Kompensasiya mübahisələri artır Köhnə binaların söküntüsü niyə gecikir?

Paytaxtın müxtəlif yerlərində istismar müddətini başa vuran binaların sökülməsi davam edir. Pilot layihə çərçivəsində köhnə və qəzalı binaların yerində müasir yaşayış komplekslərinin inşası nəzərdə tutulur. Əsas məsələ isə,  həmin binada yaşayan sakinlərin köçürülməsi və onlara kompensasiya verilməsidir.

Bəs, bu köçürülmə zamanı vətəndaşların mülkiyyət hüquqları necə qorunur? Kompensasiya məbləği hansı meyarlara əsasən hesablanır? Sakinlər üçün daha sərfəli variant hansıdır: yeni mənzil, yoxsa pul kompensasiyası? 

Mövzu ilə bağlı Modertor.az-a danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Firdovsi  Xəlilov deyib ki,Bakıda uzun illərdən bəri istismar olunan və artıq yararsız vəziyyətə düşən köhnə binaların sökülməsi davam edir. Xüsusilə, xalq arasında “xruşşovka” adlandırılan binalar, əslində, keçmiş SSRİ dövründə müvəqqəti yaşayış üçün nəzərdə tutulmuş tikililər idi. Onların istismar müddəti 30-40 il kimi müəyyən edilsə də, hazırda bu binalar orta hesabla iki dəfə artıq istifadə olunub:

“Yəni, həm texniki baxımdan yararsızdırlar, həm də yaşayış üçün təhlükəli hesab edilirlər. Bununla belə, bu binalarda yaşayan sakinlərin mülkiyyət hüququ Konstitusiya ilə qorunur və bu, toxunulmaz hüquqlardan biridir. Bir tərəfdən, binaların istismar müddəti başa çatıb, digər tərəfdən isə, sakinlər həmin mənzillərin qanuni sahibi olduqlarını əsas gətirərək kompensasiya və ya yeni mənzil üçün yüksək tələblər irəli sürürlər. Məhz bu məqamda ciddi hüquqi boşluqlar meydana çıxır. Mövcud sistemdə inşaat şirkətləri dövlət qurumlarının, icra hakimiyyətlərinin tövsiyəsi ilə sakinlərlə razılığa gəlməyə çalışırlar. Lakin bu, olduqca mürəkkəb və bəzən problemli bir prosesdir. Adətən, inşaat şirkətləri banklardan yüksək faizlə kredit götürərək binaların tikintisini maliyyələşdirirlər. Daha sonra sakinlərə iki əsas variant təklif olunur:

Pul kompensasiyası – Şirkət köçkünlərə mənzillərinin hər kvadrat metri üçün müəyyən məbləğ ödəyir. Hazırda bu məbləğ 2000-2500 manat civarında dəyişir.

Yeni mənzillə təminat – Şirkət köhnə mənzilin sahəsinə əlavə 20% artırılmış yeni mənzil təklif edir. Məsələn, vətəndaşın əvvəlki mənzili 50 kvadratmetr idisə, ona 60 kvadratmetrlik təmirli yeni mənzil verilir.

Bundan əlavə, tikinti müddətində sakinlərin kirayə haqqı da şirkət tərəfindən qarşılanır. Məsələn, Bakıda orta aylıq kirayə qiyməti 800 manatdırsa, şirkət bu məbləği tikinti tamamlanana qədər sakinlərə ödəyir”.

Əmlak eksperti vurğulayıb ki, razılaşmaların ən böyük çətinliyi bəzi sakinlərin bazar dəyərindən çox yüksək kompensasiya tələb etməsidir:

“Məsələn, bəzi vətəndaşlar ikiotaqlı, köhnə və qəzalı vəziyyətdə olan xruşşovka mənzilinə mənəvi dəyər əsas gətirərək 1-2 milyon manat tələb edirlər. Bu, reallıqdan uzaq absurd bir tələbdir və inşaat prosesini çətinləşdirir.Digər bir məqam isə şəhərsalma tələbləridir. İnşaatçılar sökülən binaların yerində 18-20 mərtəbəli binalar tikməyə icazə ala bilmirlər. Əksər hallarda bu məhdudiyyət 12-14 mərtəbə ilə məhdudlaşır. Bu isə o deməkdir ki, inşaat şirkətləri əlavə mənzil satmaq hesabına qazanc əldə edə bilmirlər, çünki köhnə bina sakinlərinə yeni mənzillər vermək onsuz da böyük maliyyə yükü yaradır. Bütün bu faktorlar nəticəsində Bakı şəhərində mənzil bazarında qiymətlərin bahalaşması müşahidə olunur. Sakinlərin həddindən artıq yüksək tələbləri və hüquqi boşluqlar inşaat prosesini uzadır və nəticədə yeni mənzillərin qiymətinə təsir edir. Bakıda köhnə və istismar müddətini başa vurmuş binaların sökülməsi və onların yerində yeni yaşayış komplekslərinin tikilməsi prosesi uzun illərdir davam etsə də, bu sahədə ciddi hüquqi boşluqlar var. Xüsusilə, sakinlərin həddən artıq yüksək kompensasiya tələbləri və bu məsələdə vahid məcburi mexanizmin olmaması həm inşaat şirkətlərini çətin vəziyyətə salır, həm də mənzil bazarında süni bahalaşmaya səbəb olur.

Hazırda bəzi hallarda bir binanın sakinlərinin əksəriyyəti köçməyə razılaşsa da, tək-tək ailələr absurd tələblər irəli sürərək prosesi əngəlləyirlər. Məsələn, 50-60 ailə razılaşıb köçdükdən sonra bir nəfər ortaya çıxaraq ya 1 milyon manat kompensasiya tələb edir, ya da yeni binada obyektlərin ona verilməsini istəyir. Bunun nəticəsində tikinti dayanır, inşaat şirkətləri böyük maliyyə itkiləri ilə üzləşir və hətta müflis olma təhlükəsi ilə qarşılaşırlar.

Əgər qanunvericilikdə məcburi istisna hallar müəyyən edilsəydi və konkret mexanizmlər işləsəydi, bu cür süni maneələr yaranmazdı. Məsələn, qanunvericiliklə müəyyən edilsəydi ki:

İnşaat şirkətləri minimum 20% əlavə sahəsi olan mənzil təqdim etməlidir – Sakinlər üçün birmənalı şəkildə daha yaxşı şərtlər müəyyənləşdirilərək razılaşma prosesi sürətləndirilə bilərdi.

Sakinlərin həddindən artıq yüksək kompensasiya tələbləri hüquqi çərçivəyə salınmalıdır – Əgər müəyyən olunmuş dəyər çərçivəsində təklif qəbul edilməzsə, həmin vətəndaşa məcburi köçürülmə tətbiq oluna bilərdi.

Tikinti şirkətləri üçün vahid planlaşdırma mexanizmi olmalıdır – Dövlət və icra hakimiyyətləri bu prosesi tənzimləməli, həm vətəndaşların hüquqlarını qorumalı, həm də inşaat sektorunun iflic olmasının qarşısını almalıdır”.

“Bütün bu məsələlərin həll olunmaması səbəbindən artıq inşaat sektorunda ciddi problemlər müşahidə olunur. Tikinti şirkətləri bu risklər səbəbindən söküntü sahələrində işləməyə maraqlı deyillər. Məsələn, əvvəllər Bakının ara küçələrindəki birmərtəbəli gecəqondular sökülərək yerində müasir binalar və parklar salınırdı. Hazırda isə sahibkarlar bu risklərə görə belə layihələrə yaxın durmurlar.Son dörd il ərzində xruşşovka tipli mənzillərin qiyməti Bakıda sürətlə artıb. Əvvəllər bu cür mənzillərin qiyməti 40-150 min manat arasında dəyişirdisə, indi 153-400 min manata qədər yüksəlib. Bütün bu artım yeni mənzil almaq istəyən vətəndaşların cibindən çıxır. Başqa sözlə, süni maneələr nəticəsində mənzil bazarında anormal qiymət artımı müşahidə olunur və bundan ən çox ziyan çəkənlər adi vətəndaşlardır. Əgər bu sahədə qanunvericilikdə ciddi addımlar atılmazsa, inşaat sektoru daha da böhran vəziyyətinə düşəcək, yeni tikinti layihələri azalacaq və mənzil bazarında qiymət artımı davam edəcək”,- deyə Firdovsi Xəlilov qeyd edib.

Mehin Mehmanqızı