Evlər niyə bahalaşır? Ucuzlaşma gözlənilirmi? Ekspertlər cavablandırır

İş o yerə çatıb ki, rieltorlar belə mənzil qiymətlərinin fantastik surətlə dəyişməsindən gileylənirlər. Ötən ilin sonlarında 100 min manata satılan mənzillər indi 120-130 min manata təklif olunur.
Maraqlıdır, mənzil bazarında qiymətlərin günbəgün artması hansı səbəblərdən qaynaqlanır?
Məsələ ilə bağlı AzVision.az –a açıqlama verən "Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti"nin sədri Vüqar Oruc deyib ki, alıcıları narazı salan bu problemin bir neçə səbəbi var. Daşınmaz əmlak bazarındakı artım və ya azalma, qiymətlərin inkişaf tendensiyası yalnız tələb və təklifdən asılı olmur.

Məsələyə kompleks şəkildə təsir göstərən amillər var: “Təbii ki, bu sırada Rusiya-Ukrayna müharibəsi də var. Bu münaqişə daşınmaz əmlakın qiymətlərinə təsir göstərən amillərin içərisində birinci yerdə dayanır. Müharibə başlayandan sonra tikinti materiallarının idxalında bir sıra problemlər yarandı. İdxal problemləri tikinti materiallarının qiymətlərinə, dolayı yolla daşınmaz əmlak bazarına təsir göstərdi, yerli bazarlarda qiymətlər artdı. Tikintinin başa gəlmə, yəni maya dəyəri yüksəldi. Bununla yanaşı, müharibə nəticəsində sahibkarların Ukraynanı tərk etməsi də əmlak bazarına təsir etdi. Həm Rusiyada, həm də Ukraynada bu bizneslə məşğul olan həmvətənlərimizin əksəriyyətinin Azərbaycana qayıtması və bizneslərini ölkəmizə daşıması da bu sahədə ajiotaja səbəb oldu. Onların gəlişi ilk növbədə kirayə bazarında artımlara səbəb oldu. Həm mənzil, həm də qeyri-yaşayış sahələrinin, obyektlərin qiyməyləri yüksəldi. Kirayə qiymətlərinin qalxması avtomatik olaraq mənzillərin qiymətinə təsir etdi”.

Ekspert deyir ki, pul amili də bu məsələdə rol oynayır. Sadə dildə desək dünənin pulu bugünkündən daha dəyərlidir: “Manatın alıcılıq qabiliyyətində də dəyişikliklər olur. Ona görə də, mənzillərini satışa çıxaranlar –mülkiyyətçilər, rieltorlar son zamanlar daha yüksək qiymətlər təklif etməyə başlayıblar. Bundan başqa, Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək inkişafına dair Baş planı mövcuddur ki, həmin plana görə artıq istismara yararsız binalar sökülərək yerlərində yeniləri tikilir. Bu da öz növbəsində söküntü ilə tikinti arasındakı fasilələrdə kirayə bazarını aktivləşdirir. Sökülən binaların sakinlərinə yeni mənzil almaq üçün verilən kompensasiyalar həm də alqı-satqı bazarında qiymətlərin dəyişməsinə də səbəb olur.
Digər tərəfdən, Azərbaycanın iqtisadi inkişafı, 30 ildən artıq işğalda qalmış ərazilərimizin azad olunması ölkədə investisiya cazibədarlığını artırıb. Bunun da daşınmaz əmlaka bazarına müəyyən təsiri var. Çünki iqtisadiyyatla daşınmaz əmlak bazarı birbaşa bağlıdır”.
Vüqar Oruc mənzillərin biznes alətinə çevrilməsinin də qiymət artımına yol açdığını deyir:
“Daşınmaz əmlak hazırda çox ciddi biznes sahəsinə çevrilib. İnsanlar görürlər ki, Azərbaycanda, xüsusən də Bakı şəhərində daşınmaz əmlakın qiyməti ilbəil 15-20 faiz artır. Amma banklarda əmanətlərə dair gəlirlər 11, nadir hallarda 12 faizdir. Bankdan əldə olunan və dəyişməz gəlirdən vergi belə tutulur. Amma daşınmaz əmlakdan əldə olunan təbii artıma vergi tətbiq olunmur. Hətta daşınmaz əmlak mövcud olan dövrdə kirayə və ya icarə də verilə bilir, bununla da sahibinə əlavə gəlir gətirir. Bu, Azərbaycanda stabil, dayanıqlı gəlir imkanlarına malik yeni biznes sahəsidir”.

İqtisadçı-ekspert Eldəniz Əmirov isə deyir ki, mənzil qiymətlərinin artmasının bir neçə- iqtisadi və digər mahiyyətlər üzrə səbəbləri var. Onun fikrincə iqtisadi səbəblərdən başlıcası tikinti materiallarının qiymətinin qalxmasıdır: “Əgər artım tikinti materiallarının qiymətinin qalxması hesabına baş verirsə, bütün ölkə üzrə göstəriciləri eyni olur. Artım göstəriciləri regiondan regiona fərqlənirsə, deməli başqa təsir faktorları da var. Məsələn, Bakıda mənzillərin bahalaşmasında tikinti materiallarının qiymətindən daha çox regionlardan paytaxta axının surətlənməsi rol oynayır. Eyni zamanda, başqa sahələrdə investisiya mühitinin əlverişli olmaması insanların topladıqları vəsaiti daha etibarlı istiqamət kimi gördükləri daşınmaz əmlak bazarına yönəltməsi qiymətlərin yüksəlməsinə səbəb olur ”.
Mütəxəssis qeyd edib ki, müəyyən dairələr və ya şəxslərin əllərində olan vəsaiti xaricə çıxarmaq imkanlarının olmaması da burada öz sözünü deyir. Çünki ölkəmizdə valyuta çıxışına olan nəzarət kifayət qədər yüksək səviyyədə təmin olunur: “Bu istiqamətdə sui-istifadə hallarının qarşısının alınması ilə bağlı ciddi işlər görülür. Azərbaycanda makroiqtisadi tarazlığın qorunması üçün manatın məzənnə stabilliyinin qorunmasına böyük ehtiyac var. Manatın məzənnə stabilliyinin saxlanılması üçün isə milli valyutamıza olan təzyiqin qorunmasına ehtiyac yaranır. Məhz manata olan təzyiqin qorunması üçün ölkədən valyuta çıxışı mümkün qədər nəzarətdə saxlanılmalıdır. Bu detalları ona görə xatırlatdım ki, belə bir şəraitin özü də daşınmaz əmlaka olan tələbi xeyli artırır. Tələb artdıqca təbii ki, qiymətlərin də yüksələn xətt üzrə dəyişməsini müşahidə edirik”.

Eldəniz Əmirov deyir ki, məşğulluğun təmin olunmasında tikinti sektorunun çox böyük rolu var. Əmək bazarına işçi qüvvəsinin cəlb edilməsi, əmək haqlarında olan nəzərəçarpan artımlarla işçi qüvvəsinin maliyyələşdirilməsi mənzillərin qiymətinə təsir göstərir: “Torpaqların qiymətinin artması da mənzillərin dəyərinə təsir göstərir. Əlavə olaraq bir məsələni qeyd edim ki, inflyasiya və qlobal iqtisadi durğunluq nəticə etibarilə investorları daşınmaz əmlak bazarına istiqamətlənməsini zərurətə çevirir. Bir sözlə, bütün bu sadalananları qruplaşdırsaq, iki səbəb ortaya çıxır: birincisi, mənzilin maya dəyərinin bahalaşmasıdır, ikincisi isə tələbin mövcud iqtisadi şərtlər daxilində kəskin artmasıdır”.
Ekspert hazırda dünya iqtisadiyyatını böhrana sürükləyən “tarif savaşları”nın mənzil bazarına mənfi yöndən təsiretmə ehtimalından da danışıb: “Tarif məsələsi ölkələrin iqtisadiyyatına və mənzil bazarına müsbət və ya mənfi təsir göstərəcəyini demək mümkün deyil. Bu, ölkədən ölkəyə fərqlənə bilər. Güclü ixrac və idxal arasında olan fərqli mahiyyət və tarif dərəcələrindən asılı olaraq mənzilə olan tələbatın artması, ələlxüsus da investisiyayönümlü tələbin artması mənzil qiymətlərində fərqli tendensiya formalaşdıracaq”.
Tural Tağıyev
AzVision.az