“Kupça” problemi həll olunur: Bakının gəlir gətirəcək əraziləri açıqlandı VİDEO

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Orucun Ölkə.Az-a müsahibəsi:

-  Vüqar bəy, sənədsiz evlərə çıxarış verilməsində hansı yeniliklər tətbiq edilib?

-  Ümumiyyətlə, Azərbaycanın Qarabağ problemindən sonra ikinci ən böyük problemi məhz bu sənədsiz evlərdir. Qarabağ problemini Azərbaycan Respublikasının Prezidenti, Ali Baş Komandanın başçılığı ilə Azərbaycan Ordusu və Azərbaycan xalqı birlikdə, bir vahid, tam güc olaraq həll etdi və indi ikinci problemin həll olunması istiqamətində ciddi addımlar atılır. Bu addımlar nəticəsində vergilərin yığılması, sənədləri əldə etmiş torpaqların sahiblərinin ölkənin ekosisteminin tərkib hissəsi olması, vətəndaşların kreditlərə əlçatanlığının təmin olunması, əmlakların hüquqi status əldə etməsi, mülkiyyət hüququnun qorunması və təmin olunması, ölkədə vətəndaş və dövlət arasında etibarlı, dayanıqlı hüquqi münasibətlərin yaradılması baxımından ölkə iqtisadiyyatı çox böyük mənfəət əldə edəcək. Həmin prosesin xeyirlərini sonsuz saya qədər saymaq olar. Yəni sənədləşmə vacib bir elementdir.

Dünya dövlətləri içərisində uzun illər mövcud olan dövlətlərin hər birinin əmlak reyestri var. Təəssüflər olsun ki, əmlak reyestri 30 ildən artıq müstəqil dövlət olmağımıza baxmayaraq hələ tam formalaşmayıb. Azərbaycan Respublikasının Prezidenti 2010-cu ildən müxtəlif qərarlar, göstərişlər və sərəncamlar imzalayıb ki, bu istiqamətdə irəliləyişlər olsun. Şükürlər olsun ki, bu istiqamətlərdə müəyyən yeniliklər var. Həmin yeniliklərdən biri də son günlər verilən məlumatdır.

Artıq vətəndaşlar müvafiq icra qurumlarına müraciət etdikdə, onların sənədlərində hər hansı bir uyğunsuzluq olduğu zaman birbaşa imtina verilməyəcək. 15 gün ərzində araşdırma aparılacaq. Həmin araşdırma bütün dövlət qurumları tərəfindən yönəldiləcək. Son nəticədə vətəndaşın təqdim etdiyi sənədlərdə informasiyaların köhnəliyi və hər hansı texniki səhvlər müəyyən olunarsa, imtina etməyə əsas olmayacaq. Bu istiqamətdə dövlət vətəndaşa yardımçı olacaq. Əgər həmin ərazidə vətəndaş mülkiyyət sənədlərini əldə etmək imkanına malikdirsə, hər hansı bir qanunsuz əsaslar yoxdursa, qanunu pozma faktları mövcud deyilsə, o zaman vətəndaşın sənədlə təmin olunması həyata keçiriləcək. Yəni söhbət ondan gedir ki, torpaq sahəsi və üzərindəki tikili meşə zolağının yaxınlığında, strateji obyektlərin qonşuluğunda, yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin altında, kommunal xətlərin üstündə, magistral yolların strateji istiqamətlərində deyilsə, o zaman həmin torpağa və yaxud fərdi yaşayış evinə sənədlər təqdim olunacaq.

Təbii ki, burada bürokratik əngəllər hələ də var. Ola bilsin ki, hər hansı müraciət vətəndaşın arzulamadığı cavabla nəticələnsin. Buna baxmayaraq, son addımı təqdir edirik və yüksək qiymətləndiririk. Vətəndaşlara məxsus evlərin mülkiyyətə alınması üçün sənədlə təmin olunması istiqamətində çox ciddi addım atılıb. Düşünürük ki, məhz bu cür addımlardan sonra problemin həlli istiqamətində növbəti ciddi addımlar atmaq imkanı yaranacaq, əmlak amnistiyası elan ediləcək.

Fikrimizcə, prosesin həlli əmlak amnistiyasına keçir. Əmlak amnistiyası nədir? İstənilən sənədsiz torpaq sahəsinə və yaxud fərdi yaşayış evinə sənədlərin verilməsi. Amma əvvəldə qeyd etdiyim kimi, həmin evin və ya torpaq sahəsinin mövcudluğu dövlətin müvafiq qaydalarına zidd olmasın. Yəni digər insanların və dövlət obyektlərinin, eləcə də vətəndaşın özünün həyatı üçün təhlükə mənbəyinə çevrilməsin, o zaman həmin vətəndaş müvafiq sənədlə təmin olunur.

Daha bir məsələ Bakıda və ətraf qəsəbələrdədir. Bilirsiniz ki, çoxlu sayda vətəndaşlarımız kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların üzərində yaşayış evləri inşa edib, orada yaşayır, kommunal xərcləri ödəyir və özləri həmin evlə bağlı müvafiq sərəncamlar verirlər. Təkcə onların sənədləri yoxdur ki, həmin şəxslər özlərini evlərinin mülkiyyətçisi hesab etsin. Amnistiyanın tətbiqi kənd təsərrüfatı təyinatlı hər hansı bir massivdə yüzlərlə fərdi yaşayış evinin təyinatını dəyişib insanlara sənəd almaq üçün imkan yaradır.

Amnistiya eyni zamanda kiçik bürokratik əngəllərin aradan qaldırılması deməkdir. Bildiyiniz kimi, Nazirlər Kabineti 2024-cü ilin 1 oktyabrından etibarən tikilən qeyri-qanuni tikililərə kommunal xidmətlərin göstərilməsini dayandırıb. Yəni həmin tarixdən etibarən əgər tikili inşa olunursa və qanunsuzdursa, artıq o qaz, su, elektriklə təmin olunmayacaq. Bu o deməkdir ki, bu istiqamətdə hər hansı bir qanunsuz addım atmaq imkanları məhdudlaşacaq.

Düşünürəm ki, amnistiya verilərkən məhz o tarixi əsas götürmək lazımdır ki, 2024-cü ilin oktyabrın 1-ə qədər tikilmiş bütün qanunsuz tikililər, qeyd olunan prinsiplərə zidd deyilsə, sənədlə təmin olunsun. Bu istiqamətdə konkret islahat və addımlar atmaq lazımdır. Cənab Prezidentin də, dövlətimizin də siyasəti budur ki, həmin evlər və torpaq sahələri iqtisadiyyatın subyektlərinə çevrilsin. Bu o deməkdir ki, onlar vergi versin, rahatlıqla öz əmlaklarını banklardan kredit götürmək üçün istifadə edə bilsin, ipotekaya salsın və ödəsin. Onlar həmçinin alqı-satqı hüququndan faydalana bilsinlər.

Hazırda alqı-satqının 30 faizindən çoxu qeyri-qanuni şəkildə etibarnamələrlə həyata keçirilir. Hərçənd etibarnamə hər hansı bir mülkiyyət hüququnun bir-birinə dövr etməsi deyil. Amma vətəndaşların başqa yolu yoxdur. Dövlət Əmlak reyestrindən çıxarışa sahib olmadıqlarına görə, evlərini satmaq istəyəndə məcbur olub ya qeydiyyat üsuluyla yeni alıcının ailəsini satılan evə qeydiyyata aldırır, ya da etibarnamə ilə satış həyata keçirilir. Bu da yolverilməzdir və gələcəkdə böyük risklərin meydana gəlməsinə səbəb olur.

Sənədsiz əmlaklara sənəd verilməsi müəyyən dövr tələb edəcək, çünki onların sayı 500 mindən artıqdır. Düşünürəm ki, icra strukturları bunu həyata keçirəndə mütləq amnistiya prinsiplərindən istifadə etməlidirlər. Mərhələli qaydada bunu məhz qeyd etdiyiniz yeni dəyişiklik fonunda, analoji dəyişikliklərlə qanunların getdikcə yumşaldılması ilə, tərəfsizləşdirilməsi ilə həyata keçirilsə, əmlak reyestrinin formalaşması üçün təqribən bizə 10 il lazım olacaq. Amma tez bir zamanda həll olunması, vətəndaşların razı qalması, dövlətin də bu prosesdən gəlir əldə etməsi, vətəndaş-dövlət münasibətlərinin daha da möhkəmlənməsi üçün bu prosesin həyata keçirilməsi sürətli olmalıdır.

-  Bakının hansı ərazisindən ev almaq daha sərfəlidir?

-  Ərazi olaraq Bakı şəhərinin Baş Planı 2040-da nəzərdə tutulan infrastruktur dəyişiklikləri, söküntülər, yeni yolların, magistral yolların salınması, digər yolların genişləndirilməsi, eyni zamanda qeyd olunan metro stansiyalarının inşası, tramvay xəttinin çəkilməsi və bunların həyata keçiriləcəyi təqdirdə məhz yeniliklərin olduğu və olacağı ərazilərdə, yaxınlıqda olan ərazilər xüsusilə investisiya cazibədarlığı baxımından seçiləcək. Artıq şəhərin mərkəzi həm sıxlıq baxımından, həm də infrastrukturun inkişafı baxımından doymuş bir formadadır. Daha çox orta xarakterli və mərkəzə yaxın ərazilərdə mənzillərin alınması onların gələcəkdə investisiya baxımından cəlbedici olmasını deməyə imkan yaradır. Yəni hansı vətəndaş bu gün mənzil almaq istəyirsə, öz büdcəsinə uyğun olaraq istənilən ərazidən mənzil alsa, bir ildən sonra onun qiyməti artacaq. Bu, sözsüzdür. 

Bakının hazırda Səbail, Nəsimi, Yasamal, Xətai, Nərimanov, Nizami rayonlarında daşınmaz əmlakın qiymətləri daha çox yüksəkdir. Amma perspektivdə, məsələn, Hövsanı və Ələti qeyd etmək istərdim. Yaxın perspektivdən söhbət getmir. Gələcəkdə həm liman yükdaşımaları baxımından, həm də nəqliyyatın digər növləri baxımından sözügedən ərazilər xarici investisiya üçün çox önəm kəsb edəcək. Həmin ərazilərin inkişafı digər ərazilərlə müqayisədə daha sürətli və dinamik baş verəcək. Hövsanda hazırda MİDA-nın altı binası mövcuddur və 60 mindən çox adam həmin ərazilərdə yaşamaq imkanına malikdir. Böyük layihələr var ki, onlar həyata keçəndən sonra Hövsan artıq qəsəbə yox, bəlkə də ayrıca bir rayon kimi formalaşacaq. Ələtin özü, Ələt stansiyası olaraq, uzun illər yükdaşımalarda çox önəm kəsb edib. Eyni zamanda azad-iqtisadi zona olaraq orada fəaliyyət göstərmək, şirkət açmaq, vergisiz və uyğun şərtlərlə işləmək xarici şirkətlər üçün olduqca vacibdir. Yəni bu baxımdan Ələti də qeyd etmək olar. Məsələn, “Sea Breeze”, Nardaran ərazilərini qeyd etmək olar. Həmin ərazidə əyləncəli oyunların keçiriləcəyi yerlər müəyyən olunub. Bu da xarici vətəndaşların və turistlərin həmin əraziyə cəlb olunması baxımından çox mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Məhz sözügedən ərazinin diqqət mərkəzində olması da bununla bağlıdır. Daha çox əmlak üçün müraciət olunan ərazilərdən biri kimi qeyd oluna bilər. Gələcək perspektivi də çox böyükdür.

Heydər Əliyev və Ziya Bünyadov prospektlərinin kəsişməsində inşa olunacaq çox böyük, möhtəşəm bir layihə orada qiymətlərin artımına səbəb olacaq. Amma həmin layihə həyata keçəndən sonra şəhərin ümumiyyətlə qiymət mexanizmində müəyyən dəyişikliklər baş verəcək. Ondan sonra bilirsiniz ki, Hökməli və Qobu yolunun təmiri gedir. Ətrafdakı ərazilərdə də qiymət artımı baş verəcək. Yəni kim investisiya qoymaq istəyirsə, Azərbaycan hökumətinin və investorların fəaliyyət trayektoriyasını izləsin. Həmin fəaliyyət trayektoriyası hansı yerlərdə böyük layihələrin həyata keçirilməsi üçün istiqamətlənirsə və həmin ərazilərə yaxın yerlərdə, həmin ərazilər olmasa da belə, sərfəli ola bilər. Çünki birinin investisiya qoymaq imkanı var, gedib həmin yeni kompleksdən mənzil alır. Başqa birisinin imkanları o qədər deyil, hesablasın ki, o kompleksə yaxın ərazi haradadır, gedib oradan alsın. Çünki kompleksdə qiymətlər qalxdıqca, ətraf ərazilərdə də artım baş verir.

-  Sizcə, indiki iqtisadi şəraitdə orta maaşlı biri Bakıda ev ala bilərmi?

-  Hazırda bu, mümkün görünmür. Amma hər il orta əməkhaqqı öz əvvəlki dövrünə nisbətən artır. Bildiyimiz kimi, 2025-ci ilin nəticələrində 9.2 faiz orta əməkhaqqı əvvəlki ilə nisbətən artıb. Həmin indeksə uyğun olaraq da Azərbaycan hökuməti hər il əməkhaqlarının artımını təmin edir və bu onu göstərir ki, müəyyən artım var. Amma qiymətlərin çox sürətlə bahalaşdığı bir dövrdə, təbii ki, vətəndaşların daşınmaz əmlak əldə etməsi üçün kreditlər əldə etməsi vacib şərtdir. Çünki həm ipoteka kreditləri, həm də bank kreditləri daha çox əlçatan olmalıdır ki, vətəndaşlar mənzil əldə etsinlər. Biz elə təsəvvür edirik ki, Amerikada və yaxud Avropada yaşayan vətəndaşlar həmin ölkələrin vətəndaşları öz əmək haqları ilə mənzillər əldə edə bilirlər. Əslində, bütün dünyada müəyyən bir yığım dövrü var ki, həmin yığım dövründən sonra böyük qərarlar verilir. Məsələn, avtomobil alınır, mənzil alınır, bağ sahəsi alınır. Bu, təbii bir prosesdir, amma ölkənin iqtisadi səviyyəsinin inkişafından asılı olaraq, Avropadakı vətəndaş bu yığımı bir neçə ilə edirsə, bizdə bu müddət daha çox tələb olunur. Yəni bizdə əməkhaqları o qədər də yığım üçün perspektivli görünmür. Amma Azərbaycan dövləti inkişaf edən dövlətdir. Hökumət tərəfindən bir sıra islahatlar həyata keçirilir. Həmin islahatlar nəticəsində düşünürəm ki, dövr keçdikcə əməkhaqları da artacaq, minimum əməkhaqqı da artacaq.

Məsələn, bizim təklifimiz var ki, minimum əməkhaqqının məbləği hazırkı səviyyədən təqribən ən azı 50 faiz artırılsın. Çünki onsuz da ayrı-ayrı şirkətlər, müəssisələr əməkhaqqı hesablayarkən minimum əməkhaqqını göstərirlər, digər hissəni isə qeyri-rəsmi şəkildə işçiyə ödəyirlər. Bu da kifayət qədər vergidən yayınma hallarını artırır. Minimum əməkhaqqı daha yüksək olsa, bu həm vergi sisteminə müsbət təsir göstərəcək, həm işçilərin gələcəkdə pensiya təminatının artırılması istiqamətində mühüm əhəmiyyət kəsb edəcək, həm də dövlətin özü üçün və vətəndaş üçün müsbət göstərici olacaq.

Düşünürəm ki, zaman keçdikcə iqtisadi islahatlar məhz o hədəfə hesablanır ki, vətəndaşlar daha çox əməkhaqqı alsınlar və yığım müddəti daha az olsun. Çünki Azərbaycan yeni qurulan dövlətdir və unutmamalıyıq ki, biz 30 ildən artıq bir müddətdə torpaqlarımızın işğal altında qalması ilə üzləşmişik. Həmin torpaqların işğaldan azad olunması üçün biz həm şəhidlər vermişik, həm də eyni vaxtda böyük iqtisadi itkilərə məruz qalmışıq. Bilirsiniz ki, müharibəni aparmaq üçün çox böyük büdcə tələb olunur və ölkəmizin özünü bərpa etmək, inkişaf etdirmək, mövcud olan xammalı və ehtiyatları xammal və ehtiyat səviyyəsindən məhsul səviyyəsinə çatdırmaq üçün müəyyən dövr tələb olunur.

Yəqin ki, gələcəkdə ölkəmiz xammal ixrac edən ölkədən hazır məhsul ixrac edən ölkəyə çevriləcək və idxal etdiyi məhsullar da yalnız həyat üçün vacib olan istiqamətlərdə mövcud olan məhsullar olacaq. Çünki bizim iqtisadiyyatımız hazırda idxaldan çox asılıdır. Azərbaycan hökumətinin həyata keçirdiyi islahatlar nəticəsində hər il əvvəlkinə nisbətən bu asılılığı azaldırıq. Amma gələcəkdə kənd təsərrüfatının inkişafı, qlobal iqtisadi islahatlar və hüquqi islahatlar, hansı ki, bu il həmin islahatların çox ciddi dövrü kimi xarakterizə olunur, elə bir şərait yarada bilər ki, Azərbaycan iqtisadiyyatı güclənsin, istehsalçı bir iqtisadiyyata çevrilsin və bu da təbii ki, vətəndaşlarımızın əmək haqlarına, maaşlarına ciddi təsir göstərəcək.

Qeyd etdiyim kimi, digər inkişaf etmiş ölkələrdə olduğu kimi, Azərbaycan vətəndaşı da qısa bir müddət ərzində yığım vasitəsilə mənzil, obyekt, torpaq sahəsi almaq imkanlarına sahib olsun. Eyni zamanda təkcə o dövrü gözləmək kifayət deyil. Kredit əlçatanlığının təmin olunması, ipoteka kreditlərinin qeyd etdiyimiz istiqamətlərinin artırılması, məbləğin və müddətin artırılması, kreditlərin əlçatanlığının təmin olunması vacib şərtlərdən biridir. Çünki hər bir cəmiyyətdə, fərqi yoxdur, bu Azərbaycan cəmiyyəti olsun, qonşu dövlətlər olsun, Avropa dövlətləri olsun, müəyyən bir ciddi, taleyüklü qərar vermək üçün müəyyən dövr tələb olunur. Yəni ev almaq, ailə qurmaq, avtomobil almaq insan həyatında çox ciddi qərarların verilməsini tələb edən hadisələrdir. Məhz bu hadisələri həyata keçirmək üçün vətəndaşların ailə büdcəsinin düzgün planlaşdırılması, eyni zamanda əmək haqlarının getdikcə artırılması xətti ilə davam edən iqtisadi islahatlar, Azərbaycan iqtisadiyyatının hərtərəfli inkişafı, xüsusilə də mövcud ehtiyatlarımızdan istifadə edərək kənd təsərrüfatının inkişaf etdirilməsi çox vacib elementlərdən biridir. Əminəm ki, aparılan islahatlar elə bir şərait yaradacaq ki, məhz Azərbaycan vətəndaşları çox asanlıqla, istər kreditlərə müraciət etməklə, istər müəyyən qısa bir dövr ərzində maliyyə və kapital yığımını təmin etməklə əmlak sahibi ola biləcəklər.

Həmidə İbrahimova