Söküləcək binalar gəlir mənbəyinə çevrilir: Xruşşovka lar niyə bahalaşır?

Bakının siması yeniləndikcə, sovet dövründən miras qalan və istismar müddətini başa vurmuş "xruşşovka"ların taleyi daşınmaz əmlak bazarının ən çox müzakirə olunan mövzusuna çevrilir. Şəhərin yeni Baş Planına əsasən, qarşıdakı illərdə bu qəzalı binaların mərhələli şəkildə sökülməsi nəzərdə tutulur. Lakin bəzi işbazlar və investorlar gələcək söküntü zamanı tikinti şirkətlərindən daha böyük kompensasiya, əlavə yaşayış sahəsi, təmir və kirayə pulu qoparmaq ümidi ilə kütləvi şəkildə bu cür köhnə mənzilləri almağa başlayıblar. Nəticədə, "xruşşovka"ların qiymətində kəskin artım müşahidə edildiyi bildirilir.

Əmlak bazarı üzrə ekspert Anar Nəsirovun sözlərinə görə, Bakı şəhərinin Baş Planına əsasən, bəzi ərazilərdə istismar müddəti başa çatmış və qəzalı vəziyyətdə olan binaların, eləcə də kvartalların söküntüsü həyata keçirilir. Söküntü zamanı sakinlər kirayə pulu ilə təmin edilir və onların yaşadıqları evlər tikinti şirkəti ilə qarşılıqlı razılaşma əsasında sökülür: "Evləri söküntüyə düşən vətəndaşlar bu prosesdən xeyli əlavə qazanc əldə edirlər. Birincisi, köhnə binanın əvəzinə onlara 24 saat daimi suyu, qazı, işığı və müasir liftləri olan, yeni standartlara cavab verən binalarda mənzil verilir. İkincisi, məsələn, 50 kvadratmetr sahə sökülürsə, şirkətlə razılaşma əsasında mülkiyyətçiyə əlavə kvadratmetrlər təklif olunur. Üçüncüsü, vətəndaş ya təmir pulunu alıb mənzili özü təmir edir, ya da şirkətdən tam təmirli ev alır”.

A.Nəsirovun fikrincə, buna görə alıcıların "xruşşovka”lara marağı artıb. Hazırda söküntüyə gedən əksər binaların sakinləri tikinti şirkətlərindən əlavə kvadratmetr əldə etməyə çalışırlar: "Mərkəzə nisbətən yaxın ərazidə yerləşən 3 otaqlı "Xruşşovka" layihəli ev bu gün 190-200 min manata satılırsa, bina söküntüyə düşdüyü halda əvəzində verilən yeni mənzilin dəyəri təqribən 300 min manata yaxın olur. Bu gün 1-3 mərtəbəli həyət evləri azaldığından, tikinti şirkətləri yeni bina inşa etmək üçün artıq 4-5 mərtəbəli binaları da sökürlər. Bunu bilən bəziləri həmin binalardan mənzil alaraq qazanc əldə etməyə çalışırlar. Onlar bu proseslərdə təcrübəli olduqları üçün tikinti şirkətləri ilə əlaqəyə çıxır, bina təhvil verilənədək həm yüksək kirayə haqqı, həm də əlavə kvadratlar almağı bacarırlar. Beləliklə, qazanclarını daha da artırırlar. Ümumilikdə, əlavə kirayə pulu, təmir xərcləri və əlavə kvadratmetrlər hesablandıqda, söküntüdən əldə edilən xalis qazanc mənzilin ilkin dəyərinin 35-60%-ni təşkil edə bilir. Bütün bunlara görə də vətəndaşların "xruşşovka”lara marağı kəskin artıb”.

Ekspert bildirdi ki, evi bir dəfə söküntüyə düşüb bunun bəhrəsini görənlər gələcəkdə plana düşə biləcək mənzilləri hədəf seçirlər. Həmin evləri alıb sökülənə qədər kirayəyə verirlər, söküntü başladıqda isə əlavə imtiyazlar alaraq prosesdən qazanclı çıxırlar: "Belələrinin çox olması avtomatik olaraq 1-5 mərtəbəli köhnə evlərin qiymətlərində bahalaşma yaradıb. Hazırda bu investisiyanın heç bir riski yoxdur. Azərbaycanda hər il əmlak bazarında müvafiq faiz dərəcəsində qiymət artımı müşahidə olunur, alınan əmlak riskli hesab edilmir. Söküntüyə gedən evləri alanlar da bunu yaxşı bilirlər. Çünki bina bu il sökülməsə belə, gələn ilə qaldıqda əmlakın dəyəri müəyyən qədər artacaq. Söküntü reallaşdıqda isə qazanc qat-qat çox olacaq”. 

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc isə düşünür ki, "xruşşovka"ların qiymətindəki artım realdır, lakin bu tendensiya heç də təqdim olunan qədər şişirdilmiş səviyyədə deyil: "Qiymət artımı daha mərkəzdə və mərkəzə yaxın ərazilərdə yerləşən binalardadır. "Xruşşovka"ların qiymətlərindəki artım ümumi bazar tendensiyasından irəli gəlir. Lakin bir çox hallarda gəzən şayiələrə aldanıb kompensasiya əldə etmək məqsədilə investorların bu istiqamətdə axını da süni qiymət artımına səbəb olur. Söküntü zamanı verilən kompensasiya məbləğləri çox vaxt investorun gözləntilərini doğrultmur. Gözlənilən məbləği ala bilməyən və mənzilini sata bilməyən investor iflasa uğraya, evi dəyər-dəyməzinə satıla bilər. Əslində, satışında və ipoteka predmeti kimi çıxış etməsində məhdudiyyətlər olduğuna görə "xruşşovka"ların qiyməti digər layihələrdən daha ucuz olmalıdır”.

V.Orucun fikrincə, bütün "xruşşovka"ların qiymətinin artacağını düşünərək spekulyasiyaya uymaq və söküntü zamanı yüksək kompensasiya əldə etmək məqsədilə əvvəlcədən bu binalardan mənzil almaq kifayət qədər risklidir: "Çünki istismar müddəti bitməsinə baxmayaraq, texniki vəziyyəti hələ də normal olan binaların sökülməyəcəyini də ehtimal etmək lazımdır. İnvestor müəyyən bir binadan mənzil alıb onun sökülməsini illərlə gözləyə bilər. Bu, yüz faizlik zəmanətli investisiya deyil. Söküntü olmazsa, həmin tikililərin satışı heç də asan deyil”. 

Sədrin sözlərinə görə, əmlakın qiymətini bazar müəyyən edir. Bəzən mənzil qiymətlərinin orta aylıq əməkhaqqı göstəriciləri ilə uzlaşmaması əsas gətirilərək qiymətlərin şişirdildiyi və ya bazarda "sabun köpüyü" yarandığı iddia edilir. Amma bütün tendensiyalar onu deməyə əsas verir ki, qiymət artımı bazar prinsiplərinə tam uyğundur: "Qiymətlərin bilərəkdən artırılmasına gəldikdə isə, təbii ki, hər bir mülkiyyətçi öz mənzilini daha baha satmaq istəyir. Rieltorlar da yüksək qiymətə satış reallaşdırmaqda maraqlıdırlar. Bəzi hallarda yaranan spekulyasiyalar da məhz daha çox qazanc əldə etmək istəyindən irəli gəlir”.

Mənbə: "Kaspi" qəzeti