Tikilməmiş binanın mənzilləri necə satışa çıxarılır?

Bu dələduzluq ovlanmamış ayının dərisinə müştəri axtarmağa bənzəyir

Son illər ölkənin mənzil bazarında “təməl mərhələsində satış” anlayışının doğurduğu narahatlıq daha çox diqqət çəkir. Söhbət mövcud olmayan, hüquqi baxımdan hələ formalaşmayan bir əmlakın satılmasından gedir. Bu isə həm alıcıların hüquqlarını zəiflədir, həm də bazarda qeyri-şəffaflıq və fırıldaqçılıq hallarını artırır.

“Təməldən satış” biznesinin iç üzü

Təməl mərhələsində mənzil satışı dedikdə, tikinti obyektinin ya tam başlanılmadığı, ya da yalnız ilkin mərhələdə olduğu halda, gələcəkdə istifadəyə veriləcək binadakı mənzillərin vətəndaşlara “sifariş” və ya “müqavilə” əsasında satılması nəzərdə tutulur. Bu satış forması əsasən reklam platformalarında “ən ucuz qiymət”, “ilkin mərhələ”, “indi al, sonra bahalaşacaq” kimi cəlbedici ifadələrlə təqdim edilir.

Bu modelin geniş yayılması, əslində, tikinti şirkətlərinin maliyyə ehtiyacından irəli gəlir. Çünki bu istiqamətdə fəaliyyət göstərən bir çox qurumların tikintini tam maliyyələşdirmək üçün kifayət qədər sərmayəsi olmur. Başqa sözlə, bank kreditlərinin bahalı, investisiya resurslarının məhdudluğu şəraitində tikintinin vətəndaşların ödədiyi vəsait hesabına aparılmasına çalışılır. Beləliklə, alıcıya tikinti şirkətinə “kredit verən tərəf” kimi yanaşılır.

Amma burada mühüm bir fərq var: bank kredit verərkən girov, təminat, audit və risk təhlilləri aparır. Sadə vətəndaş isə çox vaxt yalnız reklama və şirkətin vədlərinə inanaraq müqavilə imzalayır. Bəs bu satışlar nə dərəcədə qanuni hesab edilir? Əmlak eksperti Qulu Qasımovun sözlərinə görə, burada əsas məqam hüquqi problemin mahiyyəti ilə bağlıdır. Yəni çıxarış (dövlət reyestrindən qeydiyyat sənədi) olmayan daşınmaz əmlakın alqı-satqısı qanunla nəzərdə tutulmur.

Q.Qasımov diqqəti bu məsələnin ciddiliyinə yönəldərək çıxarış alınmayan əmlakın hüquqi mənada hələ “daşınmaz əmlak” kimi tam formalaşmış hesab edilmədiyini, başqa sözlə, ortada real mülkiyyət hüququnun olmadığını bildirir. Eyni zamanda, xatırladır ki, vətəndaşın aldığı yalnız “gələcəkdə həmin mənzili əldə etmək ümidi” və “şirkətin öhdəliyi”dir. Belə müqavilələr isə, adətən, mənzil-tikinti kooperativi ilə ilkin satış, payçı müqaviləsi, mənzil bronlaşdırılması haqqında sənəd, yaxud qəbz və ya ödəniş arayışı kimi formalarda hazırlanır.

Lakin bu sənədlərin çoxu notariat qaydasında təsdiqlənmir, dövlət reyestrində qeydiyyata alınmır və nəticədə, hüquqi təminatı zəif olur. Təcrübədə bu cür razılaşmalar daha çox mülki öhdəlik müqaviləsi kimi qiymətləndirilir. Yəni alıcı hüquqi olaraq mənzil almır, sadəcə, vəsait ödəyir, qarşı tərəf isə bunun müqabilində gələcəkdə binanı tikib təhvil verəcəyinə əminlik ifadə edir.

Lakin bu məsələdə ən böyük narahatlıq alıcının mülkiyyət hüququnun yaranmaması ilə bağlıdır. Başqa sözlə, hündürmərtəbəli binanın təməl mərhələsində ödəniş edən şəxs çox vaxt düşünür ki, artıq müqavilədə vurğulanan mənzil ona məxsusdur. Amma hüquqi baxımdan bu, belə deyil. Belə ki, əgər alıcının adına çıxarış yoxdursa, deməli, o mənzil onun mülkiyyəti sayılmır. Həmin mənzili satmaq, bağışlamaq və girov qoymaq olmur. Hətta tikinti şirkət mənzili başqa bir şəxsə də sata bilər. Yaxud şirkət müflis olarsa, alıcı hüquqi cəhətdən zəif mövqedə qalır. Bu, alıcını həm hüquqi, həm də maliyyə baxımından “zəmanətsiz investor” vəziyyətinə salır.

Bu sahədə ən çox rast gəlinən problemlərdən biri tikinti şirkətinin öhdəliyi yerinə yetirməməsidir. Yəni vətəndaş ödəniş edir, bir müddət sonra tikinti dayandığından bina yarımçıq qalır. Beləliklə, inşaat prosesi uzanır və illərlə gecikir. Şirkət başqa layihəyə keçdiyindən borclanma baş verir və qurum iflasa uğrayır. Bu halda alıcı hüquq-mühafizə orqanlarına müraciət etsə də, çox vaxt problem illərlə məhkəmələrdə müzakirə mövzusuna çevrilir. Şirkət “biz tikəcəyik, sadəcə, gecikir” arqumentindən yararlanır, alıcı isə real nəticə əldə edə bilmir. Bu isə cəmiyyətdə artıq geniş yayılmış sosial narazılıq yaradır, yüzlərlə ailə illərlə həm kirayə pulunu, həm də “aldığı” mənzilin kreditini ödəməyə məcbur olur.

Hüquqi boşluğa yıxılanlar...

Əmlak eksperti Həsən Vəliyev qeyd edir ki, bu sahədə ciddi problemlərdən biri tikinti başa çatdıqdan sonra ortaya çıxır. Belə ki, çox vaxt alıcı müqavilədə göstərilən kvadratmetrə görə pul ödəyir. Amma bina təhvil veriləndə məlum olur ki, əslində, mənzilin sahəsi daha azdır. Layihə planı dəyişdirildiyindən otaqların ölçüsü fərqlidir. Eyni zamanda, layihədə sonradan eyvanların əlavə edilməsi və ya çıxarılması, eləcə də kommunal xətlərin fərqli çəkilməsi də məlum olur. Bəzi hallarda isə tikinti aparılarkən keyfiyyət amilinin diqqətdə saxlanılmaması nəticəsində divar çatlarının üzə çıxması, ucuz materiallardan istifadə edilməsi, səs izolyasiyasının zəif olması, lift və kommunikasiya problemləri və s. kimi hallar narazılıqla qarşılanır.

Bu zaman alıcı yenidən şirkətlə mübahisəyə girir. Lakin müqavilələrdə çox vaxt elə maddələr olur ki, şirkət öz məsuliyyətini minimuma endirir. Məsələn, razılaşmaların çoxu notarial qaydada təsdiqlənmir. Bu isə gələcəkdə hüquqi mübahisələr zamanı alıcının sübut imkanlarını zəiflədir. Halbuki notariat təsdiq müqaviləyə daha ciddi hüquqi status qazandırır, tərəflərin məsuliyyətini artırır. Hətta bu cür razılaşma belə, necə deyərlər, çıxarışın yerini tutmur, amma alıcının hüquqi müdafiəsini nisbətən gücləndirir. Ən azı, alıcının ödədiyi məbləğ, müqavilə şərtləri və tərəflərin öhdəlikləri daha dəqiq şəkildə rəsmiləşdirilir.

Ekspert daha sonra bildirir ki, respublikada mənzil-tikinti kooperativləri uzun illərdir ki, daşınmaz əmlak bazarında fəal rol oynayır. Formal olaraq bu qurumlar vətəndaşların birləşərək bina tikməsi prinsipi üzərində qurulub. Amma təcrübədə kooperativlər bir çox hallarda tikinti şirkətlərinin alternativ hüquqi mexanizminə çevrilib. Belə ki, kooperativ adı altında fəaliyyət göstərən bəzi strukturlar vətəndaşlardan pul yığır, müqavilələri qeyri-şəffaf tərtib edir, tikinti sənədlərinin təqdimatını tam şəkildə həyata keçirmir, nəhayət, dövlət qeydiyyatı olmadan satışı gerçəkləşdirir. Bu da bazarda hüquqi qeyri-müəyyənliyi dərinləşdirir. Vətəndaş kooperativdən aldığı sənədi “rəsmi sənəd” hesab edir, amma sonradan görür ki, bu razılaşma yalnız kooperativin möhürü ilə təsdiqlənmiş daxili kağızdır.

Ekspertlərin fikrincə, çıxarış olmadan satış əməliyyatının aparılması qeyri-qanunidir. Başqa sözlə, çıxarış daşınmaz əmlak bazarının əsas hüquqi dayağını göstərir, yəni belə bir sənədi olmayan mənzilin bazarda hüquqi mövcudluğu ciddi narahatlıqla qarşılanır. Təqdim edilən mənzil isə, sadəcə, layihədə nəzərdə tutulan sahə kimi qiymətləndirilir. Əslində, burada iki fərqli mərhələ var: birincisi, torpaq sənədləri tikintiyə icazə ilə bağlıdırsa, digəri isə inşaat prosesi başa çatdıqdan sonra mənzillərə çıxarışların verilməsidir. Əgər tikinti şirkəti torpağa sahiblik sənədlərinə və tikintiyə icazəyə malik deyilsə, o zaman vətəndaşın ödədiyi vəsait hüquqi baxımdan daha böyük risk altına düşür. Çünki sabah dövlət qurumları tikintini qanunsuz sayarsa, bina sökülə və ya istifadəyə verilməyə bilər.

Mənzil bazarında “ümid satışı”

Əmlak eksperti Abdulla Abdullayevin sözlərinə görə, hündürmərtəbəli binaların təməl mərhələsində satışı təkcə hüquqi pozuntu deyil, həm də sosial problemdir. Çünki bu model alıcıya ucuz qiymət və gələcək qazanc vədi ilə təqdim olunur. Vətəndaş isə bazarda qiymət artımından qorxaraq “indi almasam, sabah baha olacaq” fikrinə düşür. Bu psixoloji təzyiq fonunda alıcı sənədləri dərindən yoxlamır, müqaviləni oxumadan imzalayır, şirkətin tarixçəsini araşdırmır və hüquqşünasla məsləhətləşmir. Nəticədə, bazarda “ümid satışı” genişlənir – mənzil real əmlak kimi deyil, gələcək vəd kimi satılır.

Bu cür satışlar çox vaxt hüquq-mühafizə orqanlarına qədər gedib çıxır. Bunun səbəbi sadədir: vətəndaş pulu ödəyir, amma ya bina tikilmir, ya gecikir, ya da mənzil başqa şəxsə satılır. Belə hallarda artıq məsələ mülki mübahisədən çıxaraq dələduzluq elementləri daşıyır. Xüsusilə də şirkətin əvvəlcədən niyyətli şəkildə alıcıları aldadıb vəsait toplaması daha çox narahatlıqla qarşılanır.

Amma problem ondadır ki, bir çox proseslərdə hüquqi sübutlar yetərli olmur. Bu, müqavilələrin qeyri-dəqiq tərtib edilməsində, ödənişlərin nağd şəkildə həyata keçirilməsində, bank köçürməsi və rəsmi sənədləşmənin aparılmamasında özünü qabarıq büruzə verir ki, nəticədə hüquq-mühafizə orqanlarının fəaliyyəti çətinləşir.

Bəs belə hallarda alıcı nə etməlidir? Narahatlığı necə azaltmaq olar? Bu məsələdə üzləşilən çətinlikləri sıfıra endirmək mümkün olmasa da, minimum həddə salmaq mümkündür. Bunun üçün alıcı tikinti şirkətinin əvvəlki layihələrini araşdırmaq, şirkətin vergi və hüquqi qeydiyyat məlumatlarını yoxlamaq, inşaat meydançasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin sənədlərini tələb etmək, tikintiyə icazə sənədlərinə baxmaq, müqaviləni hüquqşünasa yoxlatmaq kimi addımları atmalıdır.

Bu zaman ödənişləri yalnız bank vasitəsilə həyata keçirməyi, müqavilədə gecikmə və cərimə mexanizmlərinin olmasına diqqət yetirməyi, razılaşmanın notarial təsdiqini tələb etməyi də unutmamalıdır. Ən önəmlisi isə vətəndaş “çıxarış yoxdursa, deməli, o mənzil hüquqi mülkiyyət deyil” anlayışını başa düşməlidir.

Dövlət bu məsələnin həlli istiqamətində müəyyən layihələr həyata keçirməlidir. Bu zaman, ilk növbədə, tikinti şirkətlərinin satışa başlaması üçün minimum hüquqi tələblərin müəyyən edilməsi, yalnız tikintiyə rəsmi icazə və torpaq sənədləri olan layihələrə satış hüququnun verilməsi, vətəndaşlardan toplanan vəsaitin necə xərcləndiyini izləmək məqsədilə maliyyə nəzarət mexanizminin qurulması diqqətdə saxlanılmalıdır.

Eyni zamanda, tikinti gecikmələri üçün hüquqi sanksiyaların sərtləşdirilməsi, reklam platformalarında qeyri-qanuni tikinti satışlarının qarşısını alınması və vətəndaşların məlumatlandırılması üçün maarifləndirici proqramların gerçəkləşdirilməsi kimi məsələlər önə çəkilməlidir.

Vüqar ORUC,
Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri

Respublikada dövlət reyestrindən çıxarış alınmadan, yəni dövlət qeydiyyatı reallaşdırılmadan daşınmaz əmlakın alqı-satqısı qanunla qadağandır. Bu, vətəndaşlar üçün ciddi narahatlıqlar yaradır. Belə ki, bir çox tikinti şirkətləri maliyyələşdirmə cəlb etmək məqsədilə əvvəlcədən satışlara başlayır. Bu halda alıcı və tikinti şirkəti arasında müqavilələr bağlanır və bu razılaşmar çox vaxt notariat qaydasında təsdiqlənmir.

Ümumiyyətlə, qanun müvafiq dövlət qurumu tərəfindən verilmiş qeydiyyat çıxarışı olmadan daşınmaz əmlakın alqı-satqısı imkanını nəzərdə tutmur. Bu, o deməkdir ki, çıxarışı olmayan mənzil üçün satış əməliyyatı mövcud ola bilməz. Fərqli bir vəziyyət yalnız tikinti başa çatdıqdan sonra binadakı mənzillər üçün çıxarışlar verildikdə və tikinti şirkəti bütün torpaq sahəsi üçün sənədləri əvvəlcədən aldıqda mümkündür. Bu halda qeydiyyat prosesi hüquqi maneələr olmadan davam edir.

Bu cür hallarda tez-tez hüquq-mühafizə orqanlarına üz tutulur. Çünki təməl mərhələsində imzalanan razılaşmanın əksinə olaraq tikinti şirkətinin öz öhdəliklərini yerinə yetirməməsi və mənzili şəxsə təhvil verməməsi ilə nəticələnən hallara çox rast gəlinir. Bu cür risklərin qarşısını almaq üçün alıcılara tikinti şirkətinin fəaliyyətini diqqətlə yoxlamaq, mütəxəssislərlə məsləhətləşmək və mülkiyyəti və ya tikintinin qanuniliyini təsdiqləyən sənədlər tələb etmək tövsiyə olunur. Bu cür sənədlər potensial riskləri minimuma endirməyə kömək edir.

Təməl mərhələsində alınan əmlaklar, eyni zamanda, mülkiyyət hüququnu alıcıya keçirmir. Bu, yalnız tərəflərin qarşılıqlı öhdəliklərinə əsaslanır. Bir tərəf ödənişi edir, digər tərəf isə tikinti başa çatdıqdan sonra mənzili razılaşmada göstərilən müddətdə təhvil verməyi öhdəsinə götürür. Mənzil kooperativləri tərəfindən verilən sənədlər, adətən, şirkətin möhürü ilə təsdiqlənir və onun razılığı ilə verilir. Lazım gələrsə, bu cür sənədlər borc öhdəlikləri və ya digər müqavilə zəmanətləri kimi notarial qaydada təsdiqlənə bilər.

Mənzil satışı tikinti başa çatdıqdan sonra başlanmalıdır. Lakin təcrübədə tez-tez alıcının əvvəlcədən ödəniş etdiyi, lakin inşaat prosesi başa çatdıqdan sonra mənzilin mövcud sahəsinin göstəriləndən kiçik olduğu və ya təmir işlərinin keyfiyyətinin standartlara cavab vermədiyi hallar yaranır. Ən ciddi problem isə tikinti gecikmələri ilə bağlı olur. Bu cür çətinliklərin qarşısını almaq üçün dövlət qurumları vahid standartlar hazırlamalı və bu sahədə nəzarəti gücləndirməlidir.

Vaqif BAYRAMOV
XQ