısını almaq üçün müəyyən yollar var. Bu yollardan biri də Bakı şəhərində qəzalı vəziyyətdə olan və istismar müddəti başa çatmış binaların və kvartalların sökülməsi, onların
yerində müasir tələblərə cavab verən hündürmərtəbəli binaların və yaşayış komplekslərinin tikilməsidir. Belə binaların sayını artırmaqla qiymət artımının qarşısını nisbətən almaq olar”.
Ekspert əlavə edib ki, əgər bazarda yeni binaların tikintisi və satışa çıxarılan mənzillərin sayı artsa, bu, qiymət artımının qarşısını ala bilər:
“Hətta müəyyən hallarda qiymətlərin aşağı düşməsinə də gətirib çıxara bilər.
Bu, bazarda bolluğun yaranması, yəni tikinti şirkətlərinin daha çox mənzil tikməsi ilə bağlıdır. Xüsusilə Bakı və Bakıətrafı ərazilərdə daha çox binanın tikilməsi, qəzalı vəziyyətdə olan və istismar müddəti başa çatmış kvartalların sökülərək onların yerində müasir tələblərə cavab verən binaların tikintisi prosesinin sürətləndirilməsi bazardakı qiymət artımının qarşısını almağa kömək edə bilər.
Çünki qiymət artımı nə zaman baş verir? Tələb təklifi üstələdikdə qiymətlər istər-istəməz yüksəlir. Əgər bazara çıxarılan yaşayış komplekslərinin, binaların və mənzillərin sayı daha çox olarsa, yəni tikinti sahəsində daha çox layihəyə icazə verilərsə və tikinti şirkətlərinin bazara daha çox mənzil çıxarmasına şərait yaradılarsa, qiymət artımının qarşısını almaq olar. Hətta bu, qiymətlərin aşağı düşməsinə də gətirib çıxara bilər.
Amma son iki ildə qiymət artımı daha yüksək olsa da, bunun əsas səbəblərindən biri yeni binalara tələbatın artmasıdır. Yeni mənzillərə tələbatın yüksək olmasına baxmayaraq, onların sayının məhdud olması və tələbatın tam qarşılanmaması həmin kateqoriyaya aid mənzillərin qiymətlərinin digər əmlak növləri  köhnə evlər, həyət evləri və ticarət obyektləri ilə müqayisədə daha sürətlə artmasına səbəb olub.
Yəni sərəncamların verilməsi, Bakı və ətraf ərazilərdə tikinti şirkətlərinin fəaliyyətinin genişləndirilməsi, tikinti aparan şirkətlərin sayının və tikilən binaların həcminin artırılması qiymət artımının qarşısını almağa kömək edə bilər.
Bir sözlə, daha çox bina tikilərsə və bazara daha çox yaşayış kompleksi çıxarılarsa, bazarda bolluq yarana bilər. Bu bolluq nəticəsində nəinki qiymət artımı dayana, hətta qiymətlərin aşağı düşməsi də müşahidə oluna bilər. Bunun üçün tikinti şirkətlərinin daha çox tikinti aparmasına və bazara daha çox mənzil çıxarmasına şərait yaradılmalıdır”, - deyə ekspert fikrini tamamlayıb.
Nuray Paşşanlı