Bakının daşınmaz əmlak bazarında vəziyyət necədir?

Müəllif: Gülnar Əhmədli, Banco.az

Hal-hazırda bazarda həm aşağı seqmentdə, həm orta seqmentdə, həm də lüks seqmentdə, habelə ilkin və təkrar bazarda əvvəlki ilin cari dövrünə nisbətən ciddi bir durğunluq var”.

Bunu iqtisadçı ekspert Firdovsi Xəlilov Banco.az-a Bakının əmlak bazarındakı hazırki və qarşıda gözlənilən vəziyyəti şərh edərkən deyib.

Ekspertin sözlərinə görə, durğunluğun bir neçə səbəbi var: “Birincisi ondan ibarətdir ki, artan qiymətlər bütün siniflərdə alıcıların büdcələrinə, daha doğrusu, alış qabiliyyətlərinə, qazanclarına uyğun deyil.

İkinci səbəb ondan ibarətdir ki, əvvəllər ipoteka kreditləri ilə ciddi şəkildə əmlaklar satılırdı. Hazırda ipoteka kreditlərində yetərsizlik var, həm məbləğlərində, həm sayında. Belə ki, artıq təxminən 15 ilə yaxın müddətdir ki, maksimal ipoteka məbləği 150 000 manatdır. Söhbət 8% faizlik dövlət ipotekasından gedir. Bakı, Sumqayıt şəhərində isə bir evin qiyməti artıq 150 000 və daha baha məbləğlərdən başlayır.

Qiymətlərdə keçən dövrlərlə müqayisədə 250-300%-dən çox artım var, amma kredit məbləği isə olduğu kimi qalıb. Durğunluqda digər səbəb isə ondan ibarətdir ki, ümumi iqtisadiyyatda böyümə ləng gedir. Bu, bütün sektorlarda olduğu kimi əmlak bazarına da təsir edir. Əhalinin real gəlirlərində artım var əlbəttə ki, amma bu, ümumi həm əmlak, həm digər məhsullarda, xidmətlərdə artımla mütənasib deyil”.

İqtisadçı misal olaraq bildirib ki, bir müəllim 2021-ci ildə 800-1000 manat civarında qazanırdısa, o hal-hazırda 1000-1200 manat arası qazanır: “Əgər həmin illərdə Xırdalan şəhərində təmirsiz mənzilin bir kvadratmetri 600-700 manat arası idisə, indi 1 200-1 500 manat arasıdır.

Gördüyünüz kimi müəllimin gəlirlərində artım var, amma əmlakda olan artımla müqayisə olunacaq səviyyədə deyil”.

Bəs qiymət artımı, hərəkətliliyi necə gözlənilir?

F. Xəlilov bildirib ki, bunu başa düşmək üçün qiymətlərin nə üçün bu qədər dinamik artdığını anlamaq lazımdır: “2020-ci ildən etibarən sadələşmiş vergi dayandırılıb, keçilib 18% əlavə dəyər vergisinə, 20% mənfəət vergisinə. Bakı şəhərində, məsələn, Nəsimi rayonunda mənzilin 1 kvadratmetrinə görə sadələşdirilmiş vergi 120 manat idisə, bu gün artıq bu məbləğ 700-800 manata yüksəlib. Eyni ildən artıq qaydalarda sərtləşmə var. Əvvəllər bir hektar ərazidə 60-65 000 kvadrat metr inşa olunurdusa, hazırda 20-22 000 kvadrata icazə verilir, artığına icazə verilmir. Bu da qiymətin, maya dəyərinin yüksəlməsinə gətirib çıxarır.

2017-18-ci ildə şəhərdə tikilən (məs. Nəsimi rayonunda, Nərimanov rayonunda) ortalama bir binada mənzilin bir kvadratmetrinin maya dəyəri 700-800, bəzən 900 manat idisə, hazırda maya dəyərləri 2 500-3 000-i keçir. Belə olduğu halda həm karlılıq aşağı düşüb, həm də ki, maya dəyərləri yüksəldiyi üçün qiymətlər də yüksəlib və satmaq çətinləşib”.

Ekspert vurğulayıb ki, ilkin bazarda qiymət artımı təkrar bazarda qiymətin fantastik hədlərdə sıçrayışına gətirib çıxardır: “Bu da ondan irəli gəlir ki, istismar müddəti bitmiş, məsələn, “Xuruşovka” layihəsində söküntü gedirsə, orada elə məbləğ tələb edilir ki, vətəndaş özünə başqa bir yerdən ev ala bilsin. Yeni evi isə artıq bahalaşmış qiymətlərlə alacağı üçün öz evini də baha qiymətdən təklif edir. Yəni, bu, ondan irəli gəlir ki, maya dəyərləri yüksəlib, kreditlər bahadır və azdır, əmlak qiymətləri isə artıb. Hələ gözlənilir ki, qiymətlər bir qədər də artsın. Çünki sahibkarlar bəzi hallarda elə olur ki, ziyana da gedirlər”.

İqtisadçının sözlərinə görə, bəziləri düşünürlər ki, bu durğunluq nəticəsində qiymətlər düşməlidir: “Bu bir sabun köpüyüdür. Əmlakda qiymət düşməsi əslində sevindirici bir hal və xəbər deyil. Harada əmlakın, hansı yerlərdə əmlakın qiyməti düşə bilər? – O yerdə ki, ümumi dəyərsizlik yaranır və orda əmlakın da bir dəyəri olmur. Məsələn, tərk edilməyə başlanılan şəhərlərdə, çökmüş iqtisadiyyatı olan ölkələrdə. Çünki artıq orada yaşamaq dəyərsiz olduğu üçün əmlakın da dəyəri düşür. Biz arzu etmirik ki, əmlakın dəyəri aşağı düşsün. Biz arzu edirik ki, əhalimizin real gəlirləri artsın ki, onlar özlərinə əmlak ala bilsinlər.

“Həmçinin hesab edirlər ki, işğaldan azad olunmuş torpaqlara köç davam etdikcə Abşeron yarımadasında, Bakı şəhəri başda olmaqla əmlakın qiyməti düşəcək. Xeyr, bu belə deyil.

Rayonlarımızda, kəndlərimizdə kimin imkanı, gəliri, yaxşıdırsa, ilk atdığı addım nə olur? Ondan ibarət olur ki, ya maşın alır və ya Bakı şəhərində özünə ev alır. Hansısa bir şəxs əkindən xurmadan, taxıldan heyvandarlıqdan, işləyib çalışıb 100-150 000 manat pul toplayıbsa, ilk atdığı addım Bakıdan ev almaq olur. Həmçinin bu, köçürülmə olan Qarabağ ərazisinə də aiddir. Köçürülmə, onların həyat şəraitinin yaxşılaşdırılması gətirib ona çıxardacaq ki, onlar Bakı şəhərində əmlaka yatırım edəcəklər. Digər rayonlar buna bariz nümunədir”, - ekspert qeyd edib.

Bizi sosial şəbəkələrdən izləyin!!