Аренда без правил

Кто и почему платит за чужую безответственность

Истории о «разрушенных» съемных квартирах регулярно всплывают в обсуждениях рынка аренды. Практически у каждого найдется знакомый, которому после отъезда жильцов пришлось срочно делать ремонт - будь то капитальный, косметический или хотя бы уборка с помощью клининговой компании.

Ситуации бывают самые разные, но итог почти всегда один: дополнительные расходы и потеря времени для собственника.

Кому-то приходится менять сломанную сантехнику, кому-то - переклеивать обои, а кому-то - отчаянно отмывать липкие от грязи полы. Иногда арендаторы самовольно меняют планировку, переставляют стены или дверные проемы, а порой используют жилье не по назначению - например, как склад для вещей или даже строительных материалов. Такие действия не только создают финансовую нагрузку, но и могут повлиять на дальнейшую сдачу квартиры: ее сложнее сдать, а иногда приходится устраивать долгие и дорогостоящие ремонты.

Недавно в социальных сетях появились кадры, на которых съемное жилье практически превратили в свалку. Стены были исписаны, мебель испорчена, полы покрыты пятнами, а вся квартира выглядела заброшенной. Владелец квартиры, не скрывая возмущения, потребовал немедленно освободить помещение. Видео быстро разошлось по сети и вызвало бурные обсуждения: пользователи делились собственными историями, спорили о правах арендаторов и обязанностях собственников, а также обсуждали возможные меры защиты от таких ситуаций.

Такие примеры показывают, что сдача жилья в аренду - это не только способ заработка, но и ответственность. Владельцам стоит заранее предусматривать условия договора, детально описывать состояние квартиры, фиксировать все ценное и, при необходимости, страховать жилье. А арендаторам - помнить, что уважение к имуществу других напрямую влияет на их репутацию и возможность получить жилье в будущем.

Формально - это частный случай, но, по сути, он отражает системный перекос: рынок аренды по-прежнему во многом держится на устных договоренностях и взаимных ожиданиях, а не на четко зафиксированных правилах.

При этом риски существуют по обе стороны. Арендаторы также нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами - тараканами и другими насекомыми, неисправной канализацией, посторонними запахами. Иногда от них требуют освободить жилье раньше, чем ожидалось или платить больше ранее установленной суммы. В условиях, когда отношения не оформлены официально, защитить свои интересы сложно как собственнику, так и съемщику.

Специалисты по недвижимости сходятся во мнении: ключ к снижению конфликтов - официальное оформление арендных отношений. Договор аренды, удостоверенный нотариально, позволяет заранее зафиксировать стоимость найма, сроки проживания и обязанности сторон. Это снижает вероятность споров и дает правовые инструменты для их разрешения, если конфликт все же возникает.

Эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев подчеркивает, что в нотариально удостоверенных договорах обязанности сторон прописываются четко. «После заключения договора арендодатель регистрируется в качестве налогоплательщика и выплачивает налог с полученного дохода, - поясняет собеседник. - Государство, в свою очередь, пытается стимулировать выход рынка аренды из тени экономическими методами».

Согласно изменениям в Налоговом кодексе, с 1 января 2026 года ставка налога на доходы физических лиц от сдачи жилых помещений в аренду другим физическим лицам снижена с 14% до 10%. На практике это означает уменьшение налоговой нагрузки: при арендной плате в 400 манатов в месяц сумма налога сократится с 56 до 40 манатов.

Однако одновременно с послаблениями усиливается и ответственность за нарушение правил. С 2026 года штраф за непредоставление заявления для регистрации в налоговом органе увеличен в пять раз - с 40 до 200 манатов. Это еще один сигнал тем, кто продолжает сдавать жилье неофициально, рассчитывая на отсутствие последствий.

Важно отметить, что новые налоговые условия не распространяются на объекты, сдаваемые в аренду в рамках предпринимательской деятельности, а также на сделки с юридическими лицами. Речь идет исключительно о частной аренде между физическими лицами.

В итоге складывается противоречивая картина. С одной стороны, государство снижает налоговую нагрузку и упрощает легализацию доходов от аренды. С другой - рынок по- прежнему не желает фиксировать отношения документально, ведь это повысит расходы арендодателя, что скажется и на арендаторе. Но пока договор аренды воспринимается как формальность или лишняя трата, истории о нерадивых арендаторах и конфликтах с собственниками будут повторяться.